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劃撥土地使用權(quán)價格評估的兩種思路

倒算法：長期以來，評估劃撥土地使用權(quán)的傳統(tǒng)思路是將其設(shè)定為出讓，評估正常的出讓土地使用權(quán)價格，再按地方政府規(guī)定的固定比例或金額扣減出讓金。這種從出讓價格入手的方法可稱之為“倒算法”。該法可*作性強，成為廣泛使用的傳統(tǒng)方法。但是，由于它沒有從權(quán)益的特性進行分析，往往不能量化劃撥土地使用權(quán)權(quán)利的不完整性對價格的影響。此外，在一些情況下，采用“倒算法”還會因“循環(huán)推定”而遇到無法*作的困境。如2006年發(fā)布的《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》強化了劃撥土地轉(zhuǎn)為出讓時，須按市場水平確定出讓金的思路，并規(guī)定：應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金額=擬出讓時的出讓土地使用權(quán)市場價格—擬出讓時的劃撥土地使用權(quán)權(quán)益價格。按此公式，求取應(yīng)補繳的出讓金時，就不能再以“倒算法”評估“擬出讓時的劃撥土地使用權(quán)價格”。

正算法：《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》規(guī)定“劃撥土地使用權(quán)價格評估，可采用收益還原法、市場比較法、剩余法、成本逼近法和基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法等”，這種應(yīng)用各基本評估方法，通過對相關(guān)參數(shù)的分析處理，體現(xiàn)劃撥土地權(quán)益特征，直接評估劃撥地價格的方法即可稱為“正算法”。正算法的特征在于從劃撥土地使用權(quán)自身的權(quán)利分析入手，量化權(quán)利的不完整性對價格的減損。由于缺少詳細的方法運用指南和關(guān)鍵參數(shù)的經(jīng)驗判定，該法目前應(yīng)用較少，但是，隨著市場化觀念的日益強化，正算法的應(yīng)用領(lǐng)域?qū)⒅鸩綌U大。

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