一、單項選擇題

1、【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是物業(yè)管理。物業(yè)管理和設施管理以運行管理為主，房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和房地產(chǎn)投資組合管理以策略性管理為主。參見教材P336。

【該題針對“物業(yè)管理”知識點進行考核】

2、【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是物業(yè)管理。物業(yè)管理是一種專業(yè)行業(yè)，它綜合運用多學科的知識，通過人員、場所、流程和技術的整合，來確保建筑環(huán)境的正常運行。參見教材P337。

【該題針對“物業(yè)管理”知識點進行考核】

3、【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是設施管理。設施管理的具體工作內(nèi)容通常包括：制定長期財務規(guī)劃和年度財務計劃，設備更新財務預測，為業(yè)主提供購買和處置房地產(chǎn)資產(chǎn)的建議，室內(nèi)布局與空間規(guī)劃，建筑設計與工程規(guī)劃，建造與維修丁程，設施維護和運菅管理，電訊整合、安全和綜合管理服務，信息管理與設施管理報告等。參見教材P337。

【該題針對“設施管理”知識點進行考核】

4、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)資產(chǎn)管理。房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的主要工作包括：制定物業(yè)策略計劃，持有或出售分析，檢討物業(yè)重新定位的機會、審批主要的費用支出，監(jiān)控物業(yè)運行績效，根據(jù)物業(yè)在同類物業(yè)競爭市場上的績效表現(xiàn)，管理并評估物業(yè)服務企業(yè)的工作，協(xié)調(diào)物業(yè)服務企業(yè)與租戶的關系，定期進行資產(chǎn)的投資分析和運營狀況分析。參見教材P338。

【該題針對“房地產(chǎn)資產(chǎn)管理”知識點進行考核】

5、【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是制定物業(yè)管理計劃。物業(yè)所有者(業(yè)主)的目標是制定管理計劃的基礎。參見教材P339。

【該題針對“制定物業(yè)管理計劃”知識點進行考核】

6、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是加強市場宣傳。物業(yè)管理人員選定了進行物業(yè)宣傳的主題后，還要選擇適當?shù)男麄髅浇?，一般來說，對于中低檔寫字樓物業(yè)，選擇報紙的分類廣告或者物業(yè)顧問機構的期刊比較合適;對于大規(guī)模的收益性物業(yè)，還可選擇電視、廣播來進行宣傳。參見教材P341。

7、【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是寫字樓物業(yè)的分類。乙級寫字樓：具有良好的地理位置，建筑物的物理狀況良好，建筑質(zhì)量達到有關建筑條例或規(guī)范的要求;但建筑物的功能不是最先進的，有自然磨損存在，收益能力低于新落成的同類建筑物。參見教材P344。

【該題針對“寫字樓物業(yè)的分類”知識點進行考核】

8、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是寫字樓分類中應考慮的因素。大型寫字樓建筑往往能容納成千上萬人在里面辦公，有沒有快捷有效地道路進出寫字樓，會極大地影響到寫字樓的分類。一般說來，中心商貿(mào)區(qū)的寫字樓不能像郊區(qū)寫字樓那樣提供足夠的停車位，但位于大城市中心商貿(mào)區(qū)的寫字樓周圍往往有方便快捷的公共交通。參見教材P345。

【該題針對“寫字樓分類中應考慮的因素”知識點進行考核】

9、【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是寫字樓租戶的選擇。一般來說，為每個辦公室工作人員提供15～20㎡的單元內(nèi)建筑面積比較合適，雖然每個工作人員封閉的辦公面積一般只需要5～6㎡，但接待室、會議室、交通面積、儲藏面積、辦公設備所占的面積以及公共活動所需的面積等應給與足夠的考慮。參見教材P349。

【該題針對“寫字樓租戶的選擇”知識點進行考核】

10、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是寫字樓租金的確定。根據(jù)建設部做出的有關規(guī)定，建筑面積按國家《建筑面積計算規(guī)則》計算，出租單元內(nèi)建筑面積包括單元內(nèi)使用面積和外墻、單元間分隔墻及單元與公用建筑空間之間的分隔墻水平投影面積的一半;可出租面積是出租單元內(nèi)建筑面積加上分攤公用建筑面積。可出租面積=40+8/2+10/2+5=54(㎡)。參見教材P350。

【該題針對“寫字樓租金的確定”知識點進行考核】

11、【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是寫字樓租金的確定。在一定的市場條件下，某宗寫字樓物業(yè)的整體租金水平，主要取決于物業(yè)本身的狀況及其所處的位置。參見教材P351。

【該題針對“寫字樓租金的確定”知識點進行考核】

12、【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是寫字樓租金的確定。物業(yè)服務企業(yè)可以通過對出租單元進行面積規(guī)劃，來幫助租戶確定最佳的承租面積大小。參見教材P351。

【該題針對“寫字樓租金的確定”知識點進行考核】

13、【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是零售商業(yè)物業(yè)分析。在市級購物中心中，通常由一家或數(shù)家大型百貨公司為主要租戶。參見教材P355。

【該題針對“零售商業(yè)物業(yè)分析”知識點進行考核】

14、【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是零售商業(yè)物業(yè)分析。地區(qū)購物商場中，中型百貨公司往往是主要租戶，家具店、超級市場、圖書及音像制品店、禮品店、快餐店、男女服裝店、玩具店等，常常是這類商場的次要租戶。參見教材P356。

15、

【正確答案】B【答案解析】本題考查的是零售商業(yè)物業(yè)分析。通常把商業(yè)輻射區(qū)域分為主要區(qū)域、次要區(qū)域和邊界區(qū)域三個部分，主要區(qū)域是與物業(yè)所處地點直接相鄰的區(qū)域，其營業(yè)額的60%～75%都來自該區(qū)域。參見教材P357。

【該題針對“零售商業(yè)物業(yè)分析”知識點進行考核】

16、【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是零售商業(yè)物業(yè)分析。停車指數(shù)，即每100㎡營業(yè)面積應設置的車位個數(shù)，美國城市土地研究所建議的指數(shù)，依商場的規(guī)模不同在4～5之間。參見教材P358。

【該題針對“零售商業(yè)物業(yè)分析”知識點進行考核】

17、【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是零售商業(yè)物業(yè)租戶的選擇。低于預期的資本回報水平，是商業(yè)經(jīng)營失敗的最大原因。參見教材P359。

【該題針對“零售商業(yè)物業(yè)租戶的選擇”知識點進行考核】

18、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是零售商業(yè)物業(yè)的租金。基礎租金又稱最低租金，常以每月每平方米為基礎計算。參見教材P361。

【該題針對“零售商業(yè)物業(yè)的租金”知識點進行考核】

19、【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是零售商業(yè)物業(yè)的租金。收取百分比租金時，沒有統(tǒng)一的百分比標準，因為租戶經(jīng)營的商品種類和經(jīng)營方式不同，使其經(jīng)營毛利潤率水平有很大的差異。參見教材P361。

【該題針對“零售商業(yè)物業(yè)的租金”知識點進行考核】

20、【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是收益型物業(yè)經(jīng)營狀況的評估。有效毛租金收入=潛在毛租金收入-空置和租金損失+其他收入=120-120×(8%+4%)+120×5%=111.6(萬元)，月凈經(jīng)營收入=有效毛收入-運營費用=111.6-30=81.6(萬元)。參見教材P366-367。

【該題針對“收益性物業(yè)經(jīng)營狀況的評估”知識點進行考核】

21、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是收益性物業(yè)經(jīng)營狀況的評估。當凈經(jīng)營收入不足以支付抵押貸款還本付息金額時，該現(xiàn)金流為負值。參見教材P367。

【該題針對“收益性物業(yè)經(jīng)營狀況的評估”知識點進行考核】

22、【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是收益性物業(yè)經(jīng)營狀況的評估。選項B錯誤，用于物業(yè)更新改造的大修基金，可以取有效毛收入或年凈經(jīng)營收入的一個百分比。參見教材P370。

【該題針對“收益性物業(yè)經(jīng)營狀況的評估”知識點進行考核】

23、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是收益性物業(yè)管理中的運營費用。公共設施設備日常運行、維修及保養(yǎng)費包括：維修和保養(yǎng)費、室內(nèi)裝修費、生活用水和污水排放、能源費、康樂設施費、雜項費用。參見教材P372。

【該題針對“收益性物業(yè)管理中的運營費用”知識點進行考核】

24、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是收益性物業(yè)管理中的運營費用。物業(yè)服務企業(yè)在收取物業(yè)費時，可在包干制和酬金制中選擇。參見教材P375。

【該題針對“收益性物業(yè)管理中的運營費用”知識點進行考核】

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