第六節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工驗收

一、房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工驗收

《一)房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工驗收的條件

房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工驗收應具備下列條件：①完成開發(fā)項目全部設計和合同約定的各項內(nèi)容，達到使用要求。②有完整并經(jīng)核定的工程竣工資料，符合驗收規(guī)定。③有工程使用的主要建筑材料、建筑構配件和設備的進場試驗報告。④有勘察、設計、施工圖審查機構、施工、監(jiān)理等單位分別簽署的質量合格文件。⑤有施工單位簽署的工程保修書。⑥建設行政主管部門出具的認可文件及其委托的工程質量監(jiān)督站等有關部門責令整改的問題全部整改完畢。⑦有公安消防、環(huán)保等部門出具的認可文件或者準許的使用文件。

(二)房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工驗收的程序

(1)工程竣工掃尾?？⒐呶补ぷ髦饕ㄓ布蕚浜蛙浖蕚鋬蓚€方面。硬件準備方面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)編制竣工驗收計劃，施工單位全面落實竣工驗收準備工作。軟件準備方面，施工單位應負責工程技術檔案資料的整理，分類歸檔，裝訂成冊。

竣工驗收的資料主要有：①工程項目開工報告。②工程項目竣工報告。③圖紙會審和設計交底記錄。④設計變更通知單。⑤技術變更核定單。⑥工程質量事故發(fā)生后調查和處理資料，⑦水準點位置、定位測量記錄、沉降及位移觀測記錄。⑧材料、沒箭、構件的質量合格證明資料。⑨材料、設備、構件的試驗、檢驗報告。⑩隱蔽驗收記錄及施工日志。①竣工圖。②質量檢驗評定資料。③未完項目一覽表等。

(2)施工單位竣工預驗。施工單位完成設計圖紙和合同約定的全部內(nèi)容后，應在施工單位內(nèi)部組織自驗收或初步驗收，確認工程竣工、具備竣工驗收各項條件。 預檢合格后編制竣工報告。

竣工報告應包括已完工程情況、技術檔案和施工管理資料情況、建筑設備安裝調試情況、工程質量評定情況等內(nèi)容。

(3)施工單位向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或監(jiān)理公司提出工程竣工驗收申請。

(4)監(jiān)理單位核查。監(jiān)理單位核查竣工報告，對工程質量做出評價。經(jīng)過預驗和核查，簽署認可意見后，向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提交工程竣工驗收報告。

(5)專項驗收。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提請規(guī)劃、公安、消防、環(huán)保、城建等有關部門進行專項驗收，并按專項驗收部門提出的意見整改完畢，取得合格證明文件或準許使用文件。

(6)竣工驗收。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)審查竣工報告，并在約定的時間和地點組織勘察、設計、施工、監(jiān)理等有關單位進行竣工驗收。

竣工驗收的組織步驟為：①房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主持驗收會議。②施工單位介紹施工情況。③監(jiān)理單位介紹監(jiān)理情況。④各驗收專業(yè)組核查質保資料，并現(xiàn)場檢查工程質量狀況。⑤各驗收專業(yè)組總結發(fā)言，形成竣工驗收意見。

(7)問題處理。驗收中如果發(fā)現(xiàn)工程存在一些輕微缺陷，則應要求施工單位在限定時間內(nèi)消除缺陷后再簽署合格證書;如果有重大質量問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)認為還不具備竣工驗收條件的，則要經(jīng)過參與驗收的各方共同討論形成會議紀要，并簽字確認，會議紀要中應包括正式交工驗收前，施工單位尚需完成的工作清單，待這些工作完成后，再由工單位重新提出竣工驗收申請。

(8)辦理移交。經(jīng)驗收合格的單項工程，連同相關技術資料，一并移交房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

(9)竣工驗收備案。辦理工程竣工驗收備案應提交下列文件：①工程竣工驗收備案表。②工程竣工驗收報告。③法律、行政法規(guī)規(guī)定應南規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認可文件或者準許的使用文件。④施工單位簽署的工程質量保修書。⑤法規(guī)、規(guī)章規(guī)定必須提供的其他文件。商品住宅還應提交《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》 。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工結算和竣工決算

(一)房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工結算

1.竣工結算的概念

房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工結算是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和施工單位根據(jù)國家有關法律、行政法規(guī)規(guī)定和合同約定，在施工單位完成合同約定的全部工作后，對最終工程價款的調整和確定。竣工結算是表達該開發(fā)項目最終工程造價和結算工程價款依據(jù)的經(jīng)濟文件。

2.竣工結算的編制依據(jù)

竣工結算的編制依據(jù)主要是：①國家有關法律、行政法規(guī)、規(guī)章制度和相關的司法解釋。②國務院建設行政主管部門以及各省、自治區(qū)、直轄市和有關部門發(fā)布的工程造價計價標準、計價辦法、有關規(guī)定及相關解釋。③施工發(fā)承包合同、專業(yè)分包合同及補充合同，有關材料、設備采購合同。④招投標文件，，包括招標答疑文件、投標承諾、中標報價書及其組成內(nèi)容。⑤工程竣工圖或施工圖、施工圖會審記錄，經(jīng)批準的施工組織設計，以及設汁變更、工程洽商和相關會議紀要。⑥繹批準的開、竣工報告或停工、復工報告。⑦建設工程工程量清單計價規(guī)范或工程預算定額、費用定額及價格信息、調價規(guī)定等。⑧工程預算書。⑨影響工程造價的相關資料。

3.竣工結算的編制程序

竣工結算應按結算編制準備階段、結算編制階段、結算編制定稿階段的順序進行。

(1)結算編制準備階段

(2)結算編制階段

(3)結算編制定稿階段。

4.竣工結算的編制方法

竣工結算的編制應區(qū)分施工發(fā)承包合同類型，采用相應的編制方法：①采用總價合同的，應在合同價基礎上對設計變、工程洽商以及工程索賠等合同約定可以調整的內(nèi)容進行調整。②采用單價合同的，應計算或核定竣工圖或施工圖以內(nèi)的各個分部分項工程量，依據(jù)合同約定的方式確定分部分項工程項目價格，并對設計變更、工程洽商、施工措施以及工程索賠等內(nèi)容進行調整。③采用成本加酬金合同的，應依據(jù)合同約定的方法計算各個分部分項工程以及設計變更、工程洽商、施工措施等內(nèi)容的工程成本，并計算酬金及有關稅費。

5.竣工結算文件組成

竣工結算文件一般由竣工結算匯總表、單項工程結算匯總表、單位工程結算匯總表和分部分項(措施、其他、零星)工程結算表及結算編制說明等組成。

竣工結算編制說明可根據(jù)委托工程的實際情況，以單位工程、單項工程或建設項目為對象進行編制，包括的內(nèi)容有：工程概況，編制范圍，編制依據(jù)，編制方法.有關材料、設備、參數(shù)和費用說明，其他有關問題的說明等。

竣工結算文件提交時，應同時提供與竣工結算相關的附件，包括所依據(jù)的發(fā)承包合同調價條款、設計變更、工程洽商、材料及設備定價單、調價后的單價分析表等與竣工結算相關的書面證明材料。

(二)房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工決算

1.竣工決算的慨念

竣工決算是指整個房地產(chǎn)開發(fā)項目建設工程全部完工并經(jīng)驗收以后，由房地產(chǎn)開發(fā)企按已確定的實物數(shù)量和貨幣形式，對房地產(chǎn)開發(fā)項目從立項到竣工驗收、交付使用全過程中實際支付的全部建設費用、建設成果和財務狀況進行的綜合測算和分析。

2.竣工決算與竣工結算的區(qū)別

竣工決算與竣工結算既有聯(lián)系又有區(qū)別，主要區(qū)別如下。

(1)包含的范圍不同。

(2)編制人和審查人不同。

(3)目標不同。

3.竣工決算的內(nèi)容

竣工決算包括房地產(chǎn)開發(fā)項目從籌建開始到項目竣工交付生產(chǎn)使用為止的全部建設費用，共包括竣工財務決算說明書、竣工財務決算報表、工程竣工圖和工程造價對比分析4個部分。其中，竣工財務決算說明書和竣工財務決算報表又合稱為竣工財務決算，是竣工決算的核心內(nèi)容。

(1)竣工財務決算說明書。

(2)竣工財務決算報表。

(3)房地產(chǎn)開發(fā)項目工程竣工圖。

(4)工程造價比較分析。

4.竣工決算的編制程序

竣工決算的編制程序為：①收集、整理和分析有關依據(jù)資料。②清理各項財務、債務和結余物資。③填寫竣工決算報表。④編制房地產(chǎn)開發(fā)項目工程竣工決算說明。⑤進行做好工程造價對比分析。⑥整理、裝訂竣工圖、開工與竣工報告、重大質量技術措施記錄。⑦上報相關部門審查。

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（責任編輯：xy）

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