第二節(jié) 城 市 規(guī) 劃

一、城市規(guī)劃相關(guān)術(shù)語和指標(biāo)

城市規(guī)劃是關(guān)于城市的未來發(fā)展、空間布局和各項(xiàng)工程建設(shè)的綜合部署，是一定時(shí)期內(nèi)城市發(fā)展的藍(lán)圖。城市規(guī)劃分為總體規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃。詳細(xì)規(guī)劃分為控制性詳細(xì)規(guī)劃和修建性詳細(xì)規(guī)劃。在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)中，有必要了解城市規(guī)劃相關(guān)術(shù)語和指標(biāo)。

(1)用地性質(zhì)：是指規(guī)劃用地的使用功能，通俗地說就是土地用途。

(2)用地面積：是指規(guī)劃地塊劃定的面積。在實(shí)際中，要分清項(xiàng)目規(guī)劃占地面積以及其中的建設(shè)用地面積和代征道路用地面積、代征綠化用地面積等代征地面積。

(3)建筑限高：是指地塊內(nèi)允許的建筑(地面上)最大高度限制。

(4)建筑密度：也稱為建筑覆蓋率，是指一定地塊內(nèi)所有建筑物的基底總面積占建筑用地面積的比率，即：

例如，某個(gè)居住區(qū)的建筑密度，是指該居住區(qū)用地內(nèi)各類建筑物的基底總面積占居住區(qū)用地面積的比率。建筑密度是反映環(huán)境質(zhì)量的一個(gè)重要指標(biāo)，著重于平面二維的環(huán)境需求，保證一定的曠地和綠地。對(duì)某個(gè)居住區(qū)來說，建筑密度越小，說明該居住區(qū)的活動(dòng)場(chǎng)所、綠地等面積越大，也就意味著其居住環(huán)境質(zhì)量越高。因此，對(duì)住宅使用人來說，一般情況下建筑密度越小越好。

(5)容積率：是指一定地塊內(nèi)總建筑面積與建筑用地面積的比值，即：

其中，總建筑面積是地上所有建筑面積之和;建筑用地面積是以城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)的建設(shè)用地面積為準(zhǔn)，不含代征地面積。例如，某宗建設(shè)用地總面積為10 000㎡ ，該用地內(nèi)各類建筑物的總建筑面積為25 000㎡ ，則容積率為2.5。容積率也是反映建筑密度和環(huán)境質(zhì)量的一個(gè)重要指標(biāo)。對(duì)住宅使用人來說，一般情況下容積率越低越好。

(6)綠地率：是指城市一定地區(qū)內(nèi)各類綠地面積的總和占該地區(qū)總面積的比率(%)。例如，某個(gè)居住區(qū)的綠地率，是指該居住區(qū)用地內(nèi)各類綠地面積的總和占居住區(qū)用地面積的比率。居住區(qū)綠地包括公共綠地、宅旁綠地、公共服務(wù)設(shè)施所屬綠地和道路綠地(即道路紅線內(nèi)的綠地)。綠地率是反映環(huán)境質(zhì)量的一個(gè)重要指標(biāo)。對(duì)住宅使用人來說，一般情況下綠地率越高越好。

(7)綠化覆蓋率：簡(jiǎn)稱綠化率，是指城市一定地區(qū)內(nèi)綠化覆蓋面積占該地區(qū)總面積的比率(%)，或者說是全部綠化種植垂直投影面積與占地面積的百分比。因此，樹的影子也被算入綠化覆蓋面積。綠化覆蓋率一般大于綠地率，在實(shí)際中要注意兩者的區(qū)別，避免混淆和誤解。

(8)建筑間距：是指兩棟建筑物(如兩幢住宅樓)外墻面之間的水平距離。建筑間距主要是根據(jù)所在地區(qū)的日照、通風(fēng)、采光、防止噪聲和視線干擾、防火、防震、綠化、管線埋設(shè)、建筑布局形式，以及節(jié)約用地等要求，綜合考慮確定。住宅的布置，通常以滿足日照要求作為確定建筑間距的主要依據(jù)。對(duì)住宅使用人來說，一般情況下建筑間距越大越好。

(9)交通出入口方位：是指規(guī)劃地塊內(nèi)允許設(shè)置機(jī)動(dòng)車和行人出入口的方向和位置。

(10)停車泊位：是指地塊內(nèi)應(yīng)配置的停車位數(shù)量。

(11)用地紅線：是指經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)的建設(shè)用地范圍的界線。

(12)道路紅線：是指城市道路(含居住區(qū)級(jí)道路)用地的規(guī)劃控制線，即城市道路用地與兩側(cè)建筑用地及其他用地的分界線。一般情況下，道路紅線就是建筑紅線，任何建筑物(包括臺(tái)階、雨罩)不得越過道路紅線。根據(jù)城市景觀的要求，沿街建筑物可以從道路紅線外側(cè)退后建設(shè)。

(13)建筑控制線：也稱為建筑紅線，是指建筑物基底位置的控制線。

(14)建筑后退紅線距離：是指建筑控制線與道路紅線或道路邊界、地塊邊界的距離。

(15)城市綠線：是指城市各類綠地范圍的控制線。城市綠線范圍內(nèi)的用地不得改作他用;在城市綠線范圍內(nèi)，不符合規(guī)劃要求的建筑物、構(gòu)筑物及其他設(shè)施應(yīng)當(dāng)限期遷出。

(16)城市紫線：是指國(guó)家歷史文化名城內(nèi)的歷史文化街區(qū)和省、自治區(qū)、直轄市人民政府公布的歷史文化街區(qū)的保護(hù)范圍界線，以及歷史文化街區(qū)外經(jīng)縣級(jí)以上人民政府公布保護(hù)的歷史建筑的保護(hù)范圍界線。在城市紫線范圍內(nèi)禁止對(duì)歷史文化街區(qū)傳統(tǒng)格局和風(fēng)貌構(gòu)成影響的大面積改建，損壞或者拆毀保護(hù)規(guī)劃確定保護(hù)的建筑物、構(gòu)筑物和其他設(shè)施。

(17)城市黃線：是指對(duì)城市發(fā)展全局有影響的、城市規(guī)劃中確定的、必須控制的城市基礎(chǔ)設(shè)施用地的控制界線。

(18)城市藍(lán)線：是指城市規(guī)劃確定的江、河、湖、庫、渠和濕地等城市地表水體保護(hù)和控制的地域界線。

此外，還有專門用于居住區(qū)規(guī)劃的人口毛密度、人口凈密度等指標(biāo)，它們將在本節(jié)后面的“城市居住區(qū)綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)”中介紹。

二、城市居住區(qū)的區(qū)位選擇

一套住宅通常位于某個(gè)居住區(qū)內(nèi)。城市居民一生中約有2/3以上的時(shí)間是在居住區(qū)內(nèi)度過的。城市居住區(qū)應(yīng)能為城市居民提供一個(gè)滿足其日常物質(zhì)和文化生活需要的安全、衛(wèi)生、安靜、方便、美觀的居住生活環(huán)境。在城市規(guī)劃中，為了合理布置居住和工業(yè)用地，最大限度減輕有害工業(yè)對(duì)居住區(qū)的污染，通常利用風(fēng)玫瑰圖，一般情況下可根據(jù)最小風(fēng)頻原則進(jìn)行布局，即對(duì)空氣有污染的工業(yè)應(yīng)布置在全年最小風(fēng)頻風(fēng)向的上風(fēng)側(cè)，居住區(qū)應(yīng)布置在全年最小風(fēng)頻風(fēng)向的下風(fēng)側(cè)或最大風(fēng)頻風(fēng)向的上風(fēng)側(cè)，即通常所說的“上風(fēng)上水”，因?yàn)檫@個(gè)方位全年受污染的幾率最小。

三、城市居住區(qū)的規(guī)模和規(guī)劃布局類型

城市居住區(qū)的規(guī)模有建筑規(guī)模、用地規(guī)模、人口規(guī)模。建筑規(guī)模是指居住區(qū)的總建筑面積或房屋幢數(shù)、住宅套數(shù)。用地規(guī)模是指居住區(qū)的總用地面積。人口規(guī)模是指居住區(qū)的居住總戶數(shù)、居住總?cè)藬?shù)。

城市居住區(qū)根據(jù)居住戶數(shù)或人數(shù)，分為居住區(qū)、小區(qū)、組團(tuán)三級(jí)。居住區(qū)是特指城市干道或自然分界線所圍合，并與居住人口規(guī)模(30 000～50 000人)相對(duì)應(yīng)，配建有一整套較完善的、能滿足該區(qū)居民物質(zhì)與文化生活所需的公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地。小區(qū)是指被城市道路或自然分界線所圍合，并與居住人口規(guī)模(10 000～15 000人)相對(duì)應(yīng)，配建有一套能滿足該區(qū)居民基本的物質(zhì)與文化生活所需的公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地。組團(tuán)是指一般被小區(qū)道路分隔，并與居住人口規(guī)模(1 000～3 000人)相對(duì)應(yīng)，配建有居民所需的基層公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地。組團(tuán)由若干幢住宅組成，通常是構(gòu)成居住區(qū)的基本單位。

居住區(qū)根據(jù)住宅層數(shù)，可分為低層居住區(qū)、多層居住區(qū)、高層居住區(qū)或各種層數(shù)混合的居住區(qū)。

居住區(qū)的規(guī)劃布局類型，有居住區(qū)一小區(qū)一組團(tuán)，居住區(qū)一組團(tuán)，小區(qū)一組團(tuán)，以及獨(dú)立式組團(tuán)等;其規(guī)劃布局形態(tài)，常見的有片塊式、軸線式、向心式、圍合式、集約式等。

四、城市居住區(qū)的組成要素及規(guī)劃布局

居住區(qū)的組成要素主要有住宅、公共服務(wù)設(shè)施、道路和綠地。居住區(qū)規(guī)劃布局是居住區(qū)組成要素在居住區(qū)內(nèi)的規(guī)劃布置，使居住區(qū)成為有機(jī)整體，為居民創(chuàng)造良好的居住生活環(huán)境。

(一)居住區(qū)住宅的規(guī)劃布置

住宅應(yīng)布置在居住區(qū)內(nèi)環(huán)境條件優(yōu)越的地段。面街布置的住宅，其出入口應(yīng)避免直接開向城市道路和居住區(qū)(級(jí))道路。在Ⅰ、Ⅱ、Ⅵ、Ⅶ建筑氣候區(qū)，住宅布置主要應(yīng)有利于住宅冬季的日照、防寒、保溫和防風(fēng)沙的侵襲;在Ⅲ、Ⅳ建筑氣候區(qū)，住宅布置主要應(yīng)考慮住宅夏季防熱和組織自然通風(fēng)、導(dǎo)風(fēng)入室的要求;在丘陵和山區(qū)，住宅布置除考慮與主導(dǎo)風(fēng)向的關(guān)系外，還應(yīng)重視因地形變化而產(chǎn)生的地方風(fēng)對(duì)住宅建筑防寒、保溫或自然通風(fēng)的影響。老年人住宅宜靠近相關(guān)公共服務(wù)設(shè)施和公共綠地。住宅間距應(yīng)以滿足日照要求為基礎(chǔ)，綜合考慮采光、通風(fēng)、消防、防災(zāi)、視覺衛(wèi)生等要求確定。

(二)居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施的規(guī)劃布置

居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施也稱為配套公建，是為滿足居民物質(zhì)和文化生活的需要而配套建設(shè)的，包括以下8類設(shè)施：①教育：如托兒所、幼兒園、小學(xué)、中學(xué);②醫(yī)療衛(wèi)生：如醫(yī)院、門診所、衛(wèi)生站、護(hù)理院;③文化體育：如文化活動(dòng)中心(站)、居民運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館、居民健身設(shè)施;④商業(yè)服務(wù)：如綜合食品店、綜合百貨店、餐飲店、中西藥店、書店、便民店;⑤金融郵電：如銀行、儲(chǔ)蓄所、電信支局、郵電所;⑥社區(qū)服務(wù)：如社區(qū)服務(wù)中心、治安聯(lián)防站、居委會(huì);⑦市政公用：如供熱站或熱交換站、變電室、開閉所、路燈配電室、燃?xì)庹{(diào)壓站、高壓水泵房、公共廁所、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站、垃圾收集點(diǎn)、居民停車場(chǎng)(庫)、消防站、燃料供應(yīng)站;⑧行政管理及其他：如街道辦事處、市政管理機(jī)構(gòu)(所)、派出所、防空地下室。

居住區(qū)所配套建設(shè)的公共服務(wù)設(shè)施的項(xiàng)目多少、面積大小及空間布局等，決定著居住生活的便利程度和質(zhì)量。如果不配或少配，會(huì)給居民生活帶來不便，晚建了也會(huì)給居民生活造成困難。衡量居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)水平的指標(biāo)，主要是人均公建面積(公共服務(wù)設(shè)施建筑面積)和人均公建用地面積。但是，如果公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置不當(dāng)，也會(huì)不同程度地影響居民正常的居住與生活。因此，公共服務(wù)設(shè)施應(yīng)合理設(shè)置，避免煙、氣(味)、塵及噪聲對(duì)居民的污染和干擾。

(三)居住區(qū)內(nèi)道路的規(guī)劃布置

居住區(qū)內(nèi)道路分為居住區(qū)(級(jí))道路、小區(qū)(級(jí))路、組團(tuán)(級(jí))路和宅間小路。居住區(qū)(級(jí))道路是一般用以劃分小區(qū)的道路。小區(qū)(級(jí))路是一般用以劃分組團(tuán)的道路。組團(tuán)(級(jí))路是上接小區(qū)路、下連宅間小路的道路。宅間小路是住宅建筑之間連接各住宅入口的道路。此外，居住區(qū)內(nèi)還可能有專供步行的林蔭步道。

居住區(qū)內(nèi)道路擔(dān)負(fù)著分隔地塊和聯(lián)系不同功能用地的雙重職能，其布置應(yīng)有利于居住區(qū)內(nèi)各類用地的劃分和有機(jī)聯(lián)系。居住區(qū)(級(jí))道路是居住區(qū)的主要道路，用以解決居住區(qū)內(nèi)外的交通聯(lián)系，路面寬20～30m;小區(qū)(級(jí))路是居住區(qū)的次要道路，用以解決居住區(qū)內(nèi)部的交通聯(lián)系，路面寬6～9m;組團(tuán)(級(jí))路是居住區(qū)內(nèi)的支路，用以解決住宅組群的內(nèi)外聯(lián)系，路面寬3～5m;宅間小路是通向各住宅人口的道路，路面寬2. 5～3m。

居住區(qū)內(nèi)主要道路至少應(yīng)有兩個(gè)方向與外圍道路相連，以保證居住區(qū)與城市有良好的交通聯(lián)系。居住區(qū)內(nèi)的主要道路，特別是小區(qū)(級(jí))路、組團(tuán)(級(jí))路，既要通順又要避免外部車輛和行人的穿行;當(dāng)公共交通線路引入居住區(qū)(級(jí))道路時(shí)，應(yīng)合理設(shè)置公共交通停靠站，盡量減少交通噪聲對(duì)居民的干擾;應(yīng)便于居民汽車的通行，同時(shí)保證行人、騎車人的安全便利。道路邊緣至建筑物要保持一定距離，以避免一旦樓上掉下物品影響路上行人和車輛的安全等。

居住區(qū)內(nèi)必須配套設(shè)置居民汽車(含通勤車)停車場(chǎng)、停車庫，并應(yīng)符合下列規(guī)定：①居民汽車停車率(居住區(qū)內(nèi)居民汽車的停車位數(shù)量與居住戶數(shù)的比率)不應(yīng)小于10%;②居住區(qū)內(nèi)地面停車率(居住區(qū)內(nèi)居民汽車的地面停車位數(shù)量與居住戶數(shù)的比率)不宜超過10%;③居民停車場(chǎng)、庫的布置應(yīng)方便居民使用，服務(wù)半徑不宜大于150m;④居民停車場(chǎng)、庫的布置應(yīng)留有必要的發(fā)展余地。

(四)居住區(qū)內(nèi)綠地的規(guī)劃布置

居住區(qū)內(nèi)綠地有公共綠地、宅旁綠地、公共服務(wù)設(shè)施所屬綠地和道路綠地，其中包括滿足當(dāng)?shù)刂矘渚G化覆土要求、方便居民出入的地下或半地下建筑的屋頂綠地，不包括屋頂、曬臺(tái)的人工綠地。公共綠地是指滿足規(guī)定的日照要求、適合于安排游憩活動(dòng)設(shè)施的、供居民共享的集中綠地，包括居住區(qū)公園、小游園和組團(tuán)綠地及其他塊狀、帶狀綠地等。宅旁綠地是指住宅四旁的綠地。公共服務(wù)設(shè)施所屬綠地是指居住區(qū)內(nèi)的幼兒園、中小學(xué)、門診所、儲(chǔ)蓄所、居委會(huì)等公共服務(wù)設(shè)施四旁的綠地。道路綠地是指居住區(qū)內(nèi)道路紅線內(nèi)的綠地。

居住區(qū)內(nèi)綠地與居民關(guān)系密切，對(duì)改善居民生活環(huán)境具有重要作用，其功能主要有：改善小氣候，凈化空氣，遮陽，隔聲、防風(fēng)、防塵，殺菌、防病，提供戶外活動(dòng)場(chǎng)地、美化環(huán)境等。一個(gè)優(yōu)美的居住區(qū)內(nèi)綠化環(huán)境，有助于人們消除疲勞、振奮精神，可為居民創(chuàng)造良好的游憩、交往場(chǎng)所。

衡量居住區(qū)內(nèi)綠地狀況的指標(biāo)，主要有綠地率和人均公共綠地面積。新區(qū)建設(shè)的綠地率不應(yīng)低于30%，舊區(qū)改建的綠地率不宜低于25%。組團(tuán)綠地不少于0.5 ㎡ /人，小區(qū)綠地(含組團(tuán))不少于1㎡/人，居住區(qū)綠地(含小區(qū)和組團(tuán))不少于1. 5㎡ /人。

五、城市居住區(qū)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

居住區(qū)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)是從量的方面衡量和評(píng)價(jià)居住區(qū)規(guī)劃質(zhì)量和綜合效益的重要依據(jù)。居住區(qū)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)主要有：居住區(qū)規(guī)劃總用地(分為居住區(qū)用地和其他用地，居住區(qū)用地又分為住宅用地、公建用地、道路用地、公共綠地)、居住戶(套)數(shù)、居住人數(shù)、戶均人口、總建筑面積(分為居住區(qū)用地內(nèi)建筑總面積和其他建筑面積，居住區(qū)用地內(nèi)建筑總面積又分為住宅建筑面積、公建面積)、住宅平均層數(shù)、高層住宅比率、中高層住宅比率、人口毛密度、人口凈密度、住宅建筑套密度(毛)、住宅建筑套密度(凈)、住宅建筑面積凈密度、居住區(qū)建筑面積毛密度(容積率)、停車率、停車位、地面停車率、地面停車位、住宅建筑凈密度、總建筑密度、綠地率。

由于居住區(qū)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析的是居住區(qū)內(nèi)的狀況，所以某些指標(biāo)的含義可能與城市規(guī)劃中的通常含義不完全相同。對(duì)上述居住區(qū)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)除在本節(jié)前面已有說明及一目了然的外，解釋如下：

(1)居住區(qū)用地是住宅用地、公建用地、道路用地和公共綠地的總稱。住宅用地是居住區(qū)用地中的一部分，是指住宅建筑基底占地及其四周合理間距內(nèi)的用地(含宅間綠地和宅間小路等)的總稱。

(2)居住戶(套)數(shù)是指居住區(qū)內(nèi)可以容納的總戶(套)數(shù)。

(3)居住人數(shù)是指居住區(qū)內(nèi)可容納的總?cè)藬?shù)。

(4)戶均人口是指居住區(qū)內(nèi)平均每住戶的人口數(shù)量(人/戶)。

(5)住宅平均層數(shù)是指住宅總建筑面積與住宅基底總面積的比值(層)。

(6)高層住宅比率是指高層住宅總建筑面積與住宅總建筑面積的比率(%)。

(7)中高層住宅比率是指中高層住宅總建筑面積與住宅總建筑面積的比率(%)。

(8)人口毛密度是指每公頃居住區(qū)用地上容納的規(guī)劃人口數(shù)量(人/h㎡)。

(9)人口凈密度是指每公頃住宅用地上容納的規(guī)劃人口數(shù)量(人/h㎡)。

(10)住宅建筑套密度(毛)是指每公頃居住區(qū)用地上擁有的住宅建筑套數(shù)(套/h㎡)。

(11)住宅建筑套密度(凈)是指每公頃住宅用地上擁有的住宅建筑套數(shù)(套/㎡)。

(12)住宅建筑面積毛密度是指每公頃居住區(qū)用地上擁有的住宅建筑面

積(萬㎡/h㎡)。

(13)住宅建筑面積凈密度是指每公頃住宅用地上擁有的住宅建筑面積(萬㎡/h㎡)。

(14)居住區(qū)建筑面積毛密度(容積率)是指每公頃居住區(qū)用地上擁有的各類建筑的建筑面積(萬㎡/h㎡)或以居住區(qū)總建筑面積(萬㎡)與居住區(qū)用地面積(萬㎡)的比值表示。

(15)住宅建筑凈密度是指住宅建筑基底總面積與住宅用地面積的比率(%)。

(16)總建筑密度也稱為居住區(qū)建筑密度、建筑毛密度，是指居住區(qū)用地內(nèi)各類建筑的基底總面積與居住區(qū)用地面積的比率(%)。

在居住區(qū)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)中，建筑密度和綠地率是反映居住區(qū)環(huán)境質(zhì)量的主要指標(biāo)。與住宅環(huán)境最密切的是住宅周圍的空地率，習(xí)慣上以住宅建筑凈密度來反映，即以住宅用地為單位(100%)，住宅周圍的空地率=100%-住宅建筑凈密度。居住區(qū)的空地率習(xí)慣上以總建筑密度來反映，即以居住區(qū)用地為單位(100%)，居住區(qū)的空地率=100%-總建筑密度。住宅建筑凈密度和總建筑密度越低，其對(duì)應(yīng)的空地率就越高，為環(huán)境質(zhì)量的提高提供了更多的用地條件。綠地率是反映居住區(qū)內(nèi)可綠化的土地比率，它為搞好環(huán)境設(shè)計(jì)、提高環(huán)境質(zhì)量創(chuàng)造了物質(zhì)條件。此外，住宅建筑面積凈密度和居住區(qū)建筑面積毛密度(容積率)，也是控制居住區(qū)環(huán)境質(zhì)量的重要指標(biāo)。如住宅建筑面積凈密度過大，即建房過多、住人過多，就會(huì)影響居住區(qū)環(huán)境質(zhì)量。

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