相關(guān)內(nèi)容：2007年國(guó)家公務(wù)員考試申論考前押題系列匯總

問(wèn)題：

1、市場(chǎng)秩序不夠規(guī)范。

目前房地產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)論是在開(kāi)發(fā)、銷售還是管理層面上都存在一定的無(wú)序化。據(jù)有關(guān)調(diào)查資料顯示，有76.2％的企業(yè)認(rèn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)存在一定程度上的無(wú)序化及房地產(chǎn)市場(chǎng)管理不規(guī)范化的問(wèn)題，87.7％的企業(yè)認(rèn)為房地產(chǎn)中介服務(wù)市場(chǎng)體系一般，94％的企業(yè)認(rèn)為中介服務(wù)市場(chǎng)不規(guī)范。

2、商品房供需結(jié)構(gòu)矛盾突出。

目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)供給中檔商品房為主體，大戶型比例過(guò)大，而適合廣大中低收入家庭的中小戶型比例偏低。2005年，住宅銷售面積比去年同期增長(zhǎng)了20％，而銷售套數(shù)只比去年同期增長(zhǎng)了近10％，新建商品房銷售仍以大戶型住宅為主，上半年80平方米以下新建商品房銷售面積占住宅銷售面積的5.54％，80－120平方米的中戶型占住宅銷售面積的21.95％，120平方米以上的大戶型占銷售面積的72.51％。

3、房?jī)r(jià)上升速度過(guò)快，房?jī)r(jià)收入比相對(duì)偏高。

房?jī)r(jià)持續(xù)上升十分不利于解決城鎮(zhèn)居民尤其是中低收入居民家庭的住房問(wèn)題，將制約住房消費(fèi)的增長(zhǎng)。住宅市場(chǎng)在經(jīng)過(guò)幾年的消化和發(fā)展后，目前住宅的真正需求集中在工薪階層和剛踏入社會(huì)不久的年輕人身上。這部分群體不是收入水平相對(duì)低，就是積蓄較少，對(duì)住宅產(chǎn)品的購(gòu)買力相對(duì)較弱。如果房?jī)r(jià)不加以有效控制，極有可能導(dǎo)致住宅市場(chǎng)大幅度波動(dòng)，影響經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展。

4、行業(yè)集中度偏低，企業(yè)自有資金嚴(yán)重不足。

房地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)較大，要想在日益激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中長(zhǎng)久地生存和發(fā)展，必須具有強(qiáng)大的資金實(shí)力。而我市房地產(chǎn)行業(yè)真正形成實(shí)力雄厚的大型開(kāi)發(fā)企業(yè)并不多，目前全市房地產(chǎn)企業(yè)共有300余家，但一、二級(jí)企業(yè)不到30家，注冊(cè)資本在5000萬(wàn)元以上的企業(yè)幾乎沒(méi)有，大部分企業(yè)自有資金不足，對(duì)銀行貸款依賴性很大，潛在風(fēng)險(xiǎn)加大

原因：

1．造成房?jī)r(jià)上漲的原因主要有：

一是開(kāi)發(fā)商炒作，抓住購(gòu)房者買漲不買落的心理，占調(diào)查總數(shù)的67%。

為了抬高房?jī)r(jià)，獲取更多的利潤(rùn)，許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商利用各種方法和方式不斷的對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展作商業(yè)化炒作，從而盡可能的發(fā)布各種有利于抬高房?jī)r(jià)的虛假信息，對(duì)消費(fèi)者購(gòu)房行為進(jìn)行錯(cuò)誤的引導(dǎo)。同時(shí)，許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商利用消費(fèi)者害怕房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的消費(fèi)心理，在房?jī)r(jià)上漲的過(guò)程中讓消費(fèi)者購(gòu)買，從而獲取高額利潤(rùn)。

二是土地開(kāi)發(fā)成本上升，價(jià)格過(guò)高，占調(diào)查總數(shù)的43%，在我市商品住房成本構(gòu)成中，土地價(jià)格占到21.4%。

近年來(lái)，我國(guó)由于各種原因，可以利用土地的數(shù)量正逐步減少，這就導(dǎo)致可利用的土地資源呈現(xiàn)緊缺的發(fā)展態(tài)勢(shì)。基于是種狀況，土地開(kāi)發(fā)成本不斷上升，土地價(jià)格不斷上漲，因而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本也相應(yīng)提高。這些都成為房?jī)r(jià)上漲的決定性因素。

三是市區(qū)土地供應(yīng)量逐步減少，拆遷成本高。

目前，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國(guó)的城市化建設(shè)步伐不斷加快，對(duì)城市市區(qū)土地的需求和利用量在不斷的增加，然而市區(qū)土地可利用率正在逐步減少，這就造成了城市土地供需矛盾。同時(shí) ，在城市改建過(guò)程中，對(duì)于市區(qū)內(nèi)舊的建筑物的拆遷都需要投入大量的人力、物力和財(cái)力，這些因素必將加大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的成本。

四是房地產(chǎn)市場(chǎng)需求旺盛，隨著城市居住人口的增加，住房制度改革深化，購(gòu)房積極性不斷高漲，加上住房公積金制度和個(gè)人住房按揭貸款的推行，提高了居民的購(gòu)買能力，擴(kuò)大了商品房市場(chǎng)的有效需求；

五是鋼材、水泥等原材料的上漲，直接導(dǎo)致住房?jī)r(jià)格的上漲。

六是經(jīng)濟(jì)適用房在住房供應(yīng)中所占的比例小，平抑商品房?jī)r(jià)格作用相對(duì)薄弱。

2．政府下設(shè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司不規(guī)范運(yùn)作。目前，各級(jí)政府(市、區(qū)縣)均成立了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，而這些公司既資金短缺，又缺乏專業(yè)人才，在競(jìng)爭(zhēng)中很難自下而上，但地方政府為了扶持這些公司，就利用行政權(quán)力，將區(qū)位最好的土地?zé)o償劃撥給這些公司，作為啟動(dòng)條件。然后這些公司將這些土地在無(wú)任何投入的情況下轉(zhuǎn)讓給有錢的“下家”房地產(chǎn)公司，有錢的房地產(chǎn)公司不想拿“二手地”，但因?yàn)橛械牡胤酵恋厥袌?chǎng)不能公開(kāi)競(jìng)標(biāo)，只能吃進(jìn)二手甚至三手地。實(shí)際上，這些地方政府下設(shè)的公司是利用行政手段剝了進(jìn)行實(shí)質(zhì)性投資的開(kāi)發(fā)商的“一層皮”。據(jù)調(diào)查，“這層皮”大約占住宅開(kāi)發(fā)成本的四分之一到五分之一。而這些只憑一張紙就由政府批準(zhǔn)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司所取得的巨額利潤(rùn)，是十分不合理的。實(shí)際上，據(jù)權(quán)威部門的調(diào)查，真正搞開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)公司利潤(rùn)率是很低的，他們一般將這層不合理的“皮”打進(jìn)住房成本，從而抬升了房?jī)r(jià)，最終受害的不僅僅是開(kāi)發(fā)商，而且也是廣大的購(gòu)買者。

對(duì)策：

1、加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，保障市場(chǎng)功能的充分發(fā)揮。

建立房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)和預(yù)警預(yù)報(bào)體系、加強(qiáng)商品房預(yù)售管理和跟蹤管理、實(shí)行商品房合同備案和商品房預(yù)售登記制度，房地產(chǎn)管理部門要依法查處違規(guī)行為，并記入房地產(chǎn)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)信用檔案，公開(kāi)予以曝光。

2、加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房建設(shè)力度和管理，調(diào)整住房供給結(jié)構(gòu)。

建設(shè)管理部門嚴(yán)格審查，加強(qiáng)跟蹤監(jiān)管。房地產(chǎn)管理部門要嚴(yán)格執(zhí)行購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房申請(qǐng)、審批、公示制度。同時(shí)，嚴(yán)格控制非住宅和高檔商品住宅建設(shè)，努力增加中低價(jià)位、中小戶型的經(jīng)濟(jì)適用住房、普通商品住房供給。

3、調(diào)整建設(shè)用地供應(yīng)，嚴(yán)格土地管理，規(guī)范土地市場(chǎng)。

完善住房保障制度，健全市場(chǎng)體系。進(jìn)一步深化住房分配貨幣化改革，加強(qiáng)住房公積金的歸集、管理和使用。搞活住房二級(jí)市場(chǎng)，鼓勵(lì)居民換購(gòu)住房。在房地產(chǎn)市場(chǎng)成熟的城市，住房二級(jí)市場(chǎng)交易量應(yīng)大于住房一級(jí)市場(chǎng)的交易量，應(yīng)該形成高收入者購(gòu)買商品房，他們騰出來(lái)的二手房會(huì)被下一收入層次的家庭占有，下一收入層的二手房又會(huì)繼續(xù)向下傳遞，以形成住房一、二級(jí)市場(chǎng)的良性互動(dòng)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。

4、建立房地產(chǎn)業(yè)多渠道融資方式，促進(jìn)規(guī)?；?jīng)營(yíng)。

加速推進(jìn)房地產(chǎn)證券化，利用證券市場(chǎng)的功能，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的資本大眾化。鼓勵(lì)發(fā)展房地產(chǎn)基金，鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)上市融資，建立房地產(chǎn)業(yè)多渠道融資方式，減輕銀行風(fēng)險(xiǎn)。積極采取措施扶持優(yōu)勢(shì)房地產(chǎn)企業(yè)，使其盡快做大、做強(qiáng)，還要在房地產(chǎn)領(lǐng)域全面引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，充分運(yùn)用資本市場(chǎng)，通過(guò)收購(gòu)、兼并推進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)重組和企業(yè)擴(kuò)張，通過(guò)優(yōu)勝劣汰，加速房地產(chǎn)規(guī)模經(jīng)營(yíng)步伐。

5．高度重視穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格。各級(jí)政府要切實(shí)負(fù)起穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的責(zé)任；切實(shí)整頓和規(guī)范市場(chǎng)秩序，嚴(yán)肅查處違法違規(guī)銷售行為；加大打擊、處罰各種違規(guī)、違法行為的力度；認(rèn)真組織對(duì)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的督促檢查；建立房地產(chǎn)企業(yè)信用檔案，違規(guī)、違法行為公開(kāi)予以曝光。對(duì)一些情節(jié)嚴(yán)重、性質(zhì)惡劣的，建設(shè)部會(huì)同有關(guān)部門要及時(shí)依法從嚴(yán)處罰，并向社會(huì)公布；正確引導(dǎo)居民合理消費(fèi)需求。

6．我們要加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房的建設(shè)管理，解決中低收入家庭住房問(wèn)題。

住房問(wèn)題（二）-------經(jīng)濟(jì)適用房問(wèn)題

經(jīng)濟(jì)適用住房，是指政府提供政策優(yōu)惠，限定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)對(duì)象和銷售價(jià)格，具有保障性質(zhì)的政策性商品住房。經(jīng)濟(jì)適用住房是具有保障性質(zhì)的政策性商品住房。經(jīng)濟(jì)適用住房對(duì)建立合理住宅供應(yīng)體系，實(shí)現(xiàn)城市規(guī)劃布局調(diào)整，深化住房制度改革，滿足中低收入家庭住房需求等方面的作用。體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)適用住房政策性和保障性要求，大力加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)和管理，嚴(yán)格控制供應(yīng)范圍和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)健康發(fā)展是各級(jí)政府控制房?jī)r(jià)的重要舉措。

問(wèn)題：

1.供應(yīng)與需求脫節(jié)。

2.戶型超標(biāo)和開(kāi)放商暴利問(wèn)題。

3.銷售環(huán)節(jié)上的漏洞。漏洞主要有兩個(gè)：一個(gè)是開(kāi)發(fā)商的“瞞”，即留下一定數(shù)量的房號(hào)自己操縱；另一個(gè)是購(gòu)房者的“騙”，即不符合條件的騙購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房。

原因：

1．各地政府規(guī)劃中的經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)量，沒(méi)有明確地側(cè)算出需求量；之所以沒(méi)有明確測(cè)算出需求量，是因?yàn)閷?duì)購(gòu)買者收入的界定標(biāo)準(zhǔn)不科學(xué)，經(jīng)濟(jì)適用房的保證面過(guò)于寬泛。

2．戶型超標(biāo)有一定的歷史原因：房改之初，建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房承擔(dān)著一定的擴(kuò)大內(nèi)需、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的任務(wù)，因而建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)限制不嚴(yán)。開(kāi)放商暴利問(wèn)題的原因是：政府管理部門監(jiān)管不嚴(yán)。

3．開(kāi)發(fā)商的“瞞”，一個(gè)重要原因是：當(dāng)初經(jīng)濟(jì)適用房放量供應(yīng)，項(xiàng)目過(guò)多，由政府銷售存在一定困難。購(gòu)房者的“騙”，其重要原因是：居民收入透明度不夠。

4．經(jīng)濟(jì)適用房制度不健全。主要表現(xiàn)為：價(jià)格的雙軌制、法律制度不健全、缺管統(tǒng)一的協(xié)調(diào)和監(jiān)控機(jī)制等。

對(duì)策：

(1)在我國(guó)推行以解決中低收入者住房問(wèn)題為重點(diǎn)的住房分類供應(yīng)制度；

(2)對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房給予優(yōu)惠政策，并理所當(dāng)然地調(diào)控經(jīng)濟(jì)適用房的戶型、房?jī)r(jià)和供應(yīng)對(duì)象；

(3)大比重地建設(shè)與我國(guó)經(jīng)濟(jì)水平相適應(yīng)得小戶型、低造價(jià)住房。在今后十年內(nèi)，各城市年建設(shè)小戶型、低造價(jià)住宅的比重，逐步達(dá)到占住宅總量的60%。為把計(jì)劃落到實(shí)處，城市政府每年要把小戶型、低造價(jià)的建設(shè)計(jì)劃，有計(jì)劃地分解下達(dá)到每個(gè)待建的住宅小區(qū)。同時(shí)制定法規(guī)，凡不按計(jì)劃建設(shè)小戶型、低造價(jià)住宅的房地產(chǎn)企業(yè)，要給予高額罰款，直至取消營(yíng)業(yè)執(zhí)照的處罰；

(4)有區(qū)別地運(yùn)用稅費(fèi)的調(diào)節(jié)作用，使之充分產(chǎn)生鼓勵(lì)小戶型、低造價(jià)住宅，抑制大戶型、高造價(jià)住宅的作用。

（5）完善經(jīng)濟(jì)適用房法律制度。

（6）建立統(tǒng)一的協(xié)調(diào)管理部門。

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（責(zé)任編輯：中大編輯）

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