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《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定了三項房地產(chǎn)交易基本制度,即房地產(chǎn)價格申報制度、房地產(chǎn)價格評估制度、房地產(chǎn)價格評估人員資格認證制度。
(一)房地產(chǎn)價格申報制度
房地產(chǎn)成交價格不僅關(guān)系當事人之間的財產(chǎn)權(quán)益,而且也關(guān)系著國家的稅費收益。因此,加強房地產(chǎn)交易價格管理對于保護當事人合法權(quán)益和保障國家的稅費收益,促進房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展,有著極其重要的作用。
《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定:“國家實行房地產(chǎn)成交價格申報制度。房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn),應(yīng)當向縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門如實申報成交價,不得瞞報或者作不實的申報?!?001年8月原建設(shè)部發(fā)布的《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》(原建設(shè)部令第96號)中央規(guī)定:“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后90日內(nèi)持房地產(chǎn)權(quán)屬證書、當事人的合法證明、轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)文件向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門提出申請,并申報成交價格”;“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當以申報的成交價格作為繳納稅費的依據(jù)。成交價格明顯低于正常市場價格的,以評估價格作為繳納稅費的依據(jù)”。這些規(guī)定為房地產(chǎn)成交價格申報制度提供了法律依據(jù),如實申報房地產(chǎn)成交價格是交易當事人的法定義務(wù),是房地產(chǎn)交易受法律保護的必要條件之一。
房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)、房地產(chǎn)抵押權(quán)人依法處分抵押房地產(chǎn),應(yīng)當向房屋所在地縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)管理部門如實申報成交價格,才予辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù),取得確定的法律效力。這一規(guī)定改變了原來計劃經(jīng)濟體制下價格由國家確定或?qū)徟墓芾砟J剑瑢嵭薪灰纂p方自愿成交定價,向房地產(chǎn)管理部門申報價格的制度。房地產(chǎn)管理部門在接到價格申報后,如發(fā)現(xiàn)成交價格明顯低于市場正常價格,應(yīng)當及時通知交易雙方,并不要求交易雙方當事人更改合同約定的成交價格,但交易雙方應(yīng)當按不低于稅務(wù)部門確認的評估價格繳納了有關(guān)稅費后,方為其辦理房地產(chǎn)交易手續(xù)。
房地產(chǎn)經(jīng)紀人在代辦有關(guān)交易手續(xù)時,應(yīng)堅持如實申報,不可遷就當事人意愿瞞價申報,避免可能的房地產(chǎn)交易糾紛及由此引發(fā)的一系列法律責任,防范執(zhí)業(yè)風險。
如果交易雙方對確認的評估價格有異議,可以要求重新評估。交易雙方對重新評估的價格仍有異議,可以按照法律程序,向人民法院提起訴訟。通過對房地產(chǎn)成交價格進行申報管理,既能防止房地產(chǎn)價格不大起大落,又能有效防止交易雙方為偷逃稅費對交易價格做不實的申報,保證國家的稅費不流失。
(二)房地產(chǎn)價格評估制度
《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定“國家實行房地產(chǎn)價格評估制度。房地產(chǎn)價格評估,應(yīng)當遵循公正、公平,公開的原則,按照國家規(guī)定的技術(shù)標準和評估程序,以基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格為基礎(chǔ),參照當?shù)氐氖袌鰞r格進行評估?!盎鶞实貎r、標定地價和各類房屋重置價格應(yīng)當定期確定并公布。具體辦法由國務(wù)院規(guī)定?!?/p>
(三)房地產(chǎn)價格評估人員資格認證制度
《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定:“國家實行房地產(chǎn)價格評估人員資格認證制度。”房地產(chǎn)估價師必須是經(jīng)國家統(tǒng)一考試、執(zhí)業(yè)資格認證,取得《房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格證書》,并經(jīng)注冊登記取得《房地產(chǎn)估價師注冊證》的人員。未取得《房地產(chǎn)估價師注冊證》的人員,不得以房地產(chǎn)估價師的名義從事房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)。
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(責任編輯:)
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