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第五節(jié)　搜集估價(jià)所需資料

估價(jià)所需資料主要包括以下4類(lèi)：

①反映估價(jià)對(duì)象狀況的資料；

②估價(jià)對(duì)象及類(lèi)似房地產(chǎn)的交易、收益、開(kāi)發(fā)成本等資料；

③對(duì)估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)(子市場(chǎng))的房地產(chǎn)價(jià)格有影響的資料；

④對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有普遍影響的資料。

搜集估價(jià)所需資料的渠道主要有以下幾個(gè)：

①要求委托人提供；

②在實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象時(shí)獲?。?/span>

③查閱估價(jià)機(jī)構(gòu)自己的資料庫(kù)；

④到有關(guān)政府部門(mén)和專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)、單位查閱；

⑤詢(xún)問(wèn)有關(guān)知情人士；

⑥查閱有關(guān)報(bào)刊、網(wǎng)站等媒體。

第六節(jié)　實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象

知識(shí)點(diǎn)一：實(shí)地查勘的重要性

任何房地產(chǎn)估價(jià)項(xiàng)目，估價(jià)師都必須對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行實(shí)地查勘。

對(duì)估價(jià)對(duì)象為依據(jù)滅失的房地產(chǎn)，雖然不能進(jìn)行完全意義上的實(shí)地查看，但也應(yīng)去估價(jià)對(duì)象原址進(jìn)行必要的調(diào)查。

知識(shí)點(diǎn)二：實(shí)地查勘的工作內(nèi)容

①感受估價(jià)對(duì)象的區(qū)位優(yōu)劣；

②核對(duì)之前搜集的估價(jià)對(duì)象的坐落、四至、面積、用途等情況；

③觀察估價(jià)對(duì)象的內(nèi)外部狀況，如土地形狀、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修、維修養(yǎng)護(hù)等；

④拍攝反映估價(jià)對(duì)象內(nèi)外部狀況以及周?chē)h(huán)境或臨路狀況的照片等影像資料；

⑤調(diào)查估價(jià)對(duì)象的歷史使用狀況(例如是否存放過(guò)污染物)、周邊以及當(dāng)?shù)赝?lèi)房地產(chǎn)的市場(chǎng)行情；

⑥補(bǔ)充搜集估價(jià)所需要的其他資料。

知識(shí)點(diǎn)三：實(shí)地查勘程序和記錄

為避免實(shí)地查勘時(shí)遺漏應(yīng)調(diào)查的內(nèi)容，提高實(shí)地查勘工作效率，應(yīng)事先針對(duì)不同類(lèi)型的房地產(chǎn)和估價(jià)目的制作相應(yīng)的實(shí)地查勘記錄表，在實(shí)地查勘時(shí)再按照該表進(jìn)行調(diào)查及填寫(xiě)查勘結(jié)果。

第七節(jié)　求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值

求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值可分為分析估價(jià)對(duì)象價(jià)值、測(cè)算估價(jià)對(duì)象價(jià)值和判斷估價(jià)對(duì)象價(jià)值。

知識(shí)點(diǎn)一：分析估價(jià)對(duì)象價(jià)值

在分析估價(jià)對(duì)象價(jià)值時(shí)要形成“市場(chǎng)背景分析”、“估價(jià)對(duì)象最高最佳利用分析”、抵押估價(jià)的“估價(jià)對(duì)象變現(xiàn)能力分析”及“有關(guān)風(fēng)險(xiǎn)提示”等分析結(jié)論。

知識(shí)點(diǎn)二：測(cè)算估價(jià)對(duì)象價(jià)值

測(cè)算估價(jià)對(duì)象價(jià)值要做到估價(jià)方法選用恰當(dāng)，估價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和技術(shù)參數(shù)選取準(zhǔn)確且有充分的依據(jù)或理由，計(jì)算公式和計(jì)算過(guò)程正確無(wú)誤。

知識(shí)點(diǎn)三：判斷估價(jià)對(duì)象價(jià)值

不同的估價(jià)方法的測(cè)算結(jié)果通常是不同的。應(yīng)在對(duì)各種估價(jià)方法的測(cè)算結(jié)果進(jìn)行比較、檢查、分析的基礎(chǔ)上判斷估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。因此，該步驟又可分為3個(gè)步驟：

（一）對(duì)各種估價(jià)方法的測(cè)算結(jié)果進(jìn)行校核

當(dāng)不同的估價(jià)方法的測(cè)算結(jié)果之間有較大差異時(shí)，應(yīng)尋找導(dǎo)致較大差異的原因，并消除不合理的差異。

（二）將各種估價(jià)方法的測(cè)算結(jié)果綜合為一個(gè)結(jié)果

在確認(rèn)了各種估價(jià)方法的測(cè)算結(jié)果無(wú)誤且之間的差異不很大的情況下，應(yīng)根據(jù)具體情況選用簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)、加權(quán)算術(shù)平均數(shù)等數(shù)學(xué)方法將它們綜合為一個(gè)結(jié)果，并在估價(jià)報(bào)告中簡(jiǎn)要說(shuō)明選用不同數(shù)學(xué)方法的理由。

（三）確定最終的估價(jià)結(jié)果

在綜合出一個(gè)結(jié)果的基礎(chǔ)上，還應(yīng)考慮一些不可量化的價(jià)值影響因素，同時(shí)可聽(tīng)取有關(guān)專(zhuān)家的意見(jiàn)，對(duì)該結(jié)果進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，或者取整，或者認(rèn)定該結(jié)果，從而確定出最終的估價(jià)結(jié)果。當(dāng)有調(diào)整時(shí)，應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中充分說(shuō)明調(diào)整的理由。

例題：多項(xiàng)選擇題

在審核房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中，發(fā)現(xiàn)不同估價(jià)方法的測(cè)算結(jié)果之間有較大差異，其可能原因是（  ）。（2011年試題）

a．隱含估價(jià)對(duì)象范圍不同

b．參數(shù)選取不合理

c．估價(jià)作業(yè)日期不同

d．價(jià)值類(lèi)型選取不合理

e．選用的估價(jià)方法不契合估價(jià)對(duì)象

答案：abe