第三節(jié) 房地產(chǎn)抵押合同與房地產(chǎn)抵押估價

一、房地產(chǎn)抵押合同

《物權(quán)法》規(guī)定設(shè)立擔(dān)保物權(quán)，應(yīng)當(dāng)依照該法和其他法律的規(guī)定訂立擔(dān)保合同。擔(dān)保合同是主債權(quán)債務(wù)合同的從合同。主債權(quán)債務(wù)合同無效，擔(dān)保合同無效，但法律另有規(guī)定的除外。擔(dān)保合同被確認(rèn)無效后，債務(wù)人、擔(dān)保人、債權(quán)人有過錯的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)其過錯各自承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。

《城市房地產(chǎn)管理法》、《擔(dān)保法》與《物權(quán)法》等法律均規(guī)定房地產(chǎn)抵押合同必須采用書面形式?！段餀?quán)法》規(guī)定抵押合同一般包括下列條款：

(1)被擔(dān)保債權(quán)的種類和數(shù)額;

(2)債務(wù)人履行債務(wù)的期限;

(3)抵押財產(chǎn)的名稱、數(shù)量、質(zhì)量、狀況、所在地、所有權(quán)歸屬或者使用權(quán)歸屬;

(4)擔(dān)保的范圍。

抵押權(quán)人需在房地產(chǎn)抵押后限制抵押人出租、出借或者改變抵押物用途的，應(yīng)在合同中約定。

二、房地產(chǎn)抵押估價

為了加強(qiáng)房地產(chǎn)抵押估價管理，防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險，維護(hù)房地產(chǎn)抵押當(dāng)事人的合法權(quán)益，原建設(shè)部、中國人民銀行和中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會共同下發(fā)了《關(guān)于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價管理規(guī)定》，對房地產(chǎn)管理部門、金融機(jī)構(gòu)和估價機(jī)構(gòu)在銀行信貸業(yè)務(wù)中房地產(chǎn)抵押估價作出詳細(xì)的規(guī)定。

(一)對房地產(chǎn)管理部門的要求

要求房地產(chǎn)管理部門建立和完善房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)、注冊房地產(chǎn)估價師信用檔案，完善商品房預(yù)售合同登記備案、房屋權(quán)屬登記等信息系統(tǒng)，為公眾提供便捷的查詢服務(wù);不得要求抵押當(dāng)事人委托評估房地產(chǎn)抵押價值，不得指定房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)評估房地產(chǎn)抵押價值;定期對房地產(chǎn)估價報告進(jìn)行抽檢，對有高估或低估等禁止行為的房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)和注冊房地產(chǎn)估價師，要依法嚴(yán)肅查處，并記入其信用檔案，向社會公示。

(二)對商業(yè)銀行的規(guī)定

商業(yè)銀行在發(fā)放房地產(chǎn)抵押貸款前，應(yīng)當(dāng)確定房地產(chǎn)抵押價值。房地產(chǎn)抵押估價原則上由商業(yè)銀行委托，但商業(yè)銀行與借款人另有約定的，從其約定，估價費(fèi)用由委托人承擔(dān)。房地產(chǎn)抵押價值由抵押當(dāng)事人協(xié)商議定，或者由房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估。房地產(chǎn)抵押估價應(yīng)當(dāng)由具有房地產(chǎn)價格評估資質(zhì)的機(jī)構(gòu)承擔(dān)。房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)的選用，由商業(yè)銀行內(nèi)信貸決策以外的部門，按照公正、公開、透明的原則，擇優(yōu)決定。商業(yè)銀行內(nèi)部對房地產(chǎn)抵押價值進(jìn)行審核的人員，應(yīng)當(dāng)具備房地產(chǎn)估價專業(yè)知識和技能，不得參與信貸決策。房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)的選用辦法由商業(yè)銀行制定。商業(yè)銀行及其工作人員不得以任何形式向房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)收取

中間業(yè)務(wù)費(fèi)、業(yè)務(wù)協(xié)作費(fèi)、回扣以及具有類似性質(zhì)的不合理或非法費(fèi)用。任何單位和個人不得非法干預(yù)房地產(chǎn)抵押估價活動和估價結(jié)果。商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對已抵押房地產(chǎn)市場價格變化的監(jiān)測，及時掌握抵押價值變化情況。可以委托房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)定期或者在市場價格變化較快時，評估房地產(chǎn)抵押價值。處置抵押房地

產(chǎn)前，應(yīng)當(dāng)委托房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估，了解房地產(chǎn)的市場價值。

(三)對估價機(jī)構(gòu)的規(guī)定

房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)堅持獨(dú)立、客觀、公正的原則，嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)估價規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)，不得以迎合高估或者低估要求、給予“回扣”、惡意壓低收費(fèi)等不正當(dāng)方式承攬房地產(chǎn)抵押估價業(yè)務(wù)。

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（責(zé)任編輯：lqh）

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