第六節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工驗收
一、房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工驗收
《一)房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工驗收的條件
房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工驗收應具備下列條件:①完成開發(fā)項目全部設計和合同約定的各項內(nèi)容,達到使用要求。②有完整并經(jīng)核定的工程竣工資料,符合驗收規(guī)定。③有工程使用的主要建筑材料、建筑構配件和設備的進場試驗報告。④有勘察、設計、施工圖審查機構、施工、監(jiān)理等單位分別簽署的質量合格文件。⑤有施工單位簽署的工程保修書。⑥建設行政主管部門出具的認可文件及其委托的工程質量監(jiān)督站等有關部門責令整改的問題全部整改完畢。⑦有公安消防、環(huán)保等部門出具的認可文件或者準許的使用文件。
(二)房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工驗收的程序
(1)工程竣工掃尾??⒐呶补ぷ髦饕ㄓ布蕚浜蛙浖蕚鋬蓚€方面。硬件準備方面,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)編制竣工驗收計劃,施工單位全面落實竣工驗收準備工作。軟件準備方面,施工單位應負責工程技術檔案資料的整理,分類歸檔,裝訂成冊。
竣工驗收的資料主要有:①工程項目開工報告。②工程項目竣工報告。③圖紙會審和設計交底記錄。④設計變更通知單。⑤技術變更核定單。⑥工程質量事故發(fā)生后調查和處理資料,⑦水準點位置、定位測量記錄、沉降及位移觀測記錄。⑧材料、沒箭、構件的質量合格證明資料。⑨材料、設備、構件的試驗、檢驗報告。⑩隱蔽驗收記錄及施工日志。①竣工圖。②質量檢驗評定資料。③未完項目一覽表等。
(2)施工單位竣工預驗。施工單位完成設計圖紙和合同約定的全部內(nèi)容后,應在施工單位內(nèi)部組織自驗收或初步驗收,確認工程竣工、具備竣工驗收各項條件。 預檢合格后編制竣工報告。
竣工報告應包括已完工程情況、技術檔案和施工管理資料情況、建筑設備安裝調試情況、工程質量評定情況等內(nèi)容。
(3)施工單位向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或監(jiān)理公司提出工程竣工驗收申請。
(4)監(jiān)理單位核查。監(jiān)理單位核查竣工報告,對工程質量做出評價。經(jīng)過預驗和核查,簽署認可意見后,向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提交工程竣工驗收報告。
(5)專項驗收。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提請規(guī)劃、公安、消防、環(huán)保、城建等有關部門進行專項驗收,并按專項驗收部門提出的意見整改完畢,取得合格證明文件或準許使用文件。
(6)竣工驗收。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)審查竣工報告,并在約定的時間和地點組織勘察、設計、施工、監(jiān)理等有關單位進行竣工驗收。
竣工驗收的組織步驟為:①房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主持驗收會議。②施工單位介紹施工情況。③監(jiān)理單位介紹監(jiān)理情況。④各驗收專業(yè)組核查質保資料,并現(xiàn)場檢查工程質量狀況。⑤各驗收專業(yè)組總結發(fā)言,形成竣工驗收意見。
(7)問題處理。驗收中如果發(fā)現(xiàn)工程存在一些輕微缺陷,則應要求施工單位在限定時間內(nèi)消除缺陷后再簽署合格證書;如果有重大質量問題,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)認為還不具備竣工驗收條件的,則要經(jīng)過參與驗收的各方共同討論形成會議紀要,并簽字確認,會議紀要中應包括正式交工驗收前,施工單位尚需完成的工作清單,待這些工作完成后,再由工單位重新提出竣工驗收申請。
(8)辦理移交。經(jīng)驗收合格的單項工程,連同相關技術資料,一并移交房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。
(9)竣工驗收備案。辦理工程竣工驗收備案應提交下列文件:①工程竣工驗收備案表。②工程竣工驗收報告。③法律、行政法規(guī)規(guī)定應南規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認可文件或者準許的使用文件。④施工單位簽署的工程質量保修書。⑤法規(guī)、規(guī)章規(guī)定必須提供的其他文件。商品住宅還應提交《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》 。
二、房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工結算和竣工決算
(一)房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工結算
1.竣工結算的概念
房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工結算是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和施工單位根據(jù)國家有關法律、行政法規(guī)規(guī)定和合同約定,在施工單位完成合同約定的全部工作后,對最終工程價款的調整和確定。竣工結算是表達該開發(fā)項目最終工程造價和結算工程價款依據(jù)的經(jīng)濟文件。
2.竣工結算的編制依據(jù)
竣工結算的編制依據(jù)主要是:①國家有關法律、行政法規(guī)、規(guī)章制度和相關的司法解釋。②國務院建設行政主管部門以及各省、自治區(qū)、直轄市和有關部門發(fā)布的工程造價計價標準、計價辦法、有關規(guī)定及相關解釋。③施工發(fā)承包合同、專業(yè)分包合同及補充合同,有關材料、設備采購合同。④招投標文件,,包括招標答疑文件、投標承諾、中標報價書及其組成內(nèi)容。⑤工程竣工圖或施工圖、施工圖會審記錄,經(jīng)批準的施工組織設計,以及設汁變更、工程洽商和相關會議紀要。⑥繹批準的開、竣工報告或停工、復工報告。⑦建設工程工程量清單計價規(guī)范或工程預算定額、費用定額及價格信息、調價規(guī)定等。⑧工程預算書。⑨影響工程造價的相關資料。
3.竣工結算的編制程序
竣工結算應按結算編制準備階段、結算編制階段、結算編制定稿階段的順序進行。
(1)結算編制準備階段
(2)結算編制階段
(3)結算編制定稿階段。
4.竣工結算的編制方法
竣工結算的編制應區(qū)分施工發(fā)承包合同類型,采用相應的編制方法:①采用總價合同的,應在合同價基礎上對設計變、工程洽商以及工程索賠等合同約定可以調整的內(nèi)容進行調整。②采用單價合同的,應計算或核定竣工圖或施工圖以內(nèi)的各個分部分項工程量,依據(jù)合同約定的方式確定分部分項工程項目價格,并對設計變更、工程洽商、施工措施以及工程索賠等內(nèi)容進行調整。③采用成本加酬金合同的,應依據(jù)合同約定的方法計算各個分部分項工程以及設計變更、工程洽商、施工措施等內(nèi)容的工程成本,并計算酬金及有關稅費。
5.竣工結算文件組成
竣工結算文件一般由竣工結算匯總表、單項工程結算匯總表、單位工程結算匯總表和分部分項(措施、其他、零星)工程結算表及結算編制說明等組成。
竣工結算編制說明可根據(jù)委托工程的實際情況,以單位工程、單項工程或建設項目為對象進行編制,包括的內(nèi)容有:工程概況,編制范圍,編制依據(jù),編制方法.有關材料、設備、參數(shù)和費用說明,其他有關問題的說明等。
竣工結算文件提交時,應同時提供與竣工結算相關的附件,包括所依據(jù)的發(fā)承包合同調價條款、設計變更、工程洽商、材料及設備定價單、調價后的單價分析表等與竣工結算相關的書面證明材料。
(二)房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工決算
1.竣工決算的慨念
竣工決算是指整個房地產(chǎn)開發(fā)項目建設工程全部完工并經(jīng)驗收以后,由房地產(chǎn)開發(fā)企按已確定的實物數(shù)量和貨幣形式,對房地產(chǎn)開發(fā)項目從立項到竣工驗收、交付使用全過程中實際支付的全部建設費用、建設成果和財務狀況進行的綜合測算和分析。
2.竣工決算與竣工結算的區(qū)別
竣工決算與竣工結算既有聯(lián)系又有區(qū)別,主要區(qū)別如下。
(1)包含的范圍不同。
(2)編制人和審查人不同。
(3)目標不同。
3.竣工決算的內(nèi)容
竣工決算包括房地產(chǎn)開發(fā)項目從籌建開始到項目竣工交付生產(chǎn)使用為止的全部建設費用,共包括竣工財務決算說明書、竣工財務決算報表、工程竣工圖和工程造價對比分析4個部分。其中,竣工財務決算說明書和竣工財務決算報表又合稱為竣工財務決算,是竣工決算的核心內(nèi)容。
(1)竣工財務決算說明書。
(2)竣工財務決算報表。
(3)房地產(chǎn)開發(fā)項目工程竣工圖。
(4)工程造價比較分析。
4.竣工決算的編制程序
竣工決算的編制程序為:①收集、整理和分析有關依據(jù)資料。②清理各項財務、債務和結余物資。③填寫竣工決算報表。④編制房地產(chǎn)開發(fā)項目工程竣工決算說明。⑤進行做好工程造價對比分析。⑥整理、裝訂竣工圖、開工與竣工報告、重大質量技術措施記錄。⑦上報相關部門審查。
經(jīng)濟師備考策略和技巧不可或缺,好的技巧事半功倍>>>經(jīng)濟師考試備考策略及方法匯總
考生都在看:
經(jīng)濟師考試備考裝備——經(jīng)濟師準題庫app
(責任編輯:xy)
近期直播
免費章節(jié)課
課程推薦
經(jīng)濟師
[協(xié)議護航-暢學班]
10大模塊 準題庫資料 協(xié)議續(xù)學校方服務
經(jīng)濟師
[協(xié)議護航-精品班]
12大模塊 準題庫資料 精品課程校方支持
經(jīng)濟師
[豐羽計劃-暢學班]
4大模塊 題庫練習 協(xié)議續(xù)學