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土地登記代理人考試代理實務(wù)輔導(dǎo)：什么是市場比較法

市場比較法是指在求取一宗待估土地的價格時，根據(jù)替代原則，將待估土地與在較近時期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生交易的類似土地實例進行對照比較，并依據(jù)后者已知的價格，參照該土地的交易情況，期日、區(qū)域以及個別因素等差別，修正得出待估土地在評估時日地價的方法。

市場比較法的理論依據(jù)是替代原則。根據(jù)經(jīng)濟學(xué)理論，在同一市場上，具有相同效用的物品，應(yīng)具有同一的價格，即具備完全的替代關(guān)系。這樣，在同一市場上，兩個以上具有替代關(guān)系的商品同時存在時，商品的價格就是由這種有替代關(guān)系的商品相互競爭，使其價格相互牽制而終趨于一致。市場比較法正是以替代原理為主要理論依據(jù)。

市場比較法的基本公式為：

PD=PB×A×B×D×E

式中：PD—待估宗地價格;

PB—比較案例宗地價格;

A=待估宗地情況指數(shù)/比較案例情況指數(shù)

=正常案例情況指數(shù)/比較案例宗地情況指數(shù);

B=待估宗地估價日地價指數(shù)/比較案例宗地交易

日地價指數(shù);

D=待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)/比較案例宗地區(qū)域因素條件指數(shù);

E=待估宗地個別因素條件指數(shù)/比較案例宗地個

別因素條件指數(shù)。

市場比較法估價程序如下圖所示：

收集交易資料

↓

確定比較交易案例

↓

進行市場交易情況修正

↓

期日修正

↓

區(qū)域、個別因素修正

↓

使用年限修正

↓

容積率修正

↓

土地價格的確定

市場比較法可以運用于不動產(chǎn)的買賣、租賃、抵押等各種交易形式的價格及租金確定。由于市場比較法的應(yīng)用基礎(chǔ)是發(fā)達的不動產(chǎn)市場及豐富的交易案例資料，所以市場比較法僅適用于有大量交易案例的地區(qū)，并且交易案例與待估地塊應(yīng)有相關(guān)性和替代性，交易案例甚少或無交易案例的地區(qū)則不適用。

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