房地產(chǎn)轉讓最主要的特征是發(fā)生權屬變化，即房屋所有權連同房屋所占用的土地使用權發(fā)生轉移?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》及《城市房地產(chǎn)轉讓管理規(guī)定》都明確規(guī)定了房地產(chǎn)轉讓應當符合的條件，采取排除法規(guī)定了下列房地產(chǎn)不得轉讓：

(1)達不到下列條件的房地產(chǎn)不得轉讓。①以出讓方式取得土地使用權用于投資開發(fā)的，按照土地使用權出讓合同約定進行投資開發(fā).屬于房屋建設工程的，應完成開發(fā)投資總額的25%以上;③屬于成片開發(fā)的，形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件;③按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權出讓金，并經(jīng)登記取得權屬證書。

(2)司法機關或行政機關依法裁定，決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權利的。司法機關、行政機關可以根據(jù)合法申請人的申請或社會公共利益的需要，依法裁定、決定限制房地產(chǎn)權利，如查封、限制轉移等。在權利受到限制期間，房地產(chǎn)權利人不得轉讓該房地產(chǎn)。

(3)依法收回土地使用權的。根據(jù)國家利益或社會公共利益的需要，國家有權決定收回出讓或劃撥給他人使用的土地，任何單位和個人應當服從國家的決定，在國家依法做出收回土地使用權決定之后，原土地使用權人不得再行轉讓土地使用權。

(4)共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的。共有房地產(chǎn)，是指房屋的所有權、國有土地使用權為兩個或兩個以上權利人所共同擁有。其中，共同共有房地產(chǎn)權利的行使需經(jīng)全體共有人同意，不能因某一個權利人的請求而轉讓。

(5)權屬有爭議的。權屬有爭議的房地產(chǎn)，是指有關當事人對房屋所有權和土地使用權的歸屬發(fā)生爭議，致使該項房地產(chǎn)權屬難以確定。轉讓該類房地產(chǎn)，可能影響交易的合法性，因此在權屬爭議解次之前，該項房地產(chǎn)不得轉讓。

(6)未依法進行登記領取權屬證書的。產(chǎn)權登記是國家依法確認房地產(chǎn)權屬的法定手續(xù)，未履行該項法律手續(xù)，房地產(chǎn)權利人的權利不具有法律效力，因此也不得轉讓該項房地產(chǎn)。

(7)法律和行政法規(guī)規(guī)定禁止轉讓的其他情況。法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉讓的其他情形，是指上述情形之外，其他法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉讓的其他情形。

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