一、注意事項

　　1、申論考試是對應試者提出問題、分析問題、解決問題的能力和文字表達能力的測試。

　　2、作答參考時限，閱讀材料40分鐘，答卷110分鐘。

　　3、仔細閱讀給定資料，按照后面提出的申論要求依次作答。

　　二、資料

　　1、在中央政府抑制地產投資過熱及房價過快增長的宏觀調控政策下，2005年房地產市場出現了明顯降溫的成效，其主要表現在三大方面：

　　一是全國房地產投資增幅顯著回落，六年來第一次降至20%以下，2005年全國完成房地產投資總額為15759.3億元，同比增長19.8%，比上年同期回落8.3個百分點，三大類房地產投資增長全面回落，住房、辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房投資分別增長21.9%、13.4%和16.0%，分別比上年同期回落6.8 個、14.9個和15.4個百分點；二是東部過熱地區(qū)房地產降溫更為明明，2005年東部地區(qū)房地產投資僅增長14.0%，比上年同期大幅回落13.9個百分點，中部地區(qū)也有所降溫，其中上海、北京、浙江等重點房地產地區(qū)增長僅為10%左右或僅有微幅增長，分別增長6.1%、3.5%和12.3%，比上年同期分別回落24.3個、19個和19.9個百分點；三是房價增幅趨于日落，國家統(tǒng)計局公布的平均商品住宅銷售價格同比增長7.5%,比上年回落1.9個百分點，其中上海和杭州等熱點城市出現房價持續(xù)下降，同比增幅大幅回落。

　　令人擔心的是，去年下半年以來北京、廣東房地產銷售明顯過熱，房價大幅攀升，大有代替上海、浙江帶動新一輪房地產過熱的苗頭。

　　2、目前有三股強大的力量可能使正在進行的房地產調控夭折：

　　首先是金融機構有一股前新未有的投資沖動，多個數據可以反映這種沖動，即一季度房地產資金來源中，國內貸款大幅擴張，同比增長48.5%，比2005年一季度快36.4個百分點，比2004年一季度最熱時期的增幅還快17.8個百分點。

　　第二股力量是地方政府。多數地方把房地產作為支柱產業(yè)，經濟增長速度不能放慢，也就是投資不能慢，投資不能慢主要是房地產不能慢，因為房地產是地方財政和多種城市經營動作的“搖錢樹”。

　　第三股力量是投機資金的大量存在。現在許多人非常關注外匯儲備和居民儲蓄的快速增長，但增長最快的是游資(國內和國際)，這些游資現模非常大，而且與其他幾股力量結合，將會對房地產等市場造成巨大的沖擊。

　　3、2000年以來，商品房及商品住宅平均銷售價格漲幅突破了兩位數，2004年分別為14.4%和 15.2%.。東部地區(qū)房價漲幅最高，而且有進一步上升趨勢。全國部分大中城市房價上漲過快，比如上海、杭州，平均房價漲幅連續(xù)兩三年超過15%以上。而且，房價上漲過快現象呈現蔓延態(tài)勢，由上海、浙江、江蘇等東部沿漲地區(qū)向中、西部地區(qū)擴展。與此同時，商品房銷售價格上漲帶動了二手房交易價格上漲。

　　目前房地產的需求不是較變?yōu)殡A段性、結構性的需求過度擴張。2005年全國商品房住宅竣工面積僅占銷售面積的73%,東部和部分中心城市成為突出，上海銷售面積已經連續(xù)四年大于竣工面積。有些地方拆遷規(guī)模反彈所帶來的被動性住房需求上升，也加劇了供求矛盾，進一步促進房價上升。

　　有13個省市房地產開發(fā)投資增幅超過30%，其中6個地區(qū)超過50%，最高的達到115%。

　　非住宅開發(fā)比例偏大，空置面積上升。中低價格位、中小套商品住宅供應比例偏低。2005年一季度，部分城市100平米/套以上的占總量的60-70%，個別城市高達87%。2004年全國經濟適用房住房開發(fā)投資出現負增長，占房地產開發(fā)投資比重由6.1%下降到4.6%，有些地區(qū)甚至停止了經濟適用房的建設。

　　4、5月17日，溫家寶總理主持召開國務院常務會議，提出促進房地產業(yè)健康發(fā)展的6條措施，即“國六條”：

　　(一)切實調整住房供應結構。重點發(fā)展中低價位、中小套型普通商品住房、經濟適用房和廉租住房。各地都要制定和實施住房建設規(guī)劃，對新建住房結構提出具體比例要求。來源：www.examda.com

　　(二)進一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調節(jié)作用。嚴格執(zhí)行住房開發(fā)、銷售有關政策，完善住房轉讓稅收政策，有區(qū)別地適度調整政策，引導和調節(jié)住房要求，科學確定房地產開發(fā)土地供應規(guī)模，加強土地使用監(jiān)管，制止囤積土地行為。

　　(三)合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進度，減輕被動性住房要求過快增長。

　　(四)進一步整頓和規(guī)范房地產市場秩序。加強房地產開發(fā)建設全過程監(jiān)管，制止擅自變更項目、違規(guī)交易、囤積房源和哄抬房價行為。

　　(五)加快城鎮(zhèn)租住房制度建設，規(guī)范發(fā)展經濟適用住房，積極發(fā)展住房二級市場和租賃市場，有步驟地解決低收入家庭的住房困難。

　　(六)完善房地產統(tǒng)計和信息披露制度，增強房地產市場信息透明度，全面、及時、準確地發(fā)布市場供求信息，堅持正確的輿論導向。

　　5、過去幾年，各地建筑材料價格都出現了上漲的情況，裝飾裝修用材料的價格上漲均超過了10%。根據房地產的一般經驗，一個項目的開發(fā)成本，基礎建筑材料成本就占整個建筑成本的70%左右。比如，某樓盤建筑材料成本為2500元/平主米，那么建筑材料成本就幾乎接近2000元/平方米。而建材價格上漲了20%，除開建筑行為大批量采購的價格優(yōu)惠大約5%，建筑成本就只能增加12%，這個幅度如果不加到房價中，變化是很大的。

　　建材漲價，嚴重影響了各地房產開發(fā)速度，其中對于中小發(fā)展商業(yè)說，受傷最深。目前很多中小樓盤的開發(fā)商和建筑商之間的合約，都是要求建筑商以一定價錢包工包料的，建材上漲幅度如此之高，如果按照原來的開發(fā)速度，建筑商的利潤無疑將被大大削弱。建材價格上漲引起建筑成本上升，勢必導致房價全面上升趨勢。

　　6、據《北京晚報》2006年1月28日報道，北京市國土局新聞發(fā)言人張維副局長介紹說，2005年土地計劃進行了結構調整，調整后的基礎設施、公益建筑以及經濟適用房用地大幅增加，而商品房土地供應由計劃的1750公頃下降到900余公頃。針對部分開發(fā)商“供地緊張必然引起房價上漲”的論調，張維表示，商品房土地供應計劃雖然減少了，但能夠形成有效供應的住宅用地仍然在2000公頃左右，與上一年持平。他進一步解釋說：“2004年8月31日大限前，大約有1300公頃土地提前投放到市場，這些土地會在2005年形成供應，考慮到市場的接受能力，對去年商品房供地計劃作出了適當調整，調整后、商品房供地雖然減少了近一半，但是市場總的供應量并沒有減少”。張維指出，減少商品房土地供應量也是為更好地促進目前存量土地的利用，“新的商品房供地減少，開發(fā)商才會將目標轉為存量土地上，從而有效促進存量土地的利用”。據介紹，目前北京市存量土地規(guī)模大約在4000公頃左右，完全可以滿足一到兩年的建設使用。

　　針對住宅土地供應，張維說：“2005年共有111個項目共5400公頃的土地由開發(fā)商進行一級開發(fā)，隨著這部分土地開發(fā)的陸續(xù)完成，2006、2007兩年土地供應應該說很充足。因此，購房人不必擔心住宅土地供應不足而引起的房價上漲?！?/P>

　　7、北京市2006年將重點發(fā)展普通商品住房，制定并落實中低價位、中小套型普通商品住房供應政策，主要滿足大量中低收入家庭住房需要。

　　2006年北京市計劃竣工經濟適用住房200萬平方米，該市建委負責人介紹說，2006年市建委還將繼續(xù)完善經濟適用住房政策，主要體現政府對部分中低收入家庭、特別是拆遷居民等特殊群體的保障性供應，嚴格限制經濟選用房供應對象、面積標準和再上市交易；同時進一步擴大廉租住房比例；加快建立住宅發(fā)展與保障體系，重點發(fā)展普通商品住房，制定并落實中低價位、中小套普通商品住房供應政策，以滿足中低收入家庭的住房需要。

　　8、據某市有關部門測算的當地部分地塊商品房價格成本對照表顯示，在所到的23個樓盤成本目錄中，商品房開發(fā)成本從每平方米1636元至3094元不等；銷售均價從每平方米2500元至5500元不等。經測算，開發(fā)商的利潤率平均約50%，最低的約為20%，最高的超過90%。其中利潤率超過50%的樓盤有10個，呈現出樓盤越高檔，利潤率越高的基本特點。

　　9、新華社2005年3月17日報道，最近江蘇一家在全國也算得上重量級房地產公司的老板向媒體反映：某些城市房地產價格的過快增長并非完全是市場因素使然，而是政府“操盤”的結果，政府調控市場的“有形之手”充當了推動房價過快增長的角色。

　　據這位老板說，現在不少地方出讓土地的收益成為政府財政收入的重要來源，可以說賣地越多，政府“手頭”越活；價格越高，收益越多。有個城市為了抬高出讓土地的價格，特意請他們這家公司來當“托兒”，與外地投標企業(yè)競價。這位老板十分擔心價格招得太高了，砸在自己手里吃不消?！澳阒还芡呃锾r就行了，如果砸在手里，由政府兜底，大不了再還給政府”，政府的一位官員這樣“開導”他。吃了政府官員的“定心丸”，這位老板競起價來底氣十足，果然使地價迅速飚升，再創(chuàng)這個城市土地出讓價的新高。而類似這樣由政府“操盤”推動地價上漲的事例在不少城市都存在著。

　　政府人為操控土地通過價格傳導機制及其市場表現，對很多人的購房心理產生了影響，“早買”成為不少購房者的共識，一些手中有金錢而無投資渠道的人，就把購置第二套、第三套及至更多套房子作為一種投資，從表面上看起來，購房需求十分旺盛。正因為如此，每當有人警告某個城市存在房地產泡沫時，當地政府都要進行嚴厲的反駁。與中央政府不一樣，地方政府不會自覺考慮到宏觀經濟過熱問題，地方政府希望的是房產繁榮能讓土地升值，增加地方財政收入，提升政績，所以與中央抑制房地產投資政策取向相反，他們有支持房地產投資的沖動。在這個利益驅動下，我們看到，許多地方政府以重新規(guī)劃市區(qū)、建開發(fā)區(qū)、大學城等名義圈地，不顧一切搞房地產開發(fā)。與此同時，地方政府希望房子價格越來越貴，這樣才能吸引更多的開發(fā)商，才能賣出更貴的土地價格。

　　10、在國家發(fā)出多道宏觀調控“金牌令”，地產市場“溫度”漸漸走低的情況下，溫州人仍然敢“逆水行舟”。2005年中，在溫州當地一家媒體的組織下，50多位溫州人組成的“上海杭州投資置業(yè)團”在上海、杭州兩地考察，成交房子8套。此前一月，另一路溫州“炒房團”在南京已取得不俗“業(yè)績”——8名溫州人合資數千萬元拿下南京等地200套房子。此次，溫州“炒房團”之所以逆勢而行，就是窺見了利益鏈的存在——不少城市否認自己轄區(qū)內的房地產市場存有泡沫，急于表示調控已到位；有明文規(guī)定，禁止以媒體名義組織購房團到各地炒房，但媒體“炒房團”仍馬不停蹄，從東到西，直炒到“天涯海角”；為了業(yè)績考慮，一些銀行想方設法打“擦邊球”，視實行關于對房地產價格上漲過快城市和地區(qū)個人住房貸款最低首付款比例提高到30%的規(guī)定于不顧，支持低首付貸款；為了提升房價，房地產商實行房價“雙軌制”，給房屋中介、“炒房團”低價，給普通消費以高價……這些，不符合政府對房地產市場的調控精神，也違背了廣大消費者的意愿。

　　11、對于國內房價的未來走勢，最根本的問題就得看政府(包括中央政府與地方政府)對市場的理解了。因為，目前國內新一輪房地產需求擴大膨脹，有其幾十年積聚的住房需求的釋放，也有政府信貸政策誤導，而后一種情況越來越成了主流。在目前的情況下，由于銀行的超低利率及銀行對資金的獲得性，使得國內民眾住房需求出現了虛假繁榮，大量沒有支付能力的人紛紛進入房地產市場，導致中國的房地產市場才發(fā)展幾年就遠遠地超過人家發(fā)展幾百年的市場。發(fā)達的市場經濟國家房地產市場發(fā)展幾百年，個人住房持有率，歐洲的法國與德國僅30%-40%，美國僅68%，但北京則為85%，上海為81%。

　　對于剛剛從學校畢業(yè)的年輕白領來說，存錢的速度往往趕不上首付上漲的速度。工作一年，夫妻兩人存了三、五萬元，但首付一年可能要漲八、九萬元。對于相當一些白領階層成員來說，即使努力買了房子，經濟負擔的沉重也是可以想見的。有專家指出，隨著中國個人消費信貸(特別是住房信貸)規(guī)模的急劇擴大，一些大城市的居民已經成為高負債一族。其中，上海和北京的家庭債務最高，分別達155%和122%，已經超過2003年美國的平均家庭債務比例115%。結果，就是生活質量的明顯下降。而對于城市中的下層來說，影響則在于，對于不得不買房的人來說(包括拆遷房)，經濟壓力要更為沉重；對于一時買不起房子的人來說，房子離他們越來越遠而不是越來越近；而對于租房者來說，也不會沒有影響，因為房租是與房價相聯系的。

　　12、建設部總經濟師房地產司司長謝家瑾指出，房地產市場的問題不僅僅是經濟問題，也是社會問題，更是政治問題，房地產業(yè)的宏觀調控并不是要“打壓房價”，政府不希望房價出現大起大落?，F在大部分家庭都擁有自己的房產，房價大落，許多家庭就會出現負資產，對社會穩(wěn)定沒有好處，特別對金融安全帶來威脅。

　　《人民日報》2005年6月7日刊登了對謝家瑾的專訪。謝家瑾指出，從需求情況看，房價雪崩下降在全國范圍內不大可能出現，但非正常上漲的勢頭會得到遏制。這次出臺的政策的確增加了投機的成本，但不會影響普通居民購買自住的普通商品房。炒房的泡沫消退后，市場會趨于平衡，改善性住房需求也會更理性。而投機性購房需求的下降，是這次調控的主要目標。來源：www.examda.com

　　13、房地產業(yè)的持續(xù)高溫令開征房地產稅的討論成為關注焦點。2005年3月20日，財政部副部長肖捷在出席“中國發(fā)展高層論壇”時明確表示，我國目前在房地產保有和交易環(huán)節(jié)稅費偏輕，問題嚴重，今后一段時期將重點推進地產稅改革。

　　從近來財政部高層在不同場合的表態(tài)看，出于遏止房地產投機行為等考慮，開征房地產稅已成定局。據透露，目前房地產稅試點城市正在篩選之中，“明租、正稅、清費”將是房地產稅改革的基本方向。

　　14、2005年6月1日之后，隨著各地政府關于房地產政策的出臺，“房地產新政”的走向，成為政府、房地產企業(yè)及民眾十分關注的問題。我國社會學者易憲容認為，政府要調控房地產市場，只能通過對房地產市場供求關系來改變市場對住房的需求，通過市場需求來影響房地產市場價格。所以，無論是“穩(wěn)定房價”還是“調控房價”，都是對宏觀調控的一種誤讀。更何況這次房地產新政基本上都是一些微觀手段，如禁止房地產炒作、整頓市場行為、調整住宅結構等，這些手段是政府規(guī)范房地產市場的基本職能，不能算是對房地產市場的宏觀調控。

　　因此，政府對房地產市場的宏觀調控，主要是調整房地產市場的供求關系，因為房價是通過房地產供求關系變化來調整的。

　　三、申論要求

　　1、請根據材料概括目前房地產業(yè)存在的主要問題。概述文字要簡明扼要，不超過200字。(20分)

　　2、我國政府此輪對房地產業(yè)進行宏觀調控已經有兩年之久，下面是社會各界對此問題的一些理解，請根據給定材料，指出哪些理解是不正確的，并說明理由。要求：只說明你認為不正確的觀點的理由；如果在正確的觀點下面作答，此題將倒扣分；每條說明理由的字數不超過150字。(30分)

　　A、目前我國部分地區(qū)房價過高，中低價位商品房的比重太低是一個重要原因，政府、開發(fā)商和“炒房者”也都有很大責任。

　　B、我國政府對房地產業(yè)進行宏觀調控，是因為某些地區(qū)房價過高，房地產業(yè)泡沫已經產生，調控的目的就是要讓過高的房價降下來。

　　C、從官方公布的2005年各地的房價走勢看，我國此次對房地產業(yè)進行宏觀調控初步取得了成效。

　　D、調控房地產業(yè)是經濟問題、社會問題、更是政治問題，所以調控措施主要應該使用行政的手段，并輔之以經濟的、法律的方法。

　　E、增加消費者在房地產保有和交易環(huán)節(jié)的稅費，將是我國政府未來規(guī)范房地產業(yè)的一個重要方向。

　　3、假如你是政府價格主管部門的工作人員，請以“我對政府穩(wěn)定房價問題的思考”為題，寫一篇1200字左右的文章。要求：觀點明確、條理清晰、聯系實際、有針對性。(50分)

　　參考答案

　　1、目前房地產業(yè)存在的主要問題

　　目前房地產存在的突出問題，包括以下幾個方面：第一，房價上漲過快。2000年以來，商品房及商品住宅平均銷售價格漲幅突破了兩位數。第二，市場需求偏大，供需矛盾突出。目前房地產已由前些年的需求不足轉變?yōu)殡A段性、結構性的需求過度擴張。第三，部分地區(qū)房地產投資增長仍然偏快。第四，市場結構不合理。非住宅開發(fā)比例偏大，控制面積上升。中低價位、中小戶型商品住宅供應比例偏低。

　　2、B、D是不正確的觀點。來源：www.examda.com

　　3、[參考例文]

　　我對政府穩(wěn)定房價問題的思考

　　近兩年，蓬勃發(fā)展的房地產業(yè)遍地開花，為我國經濟快速發(fā)展做出了貢獻，逐漸成為我國國民經濟的重要支柱產業(yè)。但與此同時，局部地區(qū)房價過高成為社會關注的焦點，上海、北京等地的黃金地段房價甚至超過每平方米3萬元人民幣，普通居民根本無法負擔。房地產泡沫的積聚，正在成為我國社會穩(wěn)定、金融穩(wěn)定和經濟持續(xù)健康發(fā)展的威脅。

　　房價過高，與我國經濟發(fā)展、城鎮(zhèn)化加速、居民消費需求提高有關，商品住宅的供應結構不合理、中低價位商品房比重太低也是重要原因，而且政府、開發(fā)商和“炒房者”都有很大責任。

　　面對如此狀況，2005年我國政府果斷出手，出臺一系列平抑房價的政策，被稱為“政策組合拳”。從2006年初官方公布的各地房價數據看，房價漲幅與往年周期相比下降并趨于穩(wěn)定，表明這些調控措施取得了初步成效。但是，自2006年3月份以來，北京、天津、深圳、廣州等部分城市又開始大幅上漲，在此背景下，國務院又提出促進房地產業(yè)健康發(fā)展的六條措施，即“國六條”。政府要做好穩(wěn)定房價的工作，應根據“國六條”的基本精神，在以下方面采取果斷措施：

　　一是從供應方面進行調節(jié)。保持合理的土地供給并擴大房屋供給量，達到“有限過剩”，以消除房價上升過猛的推動力；在繼續(xù)建設配套商品房的同時，特別要注重供應結構的改善，落實中低價位商品房的供應保障，定向建造面向中等偏下收入家庭和動遷家庭的經濟型商品住宅。

　　二是從需求方面進行調節(jié)。主要運用信貸和利率杠桿，抑制境內外投機炒房熱潮；通過正面宣傳，引導暫時缺乏購房能力的低收入家庭和就業(yè)不久的年輕人消除急躁情緒，將需求轉向二手房市場和租賃市場；嚴格限制地方政府因政績工程和形象工程而大拆大建，控制因拆遷造成的被動性住房需求。

　　三是加強對房地產市場的整頓和監(jiān)管。對于開發(fā)商囤積土地、中介機構和開發(fā)商串通起來哄抬房價要加大處罰力度；繼續(xù)清理整頓涉及住房建設的項目收費。對不合法、不合理的收費要堅決予以取締，繼續(xù)降低部分過高的收費標準；規(guī)范商品住房價格的銷售行為，商品房銷售實行一房一價、售房明碼標價制度；規(guī)范房地產中介服務收費行為；依法加強對涉及住房價格和收費的監(jiān)督檢查。對部分住房價格上漲過快的地區(qū)和城市要重點檢查，對違反規(guī)定的不正當行為要嚴肅查處。

　　四是完善房地產統(tǒng)計和信息披露制度，增強房地產市場信息透明度。公布詳細、明確的供求信息；有效引導公眾理性消費；加強對房地產價格的監(jiān)測調控，各地要及時掌握房地產及其相關商品價格運行態(tài)勢，關注房地產價格變動對群眾的影響；此外，還要改進價格統(tǒng)計和分析方法。

　　總之，我國政府對于房地產業(yè)進行宏觀調控，目的不是打壓房價，而是要保持這個行業(yè)的長期健康發(fā)展。各地政府要以科學發(fā)展觀為指導，與中央政策保持高度一致，并積極轉變職能，提高為群眾服務的意識，共同為建設一個“居者有其屋”的和諧社會而努力。

（責任編輯：中大編輯）