一、問答題(共3題，每題0分。請將答案寫在答題紙對應的題號下)

(一)某市土地儲備中心以拍賣方式出讓一宗住宅用地，甲、乙兩家房地產(chǎn)開發(fā)公司擬參加竟買，甲公司委托丙房地產(chǎn)估價機構進行應價評估，最高應價評估結果為12 000萬元。乙公司委托丁房地產(chǎn)估價機構評估出的最高應價為15 000萬元。若該兩家房地產(chǎn)估價機構的評估結果均是合理的，請分析兩者差異的主要原因。

(二)某公司于5年前在公開市場上以2 000萬元購得一宗出讓性質(zhì)的辦公用地，投入1 000萬元建成辦公用房一幢。目前，該辦公用房的市場價值為4 000萬元，若5年來房屋建安工程造價水平基本穩(wěn)定，則有觀點認為該宗土地的重新取得價格上漲了1 000萬元。請問上述觀點是否正確?為什么?

(三)某城市房管部門直管公房，產(chǎn)權證載用途為住宅，地處繁華商業(yè)區(qū)內(nèi)，建筑面積為1 500㎡，占地2 900㎡，土地使用權性質(zhì)為劃撥，房屋建于1955年，后經(jīng)過兩次大修，目前處于正常使用狀態(tài)。現(xiàn)政府擬將該房地產(chǎn)出售，委托房地產(chǎn)估價機構評估其市場價值。經(jīng)過調(diào)查了解，該區(qū)域內(nèi)建筑容積率為3及以下的商業(yè)用途土地價格為2萬元/㎡，商品住宅銷售均價為1.2萬元/㎡。

據(jù)此，估價師擬定了以下兩種估價思路：

1.以商品住宅銷售均價為基礎估價;

2.以商業(yè)用途土地價格為基礎估價。

請問：

1.上述兩種估價思路中哪種較合適?并說明理由。

2.針對你所選的估價思路，描述其估價技術路線。

（責任編輯：fky）

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