第三節(jié) 環(huán)境和景觀概述

一、環(huán)境的概念

環(huán)境是目前人們最熟悉、最常用的詞語之一，如人們時(shí)常講自然環(huán)境、生存環(huán)境、居住環(huán)境、工作環(huán)境、營(yíng)商環(huán)境等。雖然不同的人對(duì)環(huán)境一詞可能有不同的理解，但環(huán)境均是相對(duì)于某一事物而言的，是指圍繞著某一事物(通常稱之為主體)并對(duì)該事物會(huì)產(chǎn)生某些影響的所有外界事物，即環(huán)境是指某個(gè)主體周圍的情況和條件。如果這個(gè)主體是指整個(gè)人類，則環(huán)境就是整個(gè)地球甚至包括太陽輻射等宇宙因素。如果這個(gè)主體是指居民，則環(huán)境主要就是居住區(qū)。總之，離開了主體的環(huán)境沒有意義，而且主體不同，環(huán)境的大小、內(nèi)容等也會(huì)有所不同。

對(duì)從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)來說，主要是站在房地產(chǎn)交易當(dāng)事人特別是購買人或承租人的角度，來看待其擬買賣或租賃的房地產(chǎn)的周圍環(huán)境及其好壞。因此，本章所講的環(huán)境是以處于特定房地產(chǎn)(如某套住宅)之中的人為主體的環(huán)境，是指人處于特定房地產(chǎn)之中時(shí)，其周圍直接或間接影響人的生活、學(xué)習(xí)和工作等的各種自然因素和社會(huì)因素的總體，如空氣質(zhì)量、園林綠化、衛(wèi)生狀況、居民素質(zhì)等。雖然人與環(huán)境是相互影響的，但從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)主要是調(diào)查了解作為經(jīng)紀(jì)對(duì)象的房地產(chǎn)的周圍環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)使用人的影響。

二、環(huán)境的分類

環(huán)境既包括以空氣、水、土壤、巖石、生物等為內(nèi)容的物質(zhì)因素，也包括以觀念、制度、行為準(zhǔn)則等為內(nèi)容的非物質(zhì)因素。根據(jù)需要，可以對(duì)環(huán)境進(jìn)行分類。通常根據(jù)環(huán)境的屬性，分為自然環(huán)境、人工環(huán)境和社會(huì)環(huán)境。

自然環(huán)境是指未經(jīng)過人的加工改造而天然存在的環(huán)境。根據(jù)自然環(huán)境要素，分為空氣環(huán)境、水環(huán)境、土壤環(huán)境、地質(zhì)環(huán)境和生物環(huán)境等。

人工環(huán)境是指在自然環(huán)境的基礎(chǔ)上經(jīng)過人的加工改造所形成的環(huán)境，如居住區(qū)、建筑物，園林綠化、建筑小品等。人工環(huán)境與自然環(huán)境的區(qū)別，主要在于人工環(huán)境對(duì)自然物質(zhì)的形態(tài)做了較大改變，使其失去了原有面貌。

社會(huì)環(huán)境是指由人與人之間的各種社會(huì)關(guān)系所形成的環(huán)境，包括政治制度、經(jīng)濟(jì)體制、文化傳統(tǒng)、社會(huì)治安、鄰里關(guān)系等。對(duì)于買賣或租賃某套住宅的人來說，該住宅所在地區(qū)(如所在的城市、城市內(nèi)某個(gè)行政區(qū)、某個(gè)居住區(qū)或居住小區(qū))的居民職業(yè)(如工人、教師、公務(wù)員、金融機(jī)構(gòu)人員)、收入水平(如低收人家庭、中等收入家庭、高收入家庭)、文化素養(yǎng)(如教育程度)、民族、宗教信仰、年齡(如以中青年為主、以老年為主)、犯罪率等，都是其社會(huì)環(huán)境。

一套住宅的環(huán)境，按其范圍大小來劃分，可分為大環(huán)境、小環(huán)境和微環(huán)境。大環(huán)境通常是指該住宅所在區(qū)域和住宅小區(qū)周邊的環(huán)境。小環(huán)境通常是指該住宅所在住宅小區(qū)內(nèi)的環(huán)境。微環(huán)境通常是指該住宅所在樓幢周邊和樓幢內(nèi)公共空間(如大堂、走廊、過道、樓梯間)的環(huán)境。某些住宅的大環(huán)境較好，但小微環(huán)境較差;或者相反，小微環(huán)境較好，而大環(huán)境不夠好，但大環(huán)境通常會(huì)隨著城市建設(shè)等而得到改善。

三、住宅的環(huán)境好壞

作為城市中的一套住宅，說其環(huán)境好，總的來講，一是所在社區(qū)或住宅小區(qū)的園林綠化、衛(wèi)生狀況、社會(huì)治安、居民文化素養(yǎng)等較好;二是周邊沒有厭惡性設(shè)施或與厭惡性設(shè)施的距離在實(shí)際影響和心理影響的距離之外;三是沒有環(huán)境污染或環(huán)境污染低于該市平均水平。

厭惡性設(shè)施通常是指會(huì)使人們產(chǎn)生厭惡、恐懼等心理的設(shè)施或場(chǎng)所，如公共廁所、垃圾站、垃圾場(chǎng)、垃圾焚燒廠、污水處理廠、變電站、火葬場(chǎng)、殯儀館、傳染病醫(yī)院、牲畜屠宰場(chǎng)、危險(xiǎn)品倉庫、核電站、化工廠、加油站、加氣站、液化氣供應(yīng)站等。

四、景觀及其相關(guān)概念

(一)景觀的含義

景觀一詞的含義與風(fēng)景、景色、景致、風(fēng)光相近，是指一定區(qū)域內(nèi)由山水、樹木、花草、建筑以及某些自然現(xiàn)象等形成的可供人觀賞的景象，是復(fù)雜的自然過程和人類活動(dòng)在大地上的烙印，包括自然和人為作用的任何地表形態(tài)及其印象。通俗地說，景觀是站在某個(gè)特定位置向外觀望時(shí)，出現(xiàn)在人的視野的地表的一部分和相應(yīng)的天空的一部分及其給予人的全體印象，即放眼所見的景色及所獲得的印象。

景觀一詞按照中文的字面解釋，包括“景”和“觀”兩個(gè)方面?！熬啊笔亲匀画h(huán)境和人工環(huán)境在客觀世界所表現(xiàn)的一種形象信息?！坝^”是這種形象信息通過人的感覺(如視覺、聽覺等)傳導(dǎo)到大腦，產(chǎn)生一種實(shí)在的感受，或者產(chǎn)生某種聯(lián)系和情感。可見，景觀包括客觀形象信息和主觀感受兩個(gè)方面。不同的人在相同的眺望空間和時(shí)間中，感受到的景觀印象程度是不同的，其中還夾雜著個(gè)人的喜好、懷戀和情感。如不同層次的消費(fèi)者，其審美觀通常有所不同。因此，景觀好壞的判別與觀察者的知識(shí)層次、眼界、審美觀、心理等有關(guān)，當(dāng)然也有許多共性的認(rèn)識(shí)。

對(duì)于一宗房地產(chǎn)來說，其景觀可理解為該房地產(chǎn)的配景或背景，包括周圍的園林綠化、建筑小品以及向四周觀望所能看見的外圍狀況，可分為站在外門口向外看的景觀、從外窗向外看的景觀、站在陽臺(tái)向外看的景觀、站在平臺(tái)向外看的景觀，以及進(jìn)出該房地產(chǎn)的沿途景觀等。景觀好的房地產(chǎn)，如能看到綠水(如海、江、河、湖、水庫、水渠等)、青山、知名建筑(如知名寶塔、鐘樓、城樓、橋梁、體育場(chǎng)館、劇院、電視塔、大樓、廣場(chǎng)等)、公園、大片綠地(如高爾夫球場(chǎng))、成片樹林(如森林、果園)的住宅，其價(jià)值通常較高;反之，景觀差的房地產(chǎn)，如能看到公共廁所、垃圾站、垃圾場(chǎng)、煙囪、火葬場(chǎng)、墓地等的住宅，其價(jià)值通常較低。一套住宅的景觀與其所處的區(qū)位、樓幢、單元、樓層、朝向相關(guān)，即它們的不同，住宅的景觀可能不同。例如，位于海邊同一幢住宅樓中的各套住宅，因前方建筑物遮擋，5層以下沒有海景，5層及以上有海景。

(二)景觀與環(huán)境的關(guān)系

景觀與環(huán)境有所不同。環(huán)境通常指的是環(huán)繞于人們周圍的各種客觀事物，包括各種自然因素和社會(huì)因素，它們既可以實(shí)體形式存在，也可以非實(shí)體形式存在。景觀通常指的是構(gòu)成人們周圍環(huán)境的實(shí)體部分，是看得見的，并且強(qiáng)調(diào)這些實(shí)體部分提供人們觀賞的美學(xué)價(jià)值，使人看起景來眼睛舒服，心情愉快。

景觀與環(huán)境又是相關(guān)聯(lián)的：一方面，環(huán)境影響景觀的形成和發(fā)展變化;另一方面，景觀又往往能反映環(huán)境的某些方面。這是因?yàn)榄h(huán)境在景觀中發(fā)揮著重要的作用，環(huán)境質(zhì)量直接影響到人們的生理、心理以及精神生活，在人們活動(dòng)的步行道、廣場(chǎng)、休息的空間中，創(chuàng)造性地設(shè)計(jì)景觀能賦予空間一定的特色，給人留下深刻的印象。目前，許多商品房開發(fā)項(xiàng)目以景觀作為賣點(diǎn)，一般依托良好的環(huán)境景觀開發(fā)而形成，或者在突出環(huán)境稟賦景觀效應(yīng)的同時(shí)重視景觀設(shè)計(jì)。

(三)景觀與園林的異同

園林是指在一定區(qū)域內(nèi)運(yùn)用藝術(shù)設(shè)計(jì)和工程技術(shù)手段，通過利用和改造原有地形地貌(如筑山疊石、挖池理水)、種植樹木花草、營(yíng)造建筑和布置園路等途徑創(chuàng)作而成的美的自然環(huán)境和游憩境域。一個(gè)園林空間是由地形、建筑、樹木等圍合而成的。園林一詞從中文的字面上看，是“園十林”的集合，是園池(園十池)、園亭(園十亭)、園山(園十山)、林亭、亭臺(tái)等眾多詞匯的最終代稱。顯然，僅是一圈籬笆圍起一塊種植花草的園子是不夠的，加上園林建筑、山水、工程構(gòu)筑物和園林植物等才可稱為園林。

園林包括庭園、宅園、小游園、花園、公園、植物園、動(dòng)物園等，隨著園林學(xué)科的發(fā)展，還包括森林公園、風(fēng)景名勝區(qū)、自然保護(hù)區(qū)或國(guó)家公園的游覽區(qū)以及休養(yǎng)勝地。園林的主要作用是作為人們游憩、觀光的場(chǎng)所。

園林景觀的特點(diǎn)有：①園林景觀是固定在某處的標(biāo)志性景觀;②美是園林景觀的標(biāo)志;③園林景觀是心理和生理的共同表現(xiàn);④園林景觀需要進(jìn)行護(hù)理。

五、景觀的分類

(一)自然景觀和人文景觀

根據(jù)景觀的來源，景觀可分為自然景觀和人文景觀。

自然景觀是指未經(jīng)人類活動(dòng)所改變的地表起伏、水域和植物等所構(gòu)成的自然地表景象及其給予人的感受。通俗地說，自然景觀即天然景觀，泛指地表自然景色，是未受到或僅受到人類間接、輕微、偶爾影響而原有自然面貌未發(fā)生明顯變化的景觀。

人文景觀是指被人類活動(dòng)改變過的自然景觀，即自然景觀加上人工改造所形成的景觀。通俗地說，它是有人為因素作用形成(或構(gòu)成)的各種景觀，是古今人類文化、生活活動(dòng)的產(chǎn)物。人為因素主要有文化、建筑等因素。

(二)軟景觀和硬景觀

根據(jù)景觀的基本成分，可分為軟景觀和硬景觀。

軟景觀是指軟質(zhì)的東西，如自然的樹木、水體、和風(fēng)、細(xì)雨、陽光、天空，以及人工植被、水流等仿自然景觀，如修剪過的樹木、抗壓草皮、水池、噴泉等。

硬景觀是指硬質(zhì)的東西，主要是人造的設(shè)施，通常包括鋪裝、雕塑、涼棚、座椅、燈光、果皮箱等。

六、景觀要素

景觀要素包括自然景觀要素和人工景觀要素。自然景觀要素主要指自然風(fēng)景，包括大小山丘、古樹名木、石頭，河流、湖泊、海洋，公園，樹林，富有魅力的風(fēng)景等。人工景觀要素(包括文化景觀要素)主要包括各種建筑物，清晰的城市結(jié)構(gòu)，寬闊的林陰道系統(tǒng)，優(yōu)美的城市廣場(chǎng)，藝術(shù)性的街區(qū)，大量的噴泉，以及文物古跡、文化遺址、園林綠化、藝術(shù)小品、商貿(mào)集市、廣場(chǎng)，還有各種博物館、負(fù)有盛名的學(xué)府、眾多的圖書館和美妙的劇院與音樂廳、琳瑯滿目的商店櫥窗、滿足各種游樂需求的大型游憩空間、多樣化的鄰里等。

上述景觀要素為創(chuàng)造高質(zhì)量的空間環(huán)境提供了大量的素材，但是要形成獨(dú)具特色的景觀，必須對(duì)各種景觀要素進(jìn)行系統(tǒng)組織，并結(jié)合“風(fēng)水”使其形成完整和諧的景觀體系和有序的空間形態(tài)。

七、景觀評(píng)價(jià)

景觀評(píng)價(jià)是指根據(jù)特定的需要，按照一定的程序，采用科學(xué)的方法，對(duì)某一景觀的價(jià)值高低或好壞程度進(jìn)行判斷的活動(dòng)。

景觀評(píng)價(jià)的內(nèi)容很廣泛，從擬取得房地產(chǎn)者的角度看，主要是對(duì)其中的美學(xué)價(jià)值進(jìn)行評(píng)價(jià)，主要從景觀的視覺美學(xué)角度出發(fā)，評(píng)價(jià)景觀的視覺質(zhì)量，進(jìn)而得出景觀的美學(xué)等級(jí)，如景觀很美、美、一般、差、很差。

景觀的美學(xué)價(jià)值是一個(gè)范圍廣泛、內(nèi)涵豐富而又難以準(zhǔn)確界定的問題，不同的人有不同的審美觀，可以說“仁者見仁，智者見智”，但是仍然可以按照大多數(shù)人能感知的景觀正向、負(fù)向和生態(tài)美學(xué)原則，歸納出景觀美感評(píng)價(jià)的一般特征。如景觀正向美學(xué)特征有：①合適的空間尺度;②有序而又不整齊劃一;③多樣性和復(fù)雜性;④清潔性;⑤安靜性;⑥景觀要素的運(yùn)動(dòng)與生命的活力等。景觀負(fù)向美學(xué)特征有：①尺度的過大或過小;②雜亂無章;③空間組分不協(xié)調(diào);④清潔性和安靜性的喪失;⑤出現(xiàn)廢棄物和垃圾等。此外，生態(tài)美學(xué)原則對(duì)于這種景觀評(píng)價(jià)也有指導(dǎo)意義，這些原則主要有：①最大綠色原則;②活力、健康原則;③清新、潔凈原則;④獨(dú)特性與吸引力原則;⑤多樣、有序原則;⑥觀察、體驗(yàn)自然的愉悅原則。

景觀較難用科學(xué)的方法進(jìn)行評(píng)價(jià)，因?yàn)榫坝^不僅依賴于自然、人文特性和其深廣的內(nèi)涵，而且在很大程度上還取決于人們的主觀評(píng)定。因此，景觀評(píng)價(jià)大多是定性的。但隨著統(tǒng)計(jì)學(xué)和計(jì)算機(jī)技術(shù)的發(fā)展，許多心理學(xué)家、美學(xué)家、地理學(xué)家、生態(tài)學(xué)家和建筑、園林工作者也開始對(duì)景觀進(jìn)行系統(tǒng)的研究，并使景觀由定性分析轉(zhuǎn)向定量分析。

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