1.本試卷由給定資料與作答要求兩部分構(gòu)成。考試時(shí)限為150分鐘。其中，閱讀給定資料參考時(shí)限為40分鐘，作答參考時(shí)限為110分鐘。滿分100分。
2.請(qǐng)?jiān)诖痤}卡上指定的位置填寫(xiě)自己的姓名、報(bào)考部門(mén)，填涂準(zhǔn)考證號(hào)。
考生應(yīng)在答題卡指定的位置作答，未在指定位置作答的，不得分。
3.監(jiān)考人員宣布考試結(jié)束時(shí)，考生應(yīng)該立即停止作答，將試卷、答題卡和草稿紙都留在桌上，待監(jiān)考人員允許離開(kāi)后，方可離開(kāi)。
1、給定資料
1．“現(xiàn)在買(mǎi)，還是繼續(xù)觀望?”2012年春節(jié)剛過(guò)。在北京工作的白領(lǐng)陳女士心情開(kāi)始糾結(jié)起來(lái)。2011年底，為了實(shí)現(xiàn)“有一個(gè)屬于自己的家”的夢(mèng)想，陳女士開(kāi)始跑樓盤(pán)，上網(wǎng)查信息，到中介問(wèn)價(jià)格。雖然房?jī)r(jià)有所回落，但還是不便宜。一直關(guān)注的東三環(huán)附近某樓盤(pán)。價(jià)格已從2009年每平方米1．9萬(wàn)元漲到如今的3．5萬(wàn)元?！氨M管這幾年收入漲丁。但遠(yuǎn)遠(yuǎn)比不上房?jī)r(jià)上漲的速度，買(mǎi)房真難?！?
住房問(wèn)題幾乎是所有國(guó)家在城市化進(jìn)程中都會(huì)面臨的難題。而住房政策決定了一個(gè)國(guó)家和地區(qū)住房市場(chǎng)的發(fā)展?jié)摿?，進(jìn)而影響到城市人Vl集聚的規(guī)模、城市發(fā)展的格局，以及城市化水平的高低和質(zhì)量。有鑒于此，推進(jìn)城市化發(fā)展需要制定科學(xué)合理的住房政策。
從2010年4月開(kāi)始，針對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格大幅上漲的勢(shì)頭和不斷加劇的通脹壓力。國(guó)務(wù)院先后出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，對(duì)一些房?jī)r(jià)上漲過(guò)快、房?jī)r(jià)水平過(guò)高的城市，實(shí)施了限貸、限購(gòu)等調(diào)控措施。如實(shí)行了差別化住房信貸、稅收政策：全國(guó)40多個(gè)城市先后出臺(tái)了商品房限購(gòu)措施等。與此同時(shí)，各地增加土地和普通商品住房供給，大力加快保障性住房建設(shè)。在2010年建設(shè)580萬(wàn)套保障性住房的基礎(chǔ)上，2011年又有1000萬(wàn)套保障房開(kāi)工建設(shè)，以解決中低收人群體的住房困難問(wèn)題?？傮w來(lái)看，目前房地產(chǎn)調(diào)控已取得積極成效，突出表現(xiàn)在：一是實(shí)施限購(gòu)城市的投機(jī)性需求基本得到抑制，房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量明顯下降；二是商品房?jī)r(jià)格過(guò)快上漲勢(shì)頭得到遏制，一些城市房?jī)r(jià)漲幅明顯收縮，部分房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市房?jī)r(jià)開(kāi)始松動(dòng)。特別是2011年下半年以來(lái)，全國(guó)70個(gè)大中城市中房?jī)r(jià)漲幅回落、持平和價(jià)格環(huán)比下降的城市逐月增加。一線城市和部分二線城市的非中心城區(qū)房?jī)r(jià)出現(xiàn)下行趨勢(shì)：住宅地價(jià)上漲勢(shì)頭出現(xiàn)回落：三是住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)明顯改善，保障性住房和中小套型住房供給增加。這些都表明，房地產(chǎn)調(diào)控正朝著預(yù)期方向發(fā)展。在房地產(chǎn)調(diào)控成效初顯的同時(shí)，也必須看到，目前調(diào)控正處在關(guān)鍵時(shí)期，成果仍不穩(wěn)固，房?jī)r(jià)依然居高不下，房屋租賃市場(chǎng)也直接受其影響……(2012年國(guó)務(wù)院政府工作報(bào)告》提出。“要繼續(xù)搞好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果，促進(jìn)旁價(jià)合理回歸”。
2．10個(gè)房源9個(gè)假、中介胡亂吃差價(jià)……2012年6月，正是租房市場(chǎng)的旺季，可是各種各樣的市場(chǎng)亂象讓許多租房人很受傷。不少年輕人抱怨，一提到租房就頭疼．想遇到好房子和好房東。實(shí)在太難……
隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、人口流動(dòng)的趨頻、住房制度的改革以及擴(kuò)大住房消費(fèi)等政策措施的實(shí)施，房屋租賃市場(chǎng)日趨活躍，呈現(xiàn)出前所未有的蓬勃生機(jī)和發(fā)展?jié)摿?。?shí)踐證明，培育和發(fā)展房屋租賃市場(chǎng)，對(duì)方便群眾、城市建設(shè)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、市場(chǎng)繁榮，都具有積極的現(xiàn)實(shí)意義。但是，由于當(dāng)前誠(chéng)信的缺失、法制的滯后、管理的乏力，致使房屋租賃市場(chǎng)存在著許多不容忽視的問(wèn)題。受“居者有其屋”等傳統(tǒng)思想和置業(yè)習(xí)慣的影響，我國(guó)居民在房屋的消費(fèi)上仍明顯存在著“重銷售、輕租賃”的習(xí)慣，房屋租賃往往只是作為購(gòu)房的過(guò)渡階段，或者是暫時(shí)買(mǎi)不起房的選擇。對(duì)房屋租賃的需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)比不上對(duì)房屋剛性購(gòu)買(mǎi)的需求。居民在住宅消費(fèi)中存在的認(rèn)識(shí)誤區(qū)，如一步到位、顯富等心理，也刺激了房屋非理性購(gòu)買(mǎi)消費(fèi)需求。對(duì)于租賃市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展產(chǎn)生嚴(yán)重的影響。有關(guān)部門(mén)受這些固有觀念的影響，對(duì)于房屋租賃市場(chǎng)發(fā)展重要性的認(rèn)識(shí)還不足。也在一定程度上造成了我國(guó)房屋租賃市場(chǎng)相對(duì)滯后的狀況。
在房屋租賃管理上，有房管(合同登記備案)、工商(注冊(cè)地審查)、稅務(wù)(征收稅收)、公安(流動(dòng)人口治安管理)、計(jì)生(流動(dòng)人口計(jì)劃生育管理)等多個(gè)部門(mén)按照各自的權(quán)限進(jìn)行管理，租賃房屋成交后，當(dāng)事人要分別到各個(gè)部門(mén)辦理相關(guān)手續(xù)，效率低且各部門(mén)之間銜接不暢．缺乏有效的管理手段，沒(méi)有統(tǒng)一的對(duì)外服務(wù)中心。
此外，在我國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展，人均GDP突破3000美元的社會(huì)大環(huán)境下，商品房?jī)r(jià)格迅速上揚(yáng)，越來(lái)越多的低收入階層正承受著住房之痛，依靠其自身的經(jīng)濟(jì)能力．無(wú)法擁有一套屬于自己的住房，而到市場(chǎng)上又租不到合適的，在城市住房家園里他們正逐步被邊緣化，正在成為新的社會(huì)問(wèn)題和隱患。相關(guān)部門(mén)對(duì)此缺乏足夠的準(zhǔn)備，對(duì)于住房的社會(huì)福利性和公平性認(rèn)識(shí)不夠，沒(méi)有及時(shí)制定相應(yīng)的政策，以致市場(chǎng)供應(yīng)體制不健全，無(wú)法最大限度滿足市場(chǎng)需求。當(dāng)前房屋轉(zhuǎn)讓、抵押登記的意識(shí)已經(jīng)深入人心，但依法進(jìn)行房屋租賃的觀念卻難以深入。多數(shù)居民認(rèn)為租房是租賃雙方的事，用不著房管部門(mén)的監(jiān)督與管理，地下交易簡(jiǎn)單、方便，出了問(wèn)題習(xí)慣“私了”，私下解決不了的就通過(guò)其他非常規(guī)手段解決，給社會(huì)穩(wěn)定造成隱患。地下交易多的另一個(gè)原因就是為了逃稅，據(jù)估計(jì)，每年國(guó)家因此而流失的稅金高達(dá)上億元。

我國(guó)房屋租賃市場(chǎng)發(fā)展階段及當(dāng)前我國(guó)整個(gè)社會(huì)信用體系建設(shè)的不健全．在租賃市場(chǎng)上直接體現(xiàn)為房屋中介機(jī)構(gòu)發(fā)布虛假廣告、欺騙出租人或承租人；房東亂扣租戶押金；租客欠費(fèi)損壞房屋相關(guān)設(shè)備等三方的不誠(chéng)信行為。租賃市場(chǎng)的不誠(chéng)信行為對(duì)于房屋租賃市場(chǎng)、房地產(chǎn)行業(yè)將會(huì)產(chǎn)生巨大的負(fù)面影響，進(jìn)而也影響到社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的認(rèn)可度。
房屋租賃中介數(shù)量龐大，整體規(guī)模小，實(shí)力弱，服務(wù)水平不高，造成市場(chǎng)房源信息流通量小，不能滿足市場(chǎng)需求。中介機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)服務(wù)內(nèi)容單一，大部分僅限于提供租賃信息，以及代辦手續(xù)這種淺層次服務(wù)水平上，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展，市湯越來(lái)越需要中介機(jī)構(gòu)提供市場(chǎng)策劃、產(chǎn)品定位以及投資理財(cái)?shù)雀吒郊又档姆?wù)。目前中介機(jī)構(gòu)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中依然存在無(wú)照經(jīng)營(yíng)者多，虛假信息、亂收費(fèi)現(xiàn)象嚴(yán)重，制定代理合同中存在不公平條款、利用消費(fèi)者不了解市場(chǎng)行情隱價(jià)瞞價(jià)惡意賺取差價(jià)等問(wèn)題，特別是一些代理出租的中介，往往壓低房租或者拒不交付業(yè)主房租。向承租人收取遠(yuǎn)超過(guò)政策規(guī)定的傭金，使租賃雙方缺乏安全感。
中國(guó)住房制度研究會(huì)特聘專家、武漢大學(xué)社會(huì)學(xué)系教授周運(yùn)清認(rèn)為，解決租房問(wèn)題，擴(kuò)大房源是關(guān)鍵。他建議，各級(jí)政府應(yīng)以政府為主導(dǎo)，公辦、民辦相結(jié)合，加大公租房建設(shè)力度，并用廉租房政策解決公租房的租金價(jià)格問(wèn)題。
3．這是一種前所未有的“加速跑”——2011—2015年，中國(guó)將建設(shè)3600萬(wàn)套保障性住房!隨著保障性住房目標(biāo)的確定，中華大地上，迅速掀起了推進(jìn)保障房建設(shè)的熱潮。但隨著全國(guó)保障房建設(shè)速度的加快，管理、資金等方面的問(wèn)題也逐漸暴露出來(lái)。
“樓頂像沙灘，表層都裂了。”“小區(qū)很多樓的大門(mén)都是壞的，根本不具有防護(hù)功能?！焙贾菥疟そ鹧旁返谋Ｕ戏吭谝粋€(gè)月內(nèi)出現(xiàn)了不少問(wèn)題，在不到一年的時(shí)間里，金雅苑各單元的大門(mén)陸續(xù)壞了，達(dá)90%以上。小區(qū)里的窨井蓋，小轎車(chē)開(kāi)過(guò)就會(huì)被壓裂。
此前，北京、青海、武漢等地的多處保障房也出現(xiàn)質(zhì)量不合格等問(wèn)題，目前保障性住房工程質(zhì)量有待提高，有的地方一些保障性住房設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、驗(yàn)收質(zhì)量把關(guān)不嚴(yán)，個(gè)別工程還使用了不合格的建筑材料，存在質(zhì)量安全隱患。2011年，住建部向各省份派駐了保障性安居工程督查員。督查的重點(diǎn)就是質(zhì)量和進(jìn)度。
質(zhì)量出問(wèn)題．固然有監(jiān)理、驗(yàn)收等環(huán)節(jié)的漏洞，但也不能回避開(kāi)發(fā)商成本上的壓力。保障房開(kāi)發(fā)商的主要成本建材和人工，近些年價(jià)格總體都在往上走。北京通州一處工地的管理人員張先生表示，建材價(jià)格有漲有跌，可以通過(guò)簽長(zhǎng)期合同，或政府組織定點(diǎn)采購(gòu)來(lái)壓低。但人工成本一直在漲．而且現(xiàn)在工人維權(quán)意識(shí)很強(qiáng)，給不夠錢(qián)卷鋪蓋就走。
成本上升．保障房建設(shè)也面臨著資金壓力。保障房資金來(lái)源整體來(lái)看，30%靠財(cái)政，70%靠各渠道的融資。2011年1000萬(wàn)套保障房的任務(wù)，有800f；多億元是通過(guò)社會(huì)機(jī)構(gòu)的投入和保障對(duì)象以及所在的企業(yè)籌集。剩余的5000多億元的資金由中央和地方各級(jí)政府通過(guò)各種渠道來(lái)籌集。建設(shè)資金籌措壓力比較大，一些地方資金籌措存在一定困難，中西部地區(qū)資金壓力更大一些。
有關(guān)專家指出．這和地方政府仍然重視短期利益有關(guān)、商品房可以創(chuàng)造巨額的稅收，而保障房建設(shè)卻是一筆很大的負(fù)擔(dān)。對(duì)此，清華大學(xué)金融系主任李稻葵表示，地方政府應(yīng)該認(rèn)識(shí)到保障房是長(zhǎng)期資產(chǎn)，大中型城市人均收入水平的增長(zhǎng)速度還有廣泛的空間，保障房以后出租的資金收益并不悲觀，不會(huì)成為各級(jí)地方政府重大的財(cái)政負(fù)擔(dān)。因此應(yīng)該動(dòng)員全社會(huì)的各個(gè)方面，包括民營(yíng)投資者參與投資。
“在資金方面。開(kāi)源同時(shí)也要節(jié)流?！敝袊?guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)剮會(huì)長(zhǎng)朱中一表示，未來(lái)的保障房建設(shè)應(yīng)該集中采購(gòu)、統(tǒng)一設(shè)計(jì)，以此降低建筑成本，提高產(chǎn)品質(zhì)量。住建部目前正在組織推進(jìn)全國(guó)公租房標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)和建設(shè)，未來(lái)江蘇及全國(guó)其他地區(qū)的公租房將統(tǒng)一成幾種固定戶型標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行搭積木式的工業(yè)化模塊建設(shè)，以滿足快速、大規(guī)模及高質(zhì)量的保障房建設(shè)。
。 而關(guān)于科學(xué)分配和后期管理問(wèn)題，相關(guān)負(fù)責(zé)人紛紛表示“非常擔(dān)心，可能面臨很多困難”。分配和運(yùn)營(yíng)管理方面還存在不少問(wèn)題，家庭和個(gè)人住房、收入以及金融資產(chǎn)等情況基礎(chǔ)信息不足。核定有一定難度。一些地方出現(xiàn)了騙租、騙購(gòu)的情況。一些保障房小區(qū)里豪車(chē)出入，房子閑置著或者被出租：有的家庭收入增加了，但仍然不退出保障性住房。
有關(guān)專家指出。騙租、騙購(gòu)保障房現(xiàn)象之所以層出不窮，最關(guān)鍵的原因在于違規(guī)成本過(guò)低?！膀_購(gòu)一套保障房，可能會(huì)獲得幾十萬(wàn)元的差價(jià)收益，然而一旦被發(fā)現(xiàn)，只需退房就萬(wàn)事大吉?！?br /> 2012年“兩會(huì)”期間更有人大代表建議，騙購(gòu)、騙租保障房行為不能退房了之，應(yīng)按貪污罪或詐騙罪懲處，加大打擊力度。
如何讓被保障對(duì)象“搬得進(jìn)、住得起、管得好、退得出”，各地都在探索有效的方法，目前來(lái)看，整合住房保障對(duì)象的戶籍、住房、收入、資產(chǎn)、社保、學(xué)歷、職稱等信息，建立互聯(lián)互通的個(gè)人信息管理系統(tǒng)。是比較可靠的途徑，但仍然需要制度、技術(shù)和人員上的支特。
“江蘇省現(xiàn)在審核的準(zhǔn)確率接近80%。但仍然離老百姓的要求有差距。”江蘇省住建廳副廳長(zhǎng)彭向峰表示。雖然江蘇省在保障房分配工作中一直努力探索，但目前仍然面對(duì)很多困難：一是低收入認(rèn)定的過(guò)程中。體制不健全，沒(méi)有法律依據(jù)，有些信息沒(méi)法查；二是對(duì)低收入家庭的認(rèn)定手段還比較落后；三是力量薄弱，基層工作部門(mén)面臨嚴(yán)重的人員不足。

有關(guān)專家指出，如果住戶收入出現(xiàn)變化，如何及時(shí)獲知并清退，現(xiàn)在丕缺乏有效的途徑，很多地方只能靠公示和舉報(bào)。至于退出，租金補(bǔ)貼的住戶，比較好退出，通過(guò)停止補(bǔ)貼或者提高租金就可以。實(shí)物配租的租戶，要讓不符合條件的家庭心甘情愿地退出，無(wú)論是技術(shù)上還是法律上都需要進(jìn)一步探索。
4．當(dāng)前。房產(chǎn)稅被寄予厚望——抑制房?jī)r(jià)、改善資源配置、促進(jìn)公平效率、縮小貧富差距?，F(xiàn)在上海、重慶已啟動(dòng)試點(diǎn)的房產(chǎn)稅改革，從嚴(yán)格概念上講，所涉的稅種應(yīng)該是指房地產(chǎn)稅或不動(dòng)產(chǎn)稅。在多種因素制約之下，這一改革是在全國(guó)人大審批通過(guò)、授權(quán)國(guó)務(wù)院制定實(shí)施辦法的“房產(chǎn)稅”框架下啟動(dòng)試點(diǎn)，引入兩個(gè)實(shí)質(zhì)性的新機(jī)制：一是把房產(chǎn)稅覆蓋面擴(kuò)大到一部分消費(fèi)住房；二是要作一定形式的稅基規(guī)范，確立房產(chǎn)評(píng)估值概念并發(fā)展其方法。雖兩市試點(diǎn)方案細(xì)則不盡相同，但都包含著向較標(biāo)準(zhǔn)的“房地產(chǎn)稅”(“不動(dòng)產(chǎn)稅”)靠攏的傾向。
關(guān)于房地產(chǎn)稅或不動(dòng)產(chǎn)稅，前一段時(shí)間，已發(fā)生了公開(kāi)的和內(nèi)部的激烈爭(zhēng)論，指責(zé)上海、重慶兩市的試點(diǎn)成效不足，一個(gè)說(shuō)法是稅收收入很少；另一個(gè)說(shuō)法是并沒(méi)確‘看到房?jī)r(jià)急速下跌，“動(dòng)靜不大”。而住房保有環(huán)節(jié)上的稅是按年征收，并不能急于馬上判斷可以征收多少稅上來(lái)。在接近年底的時(shí)候，才可判斷這一年可以收上多少稅來(lái)。但其實(shí)這兩個(gè)地療都不會(huì)太看重第一年能收多少稅，而且對(duì)這個(gè)稅的成長(zhǎng)邏輯都心里有數(shù)，以后它的成長(zhǎng)性肯定沒(méi)有問(wèn)題。這個(gè)稅改最重要的任務(wù)。在上海、重慶這樣的發(fā)達(dá)地區(qū)，一定意義上還不是籌集收入，而是要調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)生活，但未來(lái)的財(cái)源支柱屬性將會(huì)逐漸顯現(xiàn)。
另外，房?jī)r(jià)并不會(huì)因局部試點(diǎn)應(yīng)聲而落。這樣一個(gè)稅制不可能改變中心區(qū)域不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的上揚(yáng)曲線，因?yàn)橹袊?guó)現(xiàn)在城鎮(zhèn)化水平才50%多，以后要一路走高到70%～80%才能相對(duì)穩(wěn)定。其實(shí)沒(méi)有力量能改變這個(gè)上揚(yáng)曲線的基本模樣。但是有了這個(gè)稅以后，它會(huì)使這個(gè)曲線的斜率降低，發(fā)展的過(guò)程更平穩(wěn)，減少泡沫，不會(huì)頻繁大起大落而造成對(duì)社會(huì)生活的負(fù)面沖擊。
試點(diǎn)后，在重慶和上海的高端不動(dòng)產(chǎn)，都明顯出現(xiàn)了成交量下降、價(jià)格趨穩(wěn)的現(xiàn)象， 這就是很明顯的正面效應(yīng)，是它已體現(xiàn)的作用。重慶統(tǒng)計(jì)表明，前幾個(gè)月里，高端的住房成交量已經(jīng)下降了28%。另外上海管理部門(mén)原來(lái)多年想追求的優(yōu)化一些不動(dòng)產(chǎn)的配置的目標(biāo)，這次發(fā)現(xiàn)通過(guò)稅制的具體設(shè)計(jì)，取得了很好的實(shí)際調(diào)節(jié)效果。
滬、渝試點(diǎn)的探索還是頗具意義的。我們雖不能指望房產(chǎn)稅一來(lái)房?jī)r(jià)就應(yīng)聲下跌，但我們有理由期待。隨著制度的建立完善、各項(xiàng)改革的扎實(shí)推進(jìn)，我們的房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)更趨理性化。而除了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)節(jié)作用，房產(chǎn)稅還有更為深遠(yuǎn)的意義——給地方財(cái)政提供一種穩(wěn)定的稅源，從根本上改變不可持續(xù)的“土地財(cái)政”模式。
改革雖然有很多值得肯定之處，但確實(shí)應(yīng)當(dāng)非常審慎。管理部門(mén)要盡可能把政府關(guān)于未來(lái)改革的一些基本考慮作出必要的信息披露，給社會(huì)公眾吃定心丸。如果說(shuō)剛剛房改拿到了自己有完全產(chǎn)權(quán)的房子，然后馬上要征房地產(chǎn)稅，可能大多數(shù)人會(huì)有意見(jiàn)。所以在這方面應(yīng)該非常清晰地給社會(huì)公眾(包括公職人員)一個(gè)“定心丸”：以后所有社會(huì)成員的所謂第一套房或者家庭人均計(jì)算下來(lái)的一定標(biāo)準(zhǔn)之下的基本住房，是不被這個(gè)稅覆蓋的。當(dāng)公眾了解大體情況以后，反對(duì)的意見(jiàn)自然會(huì)越來(lái)越少。
限購(gòu)、限貸政策實(shí)施到2012年已一年有余，效果比較顯著，但這終究是行政性手段，對(duì)于調(diào)控市場(chǎng)而言終究不能長(zhǎng)久，更別說(shuō)地方政府始終有突破這一政策的沖動(dòng)。調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，終究還是要回歸使用經(jīng)濟(jì)手段。房產(chǎn)稅，毫無(wú)疑問(wèn)是目前最為理想的手段?，F(xiàn)在的關(guān)鍵是看這一稅收的實(shí)施細(xì)則是否具有針對(duì)性，比如計(jì)稅方式實(shí)行累進(jìn)稅，計(jì)稅起征點(diǎn)不能定得太高，再加上嚴(yán)格執(zhí)行．相信房產(chǎn)稅必定會(huì)產(chǎn)生應(yīng)有的效果。
5．新中國(guó)建立之初，我國(guó)的人口結(jié)構(gòu)里面，農(nóng)民占大多數(shù)，老百姓最期盼的就是打土豪、分田地、解決土地問(wèn)題。而現(xiàn)在，改革開(kāi)放30多年了，在國(guó)家慢慢富裕起來(lái)的同時(shí)，“住房難”成了老百姓最期盼解決的問(wèn)題。
黃石作為一個(gè)有著三千多年礦冶史文化的城市。是中部地區(qū)老工業(yè)基地和原材料基地。在共和國(guó)早期的建設(shè)中，黃石人民率先深入百米井下，鏖戰(zhàn)鐵水滾滾的高爐。這里機(jī)器轟鳴、鋼花飛濺，作為典型的工礦老區(qū)，黃石在為國(guó)家建設(shè)發(fā)展作出巨大貢獻(xiàn)的歷程中，也累積了突出的住房矛盾。
作為資源枯竭型城市，黃石和很多地方一樣，隨著礦產(chǎn)資源的迅速枯竭，很多國(guó)有工礦企業(yè)破產(chǎn)。大量的簡(jiǎn)易房在歷經(jīng)半個(gè)世紀(jì)的風(fēng)雨后，逐步成為了棚戶區(qū)。但湖北黃石以大無(wú)畏的精神．攻堅(jiān)克難，開(kāi)全國(guó)公共租賃住房保障建設(shè)改革之先河，打造了全覆蓋、可持續(xù)的“黃石模式”，讓老百姓在住房問(wèn)題上一步奔小康。
黃石市建立了市委、市政府主要領(lǐng)導(dǎo)親自掛帥、各城區(qū)政府及相關(guān)單位主要負(fù)責(zé)人為成員的住房保障工作領(lǐng)導(dǎo)小組，完善決策和協(xié)調(diào)機(jī)制，形成了由市里主抓，棚改辦牽頭抓，屬地政府、市直部門(mén)、大型企業(yè)加入、社會(huì)參與的縱向到底、橫向到邊的“三位一體”聯(lián)動(dòng)體系。并由房管局、住房保障中心、眾邦公司共同推進(jìn)的“三駕馬車(chē)”運(yùn)作體系，形成了三者既相互配合、共同協(xié)作．又相互制約、互相監(jiān)督的工作格局。黃石市還通過(guò)制定相應(yīng)的規(guī)章制度，建立了比較完備的住房保障工作體系和檢查、督辦、考核體系。

2012年2月，黃石市進(jìn)一步出臺(tái)實(shí)施“新國(guó)八條”調(diào)控房市的通知，通知指出：“嚴(yán)格控制2011年黃石城區(qū)新建住房平均銷售價(jià)格同比漲幅低于本年度城區(qū)人均可支配收入的漲幅”。強(qiáng)力推進(jìn)全市住房保障和城市棚戶區(qū)改造，通過(guò)新建、配建、改建、購(gòu)買(mǎi)以及長(zhǎng)期租賃等方式，多渠道籌集保障性住房房源；開(kāi)發(fā)企業(yè)在商品房建設(shè)中，必須按規(guī)定的比例強(qiáng)制無(wú)償配建公租房，鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)企業(yè)自主經(jīng)營(yíng)、建設(shè)公租房；強(qiáng)力推進(jìn)棚戶區(qū)改造進(jìn)度；放寬廉租房住房準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)：加大土地的有效供應(yīng)，在新增建設(shè)用地年度計(jì)劃中，單列保障性住房用地；落實(shí)土地供應(yīng)、資金投入和稅費(fèi)優(yōu)惠等政策，鼓勵(lì)和引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)積極參與棚戶區(qū)改造和公租房建設(shè)。在公租房建設(shè)和棚戶區(qū)改造的規(guī)劃布局和建設(shè)中，黃石市充分結(jié)合自身的實(shí)際情況，以棚戶區(qū)改造、城中村改造、危舊房改造和重點(diǎn)工程、園區(qū)建設(shè)為載體，堅(jiān)持通盤(pán)謀劃、統(tǒng)籌推進(jìn)，高水準(zhǔn)編制規(guī)劃，科學(xué)化布局項(xiàng)目，充分滿足棚戶區(qū)、城中村、危舊房改造過(guò)程中不符合廉租房政策的住房困難群眾和重點(diǎn)工程、園區(qū)、新區(qū)建設(shè)拆遷戶的住房問(wèn)題，逐步向城市外來(lái)人員等擴(kuò)展．既實(shí)現(xiàn)了多層次、廣覆蓋的住房保障目的。又有效地推動(dòng)了城市建設(shè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)發(fā)展。
隨著黃石安居工程的不斷推進(jìn)，一片片棚戶區(qū)得到改造，一幢幢公租房拔地而起，一批批中低收入家庭喜遷新居。黃石繞磁湖而建，如今美麗的磁湖邊洋溢著這樣的口號(hào)：住保障房，圓安居夢(mèng)，暖百姓心。
作答要求
一、根據(jù)“給定資料”，概括我國(guó)房屋租賃市場(chǎng)存在的主要問(wèn)題。(20分)要求：概括準(zhǔn)確、語(yǔ)言簡(jiǎn)練，不超過(guò)250字。
二、“給定資料”反映了我國(guó)保障房市場(chǎng)中存在的問(wèn)題，請(qǐng)就如何規(guī)范保障房市場(chǎng)提出對(duì)策建議。(30分)
要求：對(duì)策建議合理可行，條理清楚，語(yǔ)言簡(jiǎn)練，不超過(guò)450字。
三、根據(jù)“給定資料”，結(jié)合當(dāng)前實(shí)際，以“房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控”為話題，自選角度，自擬標(biāo)題，撰寫(xiě)一篇議論文。(50分)
要求：觀點(diǎn)明確，內(nèi)容充實(shí)，結(jié)構(gòu)完整，語(yǔ)言流暢；1000～1200字。

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