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我國(guó)城市土地價(jià)格形成過(guò)程

我國(guó)城市土地價(jià)格是伴隨著經(jīng)濟(jì)體制改革逐步形成的。其形成過(guò)程大致可分為三個(gè)階段：

第一階段1949-1954年，城市土地價(jià)格逐漸消失。新中國(guó)成立后，國(guó)家沒收******政府、大地主.官僚買辦資本和外國(guó)資本家的土地，并將其分配給國(guó)營(yíng)企業(yè)、政府部門、公共團(tuán)體、工人等土地使用者。1954年以前，這些土地使用者是要向國(guó)家交納地租或使用費(fèi)的，所以這一時(shí)期，城市土地價(jià)格是存在的。1954年2月24日，當(dāng)?shù)牡恼?wù)院下發(fā)文件，規(guī)定國(guó)營(yíng)企業(yè)、機(jī)關(guān)、部隊(duì)和學(xué)校等經(jīng)政府批準(zhǔn)占用土地，不再向政府繳納地租或使用費(fèi)。此后，城市土地價(jià)格已不復(fù)存在。在這一文件中，我們還可以看出地價(jià)消失的深層次原因在這一時(shí)期，高度集中的計(jì)劃體制已經(jīng)建立，國(guó)家對(duì)企業(yè)和事業(yè)單位實(shí)行統(tǒng)收統(tǒng)支，收取地租或使用費(fèi)，并不能真正增加國(guó)家收入，反而會(huì)提高企業(yè)生產(chǎn)成本，擴(kuò)大國(guó)家預(yù)算，并將增加不必要的事務(wù)手續(xù)。

第二階段1954-1979年，城市土地?zé)o價(jià)使用。大約到1956牢，城市土地通過(guò)沒收大地主、官僚資本的土地和對(duì)資本主義工商企業(yè)的改造，實(shí)際上成為國(guó)有土地，并已基本上無(wú)償分配完畢。此后，每當(dāng)新的使用者向國(guó)家申請(qǐng)使用土地時(shí)，國(guó)家只能征用農(nóng)民的土地;或者征用城鎮(zhèn)原使用者的土地，再劃撥給新的使用者。無(wú)論是征用農(nóng)民的土地還是征用城市原使用者的土地，國(guó)家都不能再采取沒收的辦法，而要給被征地者以補(bǔ)償。補(bǔ)償費(fèi)按照國(guó)家規(guī)定由用地單位交給國(guó)家，再由國(guó)家支付給被征地者。在這一階段，新的用地者取得城市土地是有代價(jià)的，不是人們通常所說(shuō)的是無(wú)償?shù)?，但征地費(fèi)不是城市土地的價(jià)格。所以，確切地說(shuō)，這一階段城市土地是“無(wú)價(jià)使用。進(jìn)一步分析可以看出，征地費(fèi)雖然是由用地單位支付的，但在當(dāng)時(shí)統(tǒng)收統(tǒng)支的資金計(jì)劃管理制度下，用地單位的建設(shè)投資全部由財(cái)政撥款，征地費(fèi)負(fù)擔(dān)最終要落到財(cái)政上。正是由于政府與企事業(yè)單位之間的“父子關(guān)系”，形成了這種費(fèi)用負(fù)擔(dān)的傳導(dǎo)機(jī)制，征地費(fèi)的高低并不構(gòu)成對(duì)用地單位的實(shí)際經(jīng)濟(jì)約束。因此，國(guó)家長(zhǎng)期以來(lái)，一直壓低征地費(fèi)用，以此保證工業(yè)化和城市化的進(jìn)程，也說(shuō)明了城市土地價(jià)格在這一階段沒有存在的必要。

第三階段自1980年以來(lái)，城市土地價(jià)格逐步形成。對(duì)外開放政策引來(lái)了外國(guó)企業(yè)，外國(guó)企業(yè)使用中國(guó)的土地當(dāng)然不能等同于中國(guó)企業(yè)使用中國(guó)土地。中國(guó)城市土地使用制度改革最初就是從1980年對(duì)中外合資合作企業(yè)征收?qǐng)龅厥褂觅M(fèi)開始的。1980年7月26日，國(guó)務(wù)院《關(guān)于中外合營(yíng)企業(yè)建設(shè)用地的暫行規(guī)定》指出“中外合營(yíng)企業(yè)用地，不論新征地還是利用原有企業(yè)的場(chǎng)地，都應(yīng)計(jì)收?qǐng)龅厥褂觅M(fèi)”。此后，一些城市加撫順.廣州也開始對(duì)國(guó)內(nèi)企業(yè)收取土地使用費(fèi)。場(chǎng)地(土地)使用費(fèi)的實(shí)質(zhì)就是地租，所以說(shuō)，國(guó)家征收?qǐng)龅?土地)使用費(fèi)，標(biāo)志著我國(guó)城市土地開始有了價(jià)格形式(準(zhǔn)確地講只是地價(jià)雛形)。另一方面，隨著國(guó)有企業(yè)利改稅，建設(shè)投資由財(cái)政撥款改為銀行貸款，企業(yè)開始有了獨(dú)立性，統(tǒng)收統(tǒng)支的局面開始被打破。在這種環(huán)境下，企業(yè)開始有愿望利用自己多余的土地?fù)Q取資金及其它必需品，也有可能用自己的錢而不是財(cái)政的錢取得所需的土地，所以，各種違背當(dāng)時(shí)法律的私下土地交易即隱形土地市場(chǎng)開始出現(xiàn)。這種隱形土地市場(chǎng)的出現(xiàn);標(biāo)志著我國(guó)城市土地價(jià)格真正形成，只不過(guò)這種地價(jià)沒有得到法律的認(rèn)可。1990年5月19日，國(guó)務(wù)院發(fā)布了《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，這標(biāo)志著我國(guó)城市土地一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格正式.全面形成。目前，我國(guó)城市土地一級(jí)市場(chǎng)價(jià)格有出讓地價(jià)、出租地租、入股股息與股利三種形式，二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格有轉(zhuǎn)讓地價(jià)和轉(zhuǎn)租租金兩種形式。

土地使用權(quán)的價(jià)格

在我國(guó)現(xiàn)行土地所有權(quán)國(guó)有的條件下，國(guó)家出讓給用地單位或個(gè)人的不是土地的所有權(quán)，土地使用者之間轉(zhuǎn)讓的也不是土地的所有權(quán)。完全的土地所有權(quán)包括占有、使用、收益和處分的權(quán)利。而作為代表國(guó)家以土地所有者身份的國(guó)土資源行政主管部門讓渡的是土地所有權(quán)的部分，保留了土地使用權(quán)以外的其他權(quán)利，在出讓合同中會(huì)規(guī)定某些限制條件，如土地使用年限、土地的用途、土地轉(zhuǎn)讓條件等。所以，在實(shí)際估價(jià)過(guò)程中，評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估的不是土地所有權(quán)的價(jià)格，而是土地使用權(quán)的價(jià)格。土地使用權(quán)價(jià)格是土地使用者為取得土地使用權(quán)而支付的一定的經(jīng)濟(jì)代價(jià)，其實(shí)質(zhì)就是地租。土地使用者在逐年向國(guó)家支付地租時(shí)，土地使用權(quán)價(jià)格就是一年支付的地租;如果是一次性付清，則土地使用權(quán)價(jià)格就是一定年期的地租現(xiàn)值的總和。

根據(jù)(城市房地產(chǎn)管理法)的規(guī)定，取得土地使用權(quán)的途徑有：一是有償出讓。二是行政劃撥。出讓土地使用權(quán)價(jià)格是在正常市場(chǎng)條件下一定年期的土地使用權(quán)未來(lái)純收益的現(xiàn)值總和。其評(píng)估方法有成本逼近法、市場(chǎng)比較法、收益還原法、剩余法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法等。 劃撥土地使用權(quán)價(jià)格是出讓土地使用權(quán)價(jià)格的一種特殊形式，主要由土地取得費(fèi)和土地開發(fā)費(fèi)兩部分構(gòu)成。其評(píng)估方法可以用成本逼近法，逐一將土地取得費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)、相關(guān)稅費(fèi)、利息和開發(fā)利潤(rùn)累積相加得出土地價(jià)格;也可以采用市場(chǎng)比較法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法等方式先評(píng)估出讓土地使用權(quán)價(jià)格，再扣除由劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)為出讓土地使用權(quán)所應(yīng)補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金，出讓金可按一定比例扣除，例如按出讓土地使用權(quán)價(jià)格的40%計(jì)算。

土地價(jià)格的類型

從不同目的出發(fā)，可以將地價(jià)分成不同種類，各地價(jià)種類之間會(huì)有所交叉，同一塊土地之上可能會(huì)有多種價(jià)格。

1、按土地權(quán)利可分為：土地所有權(quán)價(jià)格、土地使用權(quán)價(jià)格、土地租賃權(quán)價(jià)格、土地抵押權(quán)價(jià)格和其他他項(xiàng)權(quán)利價(jià)格等。

土地權(quán)利是多個(gè)權(quán)利的集合，包括土地的所有權(quán)及使用權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)等。相應(yīng)地，土地價(jià)格可以劃分為所有權(quán)價(jià)格、使用權(quán)價(jià)格、租賃權(quán)價(jià)格、抵押權(quán)價(jià)格等。

土地所有權(quán)價(jià)格：是一種土地所有權(quán)轉(zhuǎn)移價(jià)格，或說(shuō)為賣斷價(jià)格。

土地使用權(quán)價(jià)格，是在一定期限中擁有土地的使用權(quán)、收益權(quán)所形成的一種價(jià)格。同樣，租賃和抵押權(quán)會(huì)形成租賃權(quán)價(jià)格和抵押權(quán)價(jià)格。

2、按土地價(jià)格形成方式可分為：交易價(jià)格、理論價(jià)格和評(píng)估價(jià)格等;

交易價(jià)格是通過(guò)市場(chǎng)交易形成的土地成交價(jià)格。

理論價(jià)格指經(jīng)濟(jì)學(xué)假設(shè)的“經(jīng)濟(jì)人”的行為和預(yù)期是理想的，或是真實(shí)需求與真實(shí)供給相等的條件下形成的價(jià)格，評(píng)估價(jià)格是由專門的機(jī)構(gòu)和人員，按照一定的程序和方法評(píng)定的土地價(jià)格，包括交易底價(jià)、基準(zhǔn)地價(jià)、課稅地價(jià)等。①交易底價(jià);在土地交易之前參與土地交易的各方，政府、購(gòu)買者、租賃者、抵押者等都要對(duì)土地進(jìn)行評(píng)估，形成各自底價(jià)。②基準(zhǔn)地價(jià);是政府為管理土地市場(chǎng)，由專業(yè)部門、專業(yè)人員評(píng)定的土地等級(jí)和區(qū)域的平均價(jià)格。③課稅價(jià)格;是政府為征收有關(guān)土地稅收而評(píng)定的土地價(jià)格。

3、按政府管理手段可分為：申報(bào)地價(jià)、公告(示)地價(jià)等。

①申報(bào)地價(jià);由土地所有人或使用人向有關(guān)機(jī)關(guān)申報(bào)的地價(jià)。

②公告(示)地價(jià);是政府定期公布的地價(jià)。它一般是征收土地增值稅和征用土地補(bǔ)償?shù)囊罁?jù)。

4、按土地價(jià)格表示方法可分為：土地總價(jià)格、單位面積地價(jià)、樓面地價(jià)等。

土地總價(jià)格：是指一宗土地的整體價(jià)格，一般不能反映土地價(jià)格水平的高低。

單位面積地價(jià)：又稱土地單價(jià)，是指單位土地面積的價(jià)格，一般可以反映土地價(jià)格水平的高低。單位面積地價(jià)=土地總價(jià)格÷土地總面積

樓面地價(jià)：又稱單位建筑面積地價(jià)，是平均倒每單位建筑面積上的土地價(jià)格，樓面地價(jià)更能反映土地價(jià)格水平的高低。

樓面地價(jià)=土地總價(jià)格÷總建筑面積

樓面地價(jià)=土地單價(jià)÷容積率

5、按土地的存在形態(tài)可分為：生地價(jià)格、熟地價(jià)格、毛地價(jià)格、凈地價(jià)格

生地價(jià)格：指已完成土地使用批準(zhǔn)手續(xù)而未進(jìn)行或部分進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施配套開發(fā)和土地平整的正常市場(chǎng)條件下一定年期的土地使用權(quán)價(jià)格。

熟地價(jià)格：指完成了土地開發(fā)等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，具備建設(shè)條件的正常市場(chǎng)條件下一定年期的土地使用權(quán)價(jià)格。

毛地價(jià)格：指已完成基礎(chǔ)設(shè)施配套開發(fā)而未進(jìn)行宗地內(nèi)拆遷平整的正常市場(chǎng)條件下一定年期的土地使用權(quán)價(jià)格。

凈地價(jià)格：指已完成基礎(chǔ)設(shè)施配套、場(chǎng)地內(nèi)達(dá)到開工條件且沒有設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利的正常市場(chǎng)條件下一定年期的土地使用權(quán)價(jià)格。

6、按土地的交易方式可分為：拍賣價(jià)格、招標(biāo)價(jià)格、協(xié)議價(jià)格、掛牌價(jià)格。

7、按土地價(jià)格使用目的可分為：買賣價(jià)格、租賃價(jià)格、抵押價(jià)格、課稅價(jià)格、征地價(jià)格等。

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（責(zé)任編輯：lqh）

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