第二章 房地產(chǎn)市場(chǎng)與市場(chǎng)運(yùn)行

第三節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性與功能

1.房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性：

房地產(chǎn)市場(chǎng)作為市場(chǎng)體系的組成部分，具有市場(chǎng)的一般規(guī)律性，如受價(jià)值規(guī)律、競(jìng)爭(zhēng)規(guī)律、供求規(guī)律等的制約。但由于房地產(chǎn)具有區(qū)別于其他商品的特性，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)具有一系列區(qū)別于一般商品市場(chǎng)的特性，包括壟斷性、外部性和信息不對(duì)稱性等。

(一)市場(chǎng)供給的壟斷性

開發(fā)商品的供給在短期內(nèi)難以有較大的增減，因此市場(chǎng)供給在短期內(nèi)缺乏彈性;由于房地產(chǎn)的位置、環(huán)境、數(shù)量、檔次的差異，市場(chǎng)供給具有異質(zhì)性;由于土地的有限性、不可再生性和土地所有權(quán)的排他性，導(dǎo)致房地產(chǎn)供給難以形成統(tǒng)一的競(jìng)爭(zhēng)性市場(chǎng)，使表面存在激烈競(jìng)爭(zhēng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)很容易存在部分或者地域性的壟斷。

(二)市場(chǎng)需求的廠泛性和多樣性

房地產(chǎn)是人類生存、享受、發(fā)展的基本物質(zhì)條件，是一種基本需求，市場(chǎng)的需求首先具有廣泛性;與市場(chǎng)供給的異質(zhì)性相吻合，需求者購置房地產(chǎn)時(shí)通常有不同的目的和設(shè)想，可以是自用或投資，也可以是常住或季節(jié)性使用，因而需求具有多樣性。

(三)市場(chǎng)交易的復(fù)雜性

由于房地產(chǎn)市場(chǎng)上的商品本身不能移動(dòng)，交易是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的流轉(zhuǎn)及其再界定;房地產(chǎn)交易通常需要經(jīng)過復(fù)雜和嚴(yán)密的法律程序，耗費(fèi)時(shí)間比較長(zhǎng)，交易費(fèi)用通常也比較多;加之市場(chǎng)信息的缺乏，市場(chǎng)交易通常需要房地產(chǎn)估價(jià)師或房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人等專業(yè)人員提供服務(wù)。

(四)房地產(chǎn)價(jià)格與區(qū)位密切相關(guān)

房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性，使房地產(chǎn)價(jià)格與房地產(chǎn)所處的區(qū)位密切相關(guān)，區(qū)位可以決定房地產(chǎn)價(jià)格的60%～70%;而且由于人口不斷增長(zhǎng)、土地資源不可再生和經(jīng)濟(jì)社會(huì)不斷發(fā)展，房地產(chǎn)價(jià)格的長(zhǎng)期趨勢(shì)是總體向上發(fā)展;但現(xiàn)實(shí)價(jià)格是在長(zhǎng)期上漲趨勢(shì)下個(gè)別形成的，受到經(jīng)濟(jì)周期、市場(chǎng)預(yù)期、社會(huì)經(jīng)濟(jì)政治事件及交易主體個(gè)別因素影響而呈現(xiàn)出短期波動(dòng)。

(五)存在廣泛的經(jīng)濟(jì)外部性

經(jīng)濟(jì)外部性是指一個(gè)經(jīng)濟(jì)主體的活動(dòng)對(duì)另一個(gè)主體的影響并不能通過市場(chǎng)運(yùn)作而在交易中得以反映的那一部分，分為正外部性和負(fù)外部性。

(六)市場(chǎng)信息的不對(duì)稱性

信息不對(duì)稱性，是指在市場(chǎng)交易中，產(chǎn)品的賣方和買方對(duì)產(chǎn)品的質(zhì)量、性能等所擁有的信息是不相對(duì)稱的，通常產(chǎn)品的賣方對(duì)自己所生產(chǎn)或提供的產(chǎn)品擁有更多的信息，而產(chǎn)品的買方對(duì)所要購買的產(chǎn)品擁有很少的信息。

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