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第二章房地產(chǎn)及其描述

本章歷年考題所占分值

 

第一節(jié)　房地產(chǎn)的含義

知識(shí)點(diǎn)一：房地產(chǎn)的定義（常考點(diǎn)）

房地產(chǎn)是指土地以及建筑物等地上附著物，是實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位的結(jié)合體。

知識(shí)點(diǎn)二：土地、建筑物和其他地上附著物的含義（?？键c(diǎn)）

知識(shí)點(diǎn)二：土地、建筑物和其他地上附著物的含義（?？键c(diǎn)）

（一）土地的含義

土地的空間范圍如下表所示：

三個(gè)層次	理論范圍（上窮天空，下盡地心）	現(xiàn)代法律范圍
地球表面	該土地在地表上的“邊界”所圍合的區(qū)域
地上空間	從該土地的地表邊界向上擴(kuò)展到無限天空的空間	以飛機(jī)的飛行高度為限
地下空間	從該土地的地表邊界呈錐形向下延伸到地心的空間	以人類的能力所及為限

（二）建筑物的含義

（三）其他土地附著物的含義

其他地上附著物是建筑物以外的地上附著物。

其他地上附著物與土地或建筑物在物理上不可分離，或者雖然可以分離，但這種分離是不經(jīng)濟(jì)的，或者分離后會(huì)破壞土地、建筑物的完整性、使用價(jià)值或功能，或者會(huì)使土地、建筑物的價(jià)值明顯減損。

例如，為了提高土地或建筑物的使用價(jià)值或功能，埋設(shè)在地下的管線、設(shè)施，建造在地上的圍墻、假山、水池，種植在地上的樹木、花草等。僅僅是放進(jìn)土地或者建筑物中，置于土地或者建筑物的表面，或者與土地、建筑物毗連者，例如，擺放在房屋內(nèi)的家具、電器，掛在墻上的畫，在地上臨時(shí)搭建的帳篷、戲臺(tái)等，不屬于其他地上附著物。

例題：?jiǎn)雾?xiàng)選擇

房地產(chǎn)是指土地以及建筑物等土地附著物，是（      ）的結(jié)合體。（2008年試題）

a．實(shí)體、權(quán)益、區(qū)位

b．實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位

c．實(shí)物、權(quán)利、位置

d．實(shí)物、權(quán)益，位置

答案：b

知識(shí)點(diǎn)三：房地產(chǎn)實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位的含義（?？键c(diǎn)）

（一）房地產(chǎn)實(shí)物的含義

房地產(chǎn)實(shí)物可進(jìn)一步分為有形的實(shí)體、該實(shí)體的質(zhì)量、該實(shí)體組合完成的功能等方面。

例題：?jiǎn)雾?xiàng)選擇

房地產(chǎn)的實(shí)物通常是指房地產(chǎn)中看得見、摸得著的部分，具體包括有形的實(shí)體、該實(shí)體的質(zhì)量以及（        ）。（2004年試題）

a．相應(yīng)配套的基礎(chǔ)設(shè)施

b．土地的形狀

c．組合完成的功能

d．立體空間

答案：c

 

（二）房地產(chǎn)權(quán)益的含義

房地產(chǎn)權(quán)益是指房地產(chǎn)中無形的、不可觸摸的部分，是基于房地產(chǎn)實(shí)物而衍生出來的權(quán)利、利益和好處。一宗房地產(chǎn)權(quán)益以包括：①擁有的房地產(chǎn)權(quán)利。②該房地產(chǎn)權(quán)利受其他房地產(chǎn)權(quán)利的限制情況。③該房地產(chǎn)權(quán)利受房地產(chǎn)權(quán)利以外因素的限制情況。④額外的利益或好處。

房地產(chǎn)所有權(quán)具體有土地所有權(quán)和房屋所有權(quán)。

中國(guó)的土地所有權(quán)只有國(guó)家所有權(quán)和集體所有權(quán)兩種，房屋所有權(quán)則有國(guó)家所有權(quán)、集體所有權(quán)和私人所有權(quán)三種。

建筑物區(qū)分所有權(quán)是指業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。建筑物區(qū)分所有權(quán)可以說是一種復(fù)合性的權(quán)利，由專有部分的所有權(quán)、專有部分以外的共有部分的持份權(quán)和因共同關(guān)系所產(chǎn)生的成員權(quán)構(gòu)成。

例題：?jiǎn)雾?xiàng)選擇

建筑物區(qū)分所有權(quán)包括（      ）等。（2004年試題）

a．按份共有所有權(quán)

b．專有部分所有權(quán)

c．共同關(guān)系成員權(quán)

d．共同部分持份權(quán)

e．長(zhǎng)期使用租賃權(quán)

答案：bcd

兩宗實(shí)物狀況相同的房地產(chǎn)，如果權(quán)益狀況不同，價(jià)值就可能有很大的不同；反之，兩宗權(quán)益狀況相同的房地產(chǎn)，如果實(shí)物狀況不同，價(jià)值也可能有很大的不同。

（三）房地產(chǎn)區(qū)位的含義

房地產(chǎn)區(qū)位是指一宗房地產(chǎn)與其他房地產(chǎn)或者事物在空間方位和距離上的關(guān)系，包括:

ø  位置：包括坐落、方位、與相關(guān)場(chǎng)所的距離、臨街（路）狀況、朝向、樓層。

ø  交通條件：通達(dá)性（分為可及性和便捷性）

ø  外部配套設(shè)施：該房地產(chǎn)外部（紅線外）的基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施。

ø  周圍環(huán)境和景觀：指該房地產(chǎn)的自然環(huán)境、人文環(huán)境和景觀。

知識(shí)點(diǎn)四：房地產(chǎn)的其他名稱（輪換考點(diǎn)）

（一）不動(dòng)產(chǎn)

凡是自行能夠移動(dòng)或者用外力能夠移動(dòng)，并且其性質(zhì)和價(jià)值不會(huì)改變的財(cái)產(chǎn)，像牲畜、家禽和汽車、家具、器物之類，屬于動(dòng)產(chǎn)；反之，不能移動(dòng)的財(cái)產(chǎn)，像土地、房屋及附著于土地、房屋上不可分離的部分（如樹木和給水、排水、采暖、電梯等設(shè)備），屬于不動(dòng)產(chǎn)。

（二）物業(yè)

中國(guó)香港地區(qū)通常使用“物業(yè)”這個(gè)詞，把房地產(chǎn)估價(jià)稱為物業(yè)估值或物業(yè)估價(jià)。

（三）realestate和realproperty（略）