四、房屋租賃合同

1、房屋租賃合同的概念及內容租賃合同是出租人與承租人簽訂的。

用于明確租賃雙方權利義務關系的協(xié)議。租賃是一種民事法律關系，在租賃關系中出租人與承租人之間所發(fā)生的民事關系主要是通過租賃合同確定的。因此，在租賃中出租人與承租人應當對雙方的權利與義務做出明確的規(guī)定，并且以文字形式形成書面記錄，成為出租人與承租人關于租賃問題雙方共同遵守的準則?！冻鞘蟹康禺a管理法》規(guī)定，房屋租賃，出租人和承租人應當簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價格、修繕責任等條款，以及雙方的其他權利和義務。《租賃管理辦法》對租賃合同的內容作了進一步的規(guī)定，規(guī)定租賃合同應當具備以下條款：（1）當事人姓名或者名稱及住所；（2）房屋的坐落、面積、裝修及設施狀況，（3）租賃用途，（4）租賃期限；（5）租金及交付方式；（6）房屋修繕責任；（7）轉租的約定：（8）變更和解除合同的條件：（9）違約責任；（10）當事人約定的其他條款。

在上述條款中，租賃期限。租賃用途、租金丑交付方式、房屋的修繕責任是《城市房地產管理法》規(guī)定的必備條款。

例題：《城市房地產管理法》規(guī)定的房屋租賃合同必備條款包括（    ）。

A、租賃期限

B、租賃用途

C、租金及交付方式

D、房屋的修繕責任

E、當事人姓名

答案：ABCD

解析：“當事人姓名”不是《城市房地產管理法》規(guī)定的房屋租賃合同必備條款。

租賃期限。租賃行為應有明確的租賃期限，出租人有權在簽訂租賃合同時明確租賃期限，并在租賃期限屆滿后收回房屋。《合同法》規(guī)定，租賃期限不得超過20年，超過20年的，超過部分無效。租賃期間屆滿當事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過20年。承租人有義務在租賃期限屆滿后返還所承租的房屋。如需繼續(xù)承租原租賃的房屋，應當在租賃期滿前，征得出租人的同意，并重新簽訂租賃合同。出租人應當按照租賃合同約定的期限將房屋交給承租人使用，并保證租賃合同期限內承租人的正常使用。出租人在租賃合同屆滿前需要收回房屋的，應當事先征得承租人的同意，并賠償承租人的損失。

租賃用途，是指房屋租賃合同中規(guī)定的出租房屋的使用性質。承租人應當按照租賃合同規(guī)定的使用性質使用房屋，不得變更使用用途，確需變動的，應當征得出租人的同意，并重新簽訂租賃合同：承租人與第三者互換房屋時，應當事先征得出租人的同意，出租人應當支持承租人的合理要求。換房后，原租賃合同即行終止，新的承租人應與出租人另行簽訂租賃合同。

租金及交付方式。租金標準是租賃合同的核心，是引起租賃糾紛的主要原因。因此，它也是加強租賃管理的重點之一。租賃合同應當明確約定租金標準及支付方式。同時租金標準必須符合有關法律、法規(guī)的規(guī)定。

房屋的修繕責任。出租住宅用房的自然損壞或合同約定由出租人修繕的，由出租人負責修復。不及時修復致使房屋發(fā)生破壞性事故，造成承租人財產損失或者人身傷害的，應當由出租人承擔賠償責任。租用房屋從事生產經營活動的，修繕責任由雙方當事人在租賃合同中約定。房屋修繕責任人對房屋及其設備應當及時，認真地檢查、修繕，保證房屋的使用安全。房屋修繕責任人對形成租賃關系的房屋確實無力修繕的，可以與另一方當事人合修，責任人因此付出的修繕費用，可以折抵租金或由出租人分期償還。

例題：關于房屋租賃期限，不正確的表述是（    ）。

A.房屋租賃期不得超過20年，超過20年的房屋租賃合同無效

B.租賃期限屆滿當事人續(xù)訂租賃合同，約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過20年

C.出租人在租賃期限屆滿前需要收回房屋的，應當事先征得承租人的同意

D.承租人變更租賃合同約定的房屋用途，應當事先征得出租人的同意

答案：A

解析：《合同法》規(guī)定，租賃期限不得超過20年，超過20年的，超過部分無效。

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（責任編輯：中大編輯）

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