估價(jià)技術(shù)報(bào)告

一、估價(jià)對象實(shí)物狀況描述與分析(略)

二、估價(jià)對象權(quán)益狀況描述與分析(略)

三、估價(jià)對象區(qū)位狀況描述與分析(略)

四、市場背景描述與分析

1.××市宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r

××市近年經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，2012年GDP同比增長12%，財(cái)政收入同比增長9%，固定資產(chǎn)投資規(guī)模增長15%。(其他經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況略)

2.××市房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r

××市2012年房地產(chǎn)市場十分活躍，市場呈現(xiàn)量價(jià)齊增態(tài)勢。全年住宅成交量同比增長90/0，寫字樓成交量同比增長12%，商業(yè)物業(yè)成交量同比增長5%，住宅成交價(jià)格同比上升12%，寫字樓

成交價(jià)格同比上升10%，商業(yè)物業(yè)成交價(jià)格上升16%。

五、最高最佳利用分析(略)

六、估價(jià)方法適用性分析(略)

七、估價(jià)測算過程

(一)成本法測算過程

1.土地取得成本

采用市場法計(jì)算同類用途出讓土地使用權(quán)價(jià)格為1300元/㎡。(測算過程略)

土地取得成本= 1300×25000= 3250(萬元)

2.建設(shè)成本

(1)建筑安裝工程費(fèi)

當(dāng)?shù)赝悩?biāo)準(zhǔn)層高的單層鋼結(jié)構(gòu)廠房建筑安裝工程費(fèi)單價(jià)為2600元/mz。(依據(jù)略)

建安工程費(fèi)= 2600×15000= 3900(萬元)

(2)勘查設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)

勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)為建筑安裝工程費(fèi)的9%。(依據(jù)略)

勘查設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)=3900 x9% =351(萬元)

(3)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)

基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)為每平方米建筑面積290元。(依據(jù)略)

基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)= 290 x15000= 435(萬元)

(4)其他工程費(fèi)

其他工程費(fèi)為每平方米建筑面積130元。(依據(jù)略)

其他工程費(fèi)=130 x15000 =195(萬元)

(5)開發(fā)期間稅費(fèi)

開發(fā)期間稅費(fèi)為每平方米建筑面積210元(依據(jù)略)

開發(fā)期間稅費(fèi)= 210×15000= 315(萬元)

(6)建設(shè)成本

建設(shè)成本= 3900 +351+435 +195 +315= 5196(萬元)

3.管理費(fèi)用

管理費(fèi)用比率一般按4%計(jì)算(依據(jù)略)

管理費(fèi)用= 5196 x4%= 207. 84(萬元)

4.銷售費(fèi)用

銷售費(fèi)用比率一般按3%計(jì)算(依據(jù)略)

銷售費(fèi)用= (3250+5196) x3% =253.38(萬元)

5.投資利息

計(jì)息期按一年計(jì)算，利率按6.15%計(jì)算。(依據(jù)略)

投資利息=(土地取得成本+建設(shè)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用)×6.15%

= (3250 +5196 +207. 84 +253. 38) ×6.15

= 547. 79(萬元)

6.銷售稅費(fèi)

銷售稅費(fèi)一般為銷售價(jià)格V(即開發(fā)完成后的價(jià)值)的5. 65%。(依據(jù)略)

銷售稅費(fèi)=V×5.65%

7.開發(fā)利潤

項(xiàng)目成本利潤率為15%。(依據(jù)略)

開發(fā)利潤=(土地取得成本+建設(shè)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息)×15%

= (3250 +5196 +207. 84 +253. 38 +547. 79) x15%

= 1418. 25(萬元)

銷售價(jià)格=土地取得成本+建設(shè)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+開發(fā)利潤+銷售稅費(fèi) =土地取得成本+建設(shè)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+開發(fā)利潤+銷售價(jià)格x5.65%

銷售價(jià)格=(土地取得成本+建設(shè)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+開發(fā)利潤)/(1- 5.65 010) =(3250+ 5196 +207. 84 +253. 38 +547. 79 +1418. 25)/(1-5. 65%) = 11524.39(萬元)

8.折舊

根據(jù)實(shí)地查勘建筑物的完損程度和使用年限確定建筑物的成新率為90%。(確定過程略)

房地產(chǎn)現(xiàn)值為：11524. 39×90% =10371.95(萬元)

取整：10372萬元

單價(jià)：10372/15000= 6915(元/㎡)(取整)

(二)收益法測算過程

式中A-年凈收益;

Y——報(bào)酬率;

g——年收益遞增率;

n——收益年限。

1.測算年凈收益

年有效毛收入=月租金×12×收益總面積×出租率+其他收入

年運(yùn)營費(fèi)用=維修費(fèi)+管理費(fèi)+稅金+保險(xiǎn)費(fèi)+其他費(fèi)用(物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)等)

年凈收益=年有效毛收入-年運(yùn)營費(fèi)用

(1)年有效毛收入

該地區(qū)同類工業(yè)廠房以建筑面積計(jì)算的租金為1.5元/(㎡?天)(不包括物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi))，空置率為5%。(依據(jù)及測算過程略)

年有效毛收入=日租金×365×(1-5%)

=1.5×365×0.95= 520.13(元/12)

(2)年運(yùn)營費(fèi)用

1)營業(yè)稅及附加

包括營業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)費(fèi)、教育費(fèi)附加，占租金有效毛收入的5. 5%。

營業(yè)稅及附加= 520. 13×5.5%= 28. 61(元/㎡)

2)房產(chǎn)稅

房產(chǎn)稅占租金有效毛收入的12%。

房產(chǎn)稅= 520. 13 x12%= 62. 42(元/㎡)

3)維修費(fèi)

維修費(fèi)為5.2元/ni2。(依據(jù)及測算過程略)

4)管理費(fèi)

管理費(fèi)占租金有效毛收入的3%。(依據(jù)略)

管理費(fèi)= 520.13×3% =15.6(元/㎡)

5)保險(xiǎn)費(fèi)

經(jīng)測算，保險(xiǎn)費(fèi)為10. 39元/㎡。(依據(jù)及測算過程略)

(3)年凈收益

年凈收益=有效毛收入-營業(yè)稅及附加-房產(chǎn)稅-維修費(fèi)-管理費(fèi)-保險(xiǎn)費(fèi)

=520.13 - 28. 61 - 62.42 -5.2 - 15.6 - 10. 39= 397. 97(元/㎡)

2.確定報(bào)酬率Y

經(jīng)測算，報(bào)酬率為7%。(依據(jù)及測算過程略)

3.確定收益逐年遞增比率g

經(jīng)測算，估價(jià)對象凈收益每年遞增1%。(依據(jù)及測算過程略)

4.確定尚可收益年限n

估價(jià)對象為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，其耐用年限為60年，該房地產(chǎn)建成于2002年，則建筑物剩余使用年限為50年，再根據(jù)委托人提供的估價(jià)對象《房屋所有權(quán)證》、《國有土地使用證》和《土地使用權(quán)出讓合同》，土地使用權(quán)終止日期為2052年10月13日，土地剩余年限為40年，土地出讓合同約定建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿需要無償收回建設(shè)用地使用權(quán)。按照《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》(GB/T50291-1999)的規(guī)定，建筑物耐用年限長于土地剩余年限時(shí)，應(yīng)當(dāng)按土地剩余年限計(jì)算。因此，估價(jià)對象尚可使用40年，即收益年限n為40年。

八、估價(jià)結(jié)果確定

采用簡單算術(shù)平均法確定估價(jià)對象評估價(jià)格：

評估單價(jià)= (6915 +5972) /2 =6444(元/㎡)(取整)

評估總價(jià)= 6444 x15000= 9666(萬元)

估價(jià)對象于價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)值為人民幣9666萬元(大寫：人民幣玖仟陸佰陸拾陸萬元整)。

單價(jià)：6444元/㎡

附件(略)

四、指出并改正下列估價(jià)報(bào)告片段中的錯(cuò)誤(本題10分。錯(cuò)處不超過4個(gè)。如將正確的內(nèi)容改錯(cuò)，則每改錯(cuò)1處倒扣2.5分。本題最多扣至零分。請?jiān)诖痤}紙上作答，不得在試卷上改錯(cuò))

本次估價(jià)背景情況如下：

估價(jià)對象為某工業(yè)廠房及附屬辦公用房，2012年6月通過竣工驗(yàn)收并辦理了權(quán)屬登記.2009年11月25日該宗土地設(shè)定抵押，至價(jià)值時(shí)點(diǎn)他項(xiàng)權(quán)利尚未注銷。估價(jià)目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價(jià)值。價(jià)值時(shí)點(diǎn)為2012年10月20日，估價(jià)作業(yè)日期為2012年11月1日至11月8日。

以下是該房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告內(nèi)容片斷：

注冊房地產(chǎn)估價(jià)師聲明

1.我們在本估價(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。

2.本估價(jià)報(bào)告的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價(jià)報(bào)告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。

3.我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個(gè)人利害關(guān)系或偏見。

4.我們依照國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》(GB/T 50291-1999)和《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價(jià)報(bào)告。

5.我們已于2012年1 1月3日對本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對象進(jìn)行了實(shí)地查勘。

6.沒有人對本估價(jià)報(bào)告提供重要專業(yè)幫助。

參加本次估價(jià)的注冊房地產(chǎn)估價(jià)師：

估價(jià)假設(shè)和限制條件

1.本次估價(jià)以估價(jià)對象在實(shí)地查勘之日的狀況為準(zhǔn)。

2.本次估價(jià)以估價(jià)對象按照現(xiàn)有用途、持續(xù)使用為假設(shè)前提。

3.本次估價(jià)以估價(jià)對象未設(shè)定任何擔(dān)保及他項(xiàng)權(quán)利為假設(shè)前提。

4.本估價(jià)報(bào)告確定的估價(jià)對象范圍及面積數(shù)據(jù)以估價(jià)委托人提供的《國有土地使用證》、《房 屋所有權(quán)證》及相關(guān)證明文件所載明的內(nèi)容為準(zhǔn)。

5.本估價(jià)報(bào)告的估價(jià)結(jié)論是在估價(jià)委托人提供的資料真實(shí)、合法、完整的基礎(chǔ)上得出的，估價(jià)委托人應(yīng)當(dāng)對其提供的相關(guān)資料的真實(shí)性、合法性和完整性負(fù)責(zé)。

6.本估價(jià)報(bào)告的估價(jià)結(jié)論是估價(jià)對象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的抵押價(jià)值，未考慮未來市場變化風(fēng)險(xiǎn)和短期強(qiáng)制處分等因素對房地產(chǎn)抵押價(jià)值的影響。

7.本估價(jià)報(bào)告的估價(jià)結(jié)論未考慮房地產(chǎn)交易時(shí)應(yīng)當(dāng)繳納的有關(guān)稅費(fèi)，如需轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)按國家有關(guān)規(guī)定辦理。

8.本報(bào)告估價(jià)結(jié)果僅供估價(jià)委托人在本次估價(jià)目的下使用，不得用于其他用途。

9.因估價(jià)委托人使用估價(jià)報(bào)告不當(dāng)而引起的后果，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員不承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

10.本估價(jià)報(bào)告自出具之日起一年內(nèi)有效。在此期間如果房地產(chǎn)市場發(fā)生重大變化，則有效期應(yīng)相應(yīng)折減。

（責(zé)任編輯：）

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