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4.4.4.2 系數估計

1. 模型確定

根據4.4.4.1條中提供的模型、模型選擇方法和樣本數據條件，確定收益測算模型，測定各因素系數值。

2. 系數估計

將樣本資料代入數學模型，求出各因素系數的估計值。其計算方法一般用最小二乘法求解因素系數估計值，工作步驟為：

1. 線性變換，將各種非線性模型變換成線性模型;

2. 構造擬合誤差的平方和;

3. 導出正規(guī)方程組;

4. 求解正規(guī)方程組;

5. 確定因素系數估計值。

4.4.4.3 因素系數估計值的可靠性檢驗

1. 經濟意義檢驗

一般從符號和值域兩個方面檢驗。符號檢驗主要是根據模型中變量設計所要達到的條件進行檢驗;值域檢驗是根據現實經濟條件加以具體限定。

2. 統(tǒng)計檢驗

通過回歸系數bj的統(tǒng)計顯著性檢驗，判斷因素Xi對凈收益Y的影響程度。

通過回歸系數的總體顯著性檢驗，判斷因素在總體上對凈收益的影響程度。

通過模型的擬合優(yōu)度檢驗，判斷建立的模型與樣本數據的擬合程度。

3. 計量經濟檢驗

通過異方差性檢驗和多重共線性檢驗，判斷統(tǒng)計檢驗的有效性。

4.4.5 土地收益計算

將樣本數據代入確定的數學模型中，得到每一級土地上不同行業(yè)的土地收益值，各模型土地收益為：

A模型 Ini =A(1+r)X1n

B模型 Ini =Yni – (b0 +b2X2+b3X3)

                          Yni

C模型 Ini =———

                     (X2b2 *X3b3)

D模型 Ini =Yni-(b2X2+b3X3+V)

式中：Ini ：第n 級土地上樣本單位面積的土地收益;

Yni： 第n 級土地上樣本單位面積的利潤;

A、Xln、r、b0、b2、b3、X2、X3、V含義同4.4.4.1中各模型。

某一級土地收益的平均值按下式計算：

式中：In ：第n 級土地上不同行業(yè)土地的平均收益;

M：第n 級土地上的樣本量。

4.4.6 基準地價計算

4.4.6.1 土地還原利率的確定

土地還原利率確定方法見5.2.5條中第二款。

4.4.6.2 基準地價計算

將土地收益視同經營者交付地租的能力，按下式估計每一級土地不同用途的基準地價：

             In

P1b = —

            rd

式中：P1b：某一用途土地在某一土地級上的基準地價;

In ：某一用途土地在某一土地級上單位面積的平均收益;

rd ：土地還原利率

根據計算結果，確定用級差收益(地租)測算的每級土地上商業(yè)、住宅、工業(yè)等土地利用類型的基準地價。

對離散度較大的測算結果，要在級別基準地價基礎上，確定用級差收益測算的不同區(qū)域、地段的基準地價。

每一級土地上，將商業(yè)、住宅、工業(yè)等土地利用類型的最高基準地價作為用級差收益測算的該級土地的基準地價，根據需要可用確定級別綜合基準地價的方法確定區(qū)域或區(qū)段的綜合基準地價。

按測算結果，編制各級各類土地的基準地價表。

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