2012房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)概論輔導(dǎo)匯總

2012年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人制度與政策第九章考點(diǎn)

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(四)經(jīng)紀(jì)人的種類

1、按組織形式劃分，經(jīng)紀(jì)人可分為個(gè)體經(jīng)紀(jì)人、合伙經(jīng)紀(jì)人、經(jīng)紀(jì)公司。這三種不同的組織形式，由于承擔(dān)的法律責(zé)任不同，內(nèi)部的章程不同，相對(duì)于不同的情況各有利弊。法律規(guī)定個(gè)體經(jīng)紀(jì)人和由個(gè)人合伙成立的經(jīng)紀(jì)人事務(wù)所，應(yīng)以個(gè)人或家庭的財(cái)產(chǎn)擔(dān)保承擔(dān)無限責(zé)任，這就要求他們?cè)诮?jīng)營中必須小心謹(jǐn)慎，誠實(shí)守信。這類企業(yè)適合于從事小型多樣的經(jīng)紀(jì)活動(dòng)，在數(shù)量上應(yīng)占經(jīng)紀(jì)組織中的絕大多數(shù)。而經(jīng)紀(jì)公司由于人多、信息靈、實(shí)力強(qiáng)，依靠其規(guī)模優(yōu)勢(shì)，可以承接一些大型復(fù)雜的經(jīng)紀(jì)活動(dòng)。在有些特殊行業(yè)，經(jīng)紀(jì)公司占?jí)艛嗟匚弧?/p>

2、按經(jīng)紀(jì)的商品劃分，可分為一般商品經(jīng)紀(jì)人、產(chǎn)權(quán)經(jīng)紀(jì)人、證券經(jīng)紀(jì)人、保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)人、期貨經(jīng)紀(jì)人、技術(shù)經(jīng)紀(jì)人、勞動(dòng)力經(jīng)紀(jì)人、文化經(jīng)紀(jì)人、體育經(jīng)紀(jì)人和交通運(yùn)輸經(jīng)紀(jì)人等等。而在每一類經(jīng)紀(jì)人中，又可分為不同的細(xì)類。如文化經(jīng)紀(jì)人中就分為演出經(jīng)紀(jì)人、版權(quán)經(jīng)紀(jì)人、藝術(shù)品經(jīng)紀(jì)人等等。經(jīng)紀(jì)人的知識(shí)結(jié)構(gòu)和對(duì)相關(guān)市場(chǎng)的了解程度，是決定其行業(yè)劃分的根本因素。某些特殊行業(yè)的經(jīng)紀(jì)人，只有經(jīng)過專項(xiàng)審批才可經(jīng)營。

(五)經(jīng)紀(jì)收入

傭金是經(jīng)紀(jì)收入的唯一來源，其性質(zhì)是勞動(dòng)收入，經(jīng)營收入和風(fēng)險(xiǎn)收入的綜合體。它是對(duì)經(jīng)紀(jì)人開展經(jīng)紀(jì)活動(dòng)時(shí)付出的勞動(dòng)、花費(fèi)的資金和承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)的總的回報(bào)。國家保護(hù)經(jīng)紀(jì)人從事合法經(jīng)紀(jì)活動(dòng)并取得傭金的權(quán)利。

1、傭金的種類

傭金可分法定傭金和自由傭金。法定傭金是指經(jīng)紀(jì)人從事特定經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)時(shí)按照國家對(duì)特定經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)規(guī)定的傭金標(biāo)準(zhǔn)獲得的傭金。法定傭金具有強(qiáng)制效力，當(dāng)事人各方都必須接受，不得高于或低于法定傭金。自由傭金是指經(jīng)紀(jì)人與委托人協(xié)商確定的傭金，自由傭金一經(jīng)確定并寫入合同后也具有同樣的法律效力，違約者必須承擔(dān)違約責(zé)任。

2、傭金的支付

除法律法規(guī)另有規(guī)定外，傭金的支付時(shí)間由經(jīng)紀(jì)人與委托人自行約定，可以經(jīng)紀(jì)成功后支付，也可提前支付。經(jīng)紀(jì)人在簽訂經(jīng)紀(jì)合同時(shí)，應(yīng)將傭金的數(shù)量、支付期限及中介不成功時(shí)的中介費(fèi)用的負(fù)擔(dān)等明確寫入合同。經(jīng)紀(jì)人收取傭金時(shí)應(yīng)當(dāng)開具發(fā)票，并依法繳納稅收和行政管理費(fèi)。經(jīng)紀(jì)人為了防止傭金被“甩”，可在簽訂事同時(shí)預(yù)收部分傭金或費(fèi)用，也可與委托人簽訂“專用經(jīng)紀(jì)合同”。

3、傭金和回扣

傭金與回扣有很多相似之處，它們都是商品經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)物，都能起到促進(jìn)商品流通，加劇市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的作用，給經(jīng)紀(jì)人付傭金和給對(duì)方采購員一定的回扣都是企業(yè)的促銷手續(xù)，但兩者之間有本的差距。傭金是紀(jì)紀(jì)人開展經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)所得到的合理合法收入，它是由經(jīng)營收入、勞動(dòng)收入和風(fēng)險(xiǎn)收入構(gòu)成的綜合體。而回扣既不是風(fēng)險(xiǎn)收入，也不是勞動(dòng)收入和經(jīng)營收入，而是由賣方轉(zhuǎn)讓給買方的一部分讓利。暗中收受回扣屬于違法犯罪行為。

4、傭金與信息費(fèi)

在多數(shù)情況下，傭金和信息費(fèi)都是用戶為獲取某種信息而支付的費(fèi)用，是收集、加工信息所耗費(fèi)的人力、物力的補(bǔ)償，也是提供信息一方擴(kuò)大再生產(chǎn)必要的資金積累，但兩者有明顯的區(qū)別。是兩者的性質(zhì)不同，信息費(fèi)是出賣信息商品的銷售收入，無論信息以何種介質(zhì)為載體，也無論信息有何用途，只要將信息售出，即可收取，它從屬于信息咨詢業(yè)。而傭金則是一種勞務(wù)收入，這種勞務(wù)是經(jīng)紀(jì)人為了滿足委托人的某種商業(yè)需要而付出的，經(jīng)紀(jì)人與委托人之間是一種雇與傭的關(guān)系，提供信息往往只是經(jīng)紀(jì)活動(dòng)中的部分內(nèi)容，它從屬于各種經(jīng)濟(jì)業(yè)。是兩者作用的效果也不同。支付信息費(fèi)滿足了買方的信息需求，賣方只要保證信息準(zhǔn)確、及時(shí)即可達(dá)到加速信息傳播的效果。而支付傭金則是為了實(shí)現(xiàn)買方的某一具體目的。只有當(dāng)目的實(shí)現(xiàn)了，一項(xiàng)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)才算最終完成了，它作用的效果是有利于各種資源的合理配置，而不是僅僅提供信息。

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（責(zé)任編輯：何以笙簫默）

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