第一節(jié) 房源與房源信息

一、房源和房源信息的內(nèi)涵

(一)房源和房源信息的含義

房源是指供出租或者出售的住房、商業(yè)用房、工業(yè)廠房等房屋，即不動產(chǎn)權(quán)利人有意愿出售或出租的房地產(chǎn)。從房地產(chǎn)經(jīng)紀人和經(jīng)紀機構(gòu)角度看，房源不僅包括委托出售或出租的房屋，還包括該房屋的業(yè)主(委托方)。因此，房源通常是指業(yè)主(委托方)及其委托出售或出租的房屋。房源與房屋是不同的。房屋是已經(jīng)建成的各類建筑物。例如，很多房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)通過“掃盤”建立了機構(gòu)的“樓盤字典”數(shù)據(jù)庫。在樓盤字典里，將城市內(nèi)全部已建成的不動產(chǎn)都囊括在內(nèi)，可以查詢每套房產(chǎn)的所在地、價格、配套設施情況。在樓盤字典里，其中只有非常少的一部分房產(chǎn)是房源，即產(chǎn)權(quán)人有意愿出售或出租的房產(chǎn)。

房源信息是指描述和刻畫房源的房地產(chǎn)狀況、權(quán)利人情況和租售價格等內(nèi)容的數(shù)字、圖像和文字性信息。房源信息包括與委托出售(或出租)房屋相關的相關信息，包括房屋的實物狀況信息、權(quán)益狀況信息、區(qū)位狀況信息、租售價格信息、物業(yè)管理狀況信息以及房源委托人身份等相關信息。

房源是房源信息存在的基礎，房源信息是表征和表達房源特征的外在形式。沒有房源，也就不存在房源信息。為了全面、深入、客觀、動態(tài)地了解和認識房源，需要從各個角度以文字和圖像等媒介載體來描述房源，進而形成了能夠傳播、被人理解和有利于營銷的信息。因此，房源和房源信息是一個事物的兩個方面。針對房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)而言，房源是根本，房源信息是基于房源加工形成的信息，房地產(chǎn)經(jīng)紀人和經(jīng)紀機構(gòu)對外發(fā)布的就是基于真實房源形成的房源信息。

(二)房源和房源信息的作用

1.房源是房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的核心競爭力

房源是房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)必不可少的重要資源，是其生存和發(fā)展的基礎。房源信息作為重要的信息資源是房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)核心競爭力的重要組成部分。房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務是以提供房地產(chǎn)交易信息，撮合房地產(chǎn)交易雙方實現(xiàn)交易為經(jīng)營目標。交易雙方為了降低自己搜尋交易信息的成本支出，期望以更高的效率和更低的成本從房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)獲得信息并實現(xiàn)房地產(chǎn)交易。從購買方(或承租方)來看，其委托房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)目的是希望在房地產(chǎn)經(jīng)紀人的幫助下，在市場上找到符合需求的不動產(chǎn)。房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)若沒有房源以實現(xiàn)購買方(或承租方)的需求，就無法為客戶提供基本的服務。

一般情況下，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)擁有的房源數(shù)量越多、類型越豐富，其市場占有份額就越高，其競爭地位就越有利?，F(xiàn)實中，購買方(或承租方)在選擇房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的服務時，往往會“貨比三家”，他們會到不同房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)問詢了解與比較，最終選擇某家或某幾家房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)提供服務。對于購買方(或承租方)而言，自然更傾向于選擇房源數(shù)量多、房源類型豐富、房源質(zhì)量高的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)提供服務，這意味有更多的選擇空間和匹配成功的機會。對于房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)而言，房源數(shù)量多、房源類型豐富、房源質(zhì)量高更容易吸引客戶，從而獲得更多的成交機會，這就為房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)贏得并穩(wěn)固其市場地位提供了一個重要基礎。

因此，房源是房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)不可或缺的資源。從某種程度上來講，它是決定房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)生存、發(fā)展的空間與潛力，是企業(yè)核心競爭力之一。

2.房源對房地產(chǎn)經(jīng)紀人的作用

有人形象地將“房源”比作父親(男性)，將“客源”比作母親(女性)，沒有房客源就無法匹配誕生出“孩子”——促成房地產(chǎn)交易業(yè)務達成。在房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)，房地產(chǎn)經(jīng)紀人在二手房(存量房)交易過程中多起到居間服務的角色，通過提供服務促使房客源合理匹配和買賣(租賃)雙方交易的達成，因此房源是服務內(nèi)容構(gòu)成部分，不可分離。房源是房地產(chǎn)經(jīng)紀人為客戶提供服務的前提條件和促成買賣(租賃)雙方交易實現(xiàn)的重要因素。

3.房源對房地產(chǎn)消費者的意義

作為消費者的購買方(或租賃方)消費所得的最終商品就是房屋，房源對于購買方(或租賃方)而言不僅僅是被符號化的信息資源，更重要的是最終交易的實體商品——兼具物理屬性、法律屬性和心理屬性的特殊商品。因此房源質(zhì)量的優(yōu)劣不僅關系到購買方(或租賃方)的消費需求能否得到及時、有效的滿足，也關系到購買方(或租賃方)交易資金安全和消費者權(quán)益能否得到合法、有力的保障。

二、房源的特征與分類

(一)房源的特征

1.動態(tài)性

房源的動態(tài)性主要包括兩個方面，一是物業(yè)交易價格的變動，二是物業(yè)使用狀態(tài)的變動。價格波動經(jīng)常隨著市場狀況、政策發(fā)布、城市發(fā)展規(guī)劃、業(yè)主(委托方)心態(tài)的變化而不斷波動。房源使用狀態(tài)的變動較少發(fā)生，它是指在委托期間，物業(yè)的使用狀態(tài)(如閑置、居住或辦公等)發(fā)生變化，如原本閑置待出售的物業(yè)，業(yè)主(委托方)決定先租給其他人居住，但并沒有因此拒絕有興趣的購房人去看房等。但是在委托出售過程中，也存在因為不當使用而導致最終出售時的房屋物理狀態(tài)與初始委托時的狀態(tài)出現(xiàn)差異，從而影響了最終房屋銷售結(jié)果。

由于房源存在變動性這一特征，所以經(jīng)紀人要不間斷地與業(yè)主(委托方)聯(lián)系，以便在房源的某些指標發(fā)生變動時及時更新房源信息。

2.可替代性

雖然每一套房屋都是唯一的，具有明顯的個別性，但是在現(xiàn)實生活中，人們對房屋的需求卻并不是非某一套不可。具有相似地段、相似建筑類型、相似戶型的房屋，在效用上就具有相似性，對于特定的需求者而言，它們是可以相互替代的。這就令房源具有可替代性這一特征。

買方(或租客)在尋找房屋時，往往不止考察一套房源，這正是房源具有的可替代性特征所致。同時，房源的可替代性特征也為經(jīng)紀人的經(jīng)紀業(yè)務提供了更廣闊的操作空間。例如，一位有意購買甲住房的買方，盡管對甲住房的地理位置、戶型等十分滿意，但因為賣方出價太高而遲遲沒有成交。這時買方經(jīng)紀人向客戶提供了與甲住房相似的乙住房資料。買方看過乙住房后，發(fā)現(xiàn)其各方面的品質(zhì)與甲住房相似，其價格比甲住房便宜，因此最終決定購買乙住房。

(二)房源的分類

房源一般分為住宅和非住宅兩大類。住宅是指專供人居住的房屋，包括別墅、公寓、普通住宅、家屬宿舍和集體宿舍(包括職工單身宿舍和學生宿舍)等，但不包含住宅樓中作為人防用的地下室等，也不包括托兒所、醫(yī)院病房、療養(yǎng)院、旅館等具有專門用途的房屋。非住宅是指除了住宅以外的非居住用房屋，它包括辦公用房、商業(yè)用房、停車房和廠房倉庫等。

1.住宅類

根據(jù)《住宅設計規(guī)范》GB 50096-2011對住宅的定義，住宅是指供家庭居住的建筑，由臥室、起居室、廚房、衛(wèi)生間等空間構(gòu)成。從這個定義可以看出，住宅的使用者是家庭，不是家庭以外的商業(yè)等經(jīng)營部門。住宅一般是房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)中數(shù)量最多，同時也是交易量最大的一種房源。住宅可以根據(jù)建筑層數(shù)、建筑結(jié)構(gòu)、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、繳費標準、產(chǎn)品性質(zhì)、房屋戶型等進行細分。

按照產(chǎn)權(quán)性質(zhì)進行細分，住宅一般又可以分成商品住房、房改房、解困房、集資房、限價商品住房、私房、廉租房、軍產(chǎn)房、農(nóng)村宅基地上的住房(俗稱小產(chǎn)權(quán)房)、自建住房等。在這些住房中，可以交易的住房主要有商品房、房改房和私房，以及符合地方政府關于上市交易條件規(guī)定的經(jīng)濟適用住房。在存量房市場中，再次轉(zhuǎn)售的商品住房占有比較大的比重，而且這種趨勢越來越明顯。

房改房(即已購公房)就是單位、機關、企業(yè)等部門分配給職工的公有住房，房改后由職工按規(guī)定購買、職工享有房屋使用權(quán)的物業(yè)。目前房改房經(jīng)過房屋產(chǎn)權(quán)單位批準并補交了土地收益后，可以在市場上進行流通。

【案例3-1】

出售房改房，留意“隱性共有人”

廣州市的李阿姨年歲已高，丈夫幾年前也去世了，想把登記在自己名下的老舊房改房出售換成電梯房，于是委托了某房地產(chǎn)中介公司出售該房改房。該中介公司的房地產(chǎn)經(jīng)紀人小王接待了李阿姨。李阿姨向小王告知了房屋出售原因，還向小王透露了老伴過世的信息，但小王沒有在意，很快就將李阿姨的房屋出售信息放到了門店櫥窗上。在小王的撮合下，買家張某以一次性付款方式購買了李阿姨的房改房并簽訂了《房屋買賣合同》。李阿姨和張某在不動產(chǎn)登記中心辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶遞件手續(xù)時，李阿姨提供了《出售公有住房繳款明細表》等資料。不動產(chǎn)登記中心的工作人員告知張某，由于李阿姨的房產(chǎn)是房改房，明細表上載有其配偶信息，由于其配偶已經(jīng)去世，尚未辦理繼承手續(xù)，房屋暫時不能辦理過戶。經(jīng)雙方協(xié)商，張某同意李阿姨先辦理繼承后再辦理房屋過戶手續(xù)。三個月后，李阿姨終于辦理了繼承登記領取了新的不動產(chǎn)權(quán)證，然后成功地將房產(chǎn)過戶給了張某。

事后，李阿姨認為該房地產(chǎn)中介公司未能提供專業(yè)的中介服務，就未向中介公司支付余下的一半中介費用。中介公司在與李阿姨協(xié)商不成的情況下，向法院提起訴訟，要求李阿姨支付余下的中介費用。法院在查明房地產(chǎn)經(jīng)紀人小王在李阿姨已經(jīng)告知其配偶已經(jīng)去世，卻未能告知李阿姨應該先辦理房屋繼承手續(xù)，依然將房屋信息進行了外部營銷，認定導致經(jīng)紀服務合同和買賣合同未能按約定履行的責任在于中介公司，故駁回了中介公司的訴訟請求。

這個案例的關鍵點是房改房的產(chǎn)權(quán)共有人是隱性的。按照習慣，房改房上登記的產(chǎn)權(quán)人姓名通常是夫妻中的一人。例如，如果房改房是來自丈夫所在單位，通常房改房的不動產(chǎn)權(quán)證上產(chǎn)權(quán)人姓名一般登記丈夫的名字。配偶信息記載在檔案中，習慣稱登記人為“顯性共有人”，配偶為“隱性共有人”。案例中，該上市出售的房改房雖然登記在李阿姨名下，但《出售公有住房繳款明細表》有配偶姓名，房屋屬于夫妻共同共有。

央產(chǎn)房是指“中央在京單位已購公有住房”，職工根據(jù)國家政策，按照房改成本價或者標準價購買的由中央在京單位建設的安居工程住房和集資合建住房，也視為已購公房。關于央產(chǎn)房有一些禁止性規(guī)定，包括：涉及國家安全、保密的特殊部門的住房;黨政機關、科研部門及大專院校等單位在機關辦公、教學、科研區(qū)內(nèi)的住房;原產(chǎn)權(quán)單位認為不宜公開上市出售的;部級干部住房;法律、法規(guī)規(guī)定的其他不得上市出售的已購公房或與原產(chǎn)權(quán)單位有特殊約定的已購公房(規(guī)定住滿五年內(nèi)容的除外)。房屋業(yè)主出售央產(chǎn)房時，業(yè)主應向原產(chǎn)權(quán)單位進行核實，該房產(chǎn)是否可以上市交易。只有原產(chǎn)權(quán)單位同意可以上市交易，才能委托房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)代理銷售。

解困房是指地方各級政府專門修建用于解決本地城鎮(zhèn)居民、特別困難戶、困難戶和擁擠戶住房問題的住房。解困房不能上市交易。

集資房是指由政府、單位、個人三方面共同承擔，通過籌集資金而建造的一種住房。職工個人可按房價全額或部分出資，政府及相關部門在用地、信貸、建材供應、稅費等方面給予部分減免。集資房通常也不可上市交易。

根據(jù)2007年建設部發(fā)布的《經(jīng)濟適用住房管理辦法》(建設部令258號)的規(guī)定，經(jīng)濟適用住房是指政府提供政策優(yōu)惠，限定套型面積和銷售價格，按照合理標準建設，面向城市低收入住房困難家庭供應，具有保障性質(zhì)的政策性住房。其來源一般有三種：一是由政府提供專項用地，通過統(tǒng)一開發(fā)、集中組織建設的經(jīng)濟適用住房;二是將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擬作為商品房開發(fā)的部分普通住宅項目調(diào)整為經(jīng)濟適用住房;三是單位以自建和聯(lián)建方式建設的，出售給本單位職工的經(jīng)濟適用住房。經(jīng)濟適用住房的產(chǎn)權(quán)人在購買住房5年后可以上市交易。經(jīng)濟適用住房交易時需繳納綜合地價款。應按照屆時同地段普通商品住房與經(jīng)濟適用住房差價的一定比例向政府交納土地收益等相關價款，具體交納比例由市、縣人民政府確定，政府可優(yōu)先回購;購房人也可以按照政府所定的標準向政府交納土地收益等相關價款后，取得完全產(chǎn)權(quán)。對于2008年4月以后建設的經(jīng)濟適應住房，產(chǎn)權(quán)人出售時，政府具有優(yōu)先回購權(quán)利，如果政府不回購，應按照屆時同地段普通商品住房與經(jīng)濟適用住房差價的一定比例向政府交納土地收益等相關價款。2012年2月北京市發(fā)布新規(guī)定，凡新購經(jīng)濟適用住房不得在市場上出售，如果銷售需由政府回購。

一些地方為了解決“夾心層”住房需求問題，政府出臺了限價商品住房政策，以滿足中等收入者的住房需求。限價商品住房是指政府采取招標、拍賣、掛牌方式出讓商品住房用地時，提出限制銷售價格、住房套型面積和銷售對象等要求，由建設單位通過公開競爭方式取得土地，進行開發(fā)建設和定向銷售的普通商品住房。限制商品住房對戶型面積做了嚴格限制，住房建筑面積通常在90 m2以下，兩居室住房的建筑面積在75m2以下。購房對象也有嚴格限制條件，房屋的分配和銷售一般采用申請輪候制，并以搖號形式確定最終購房者。購房人取得房屋權(quán)屬證書后5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓所購住房，確需轉(zhuǎn)讓的，由政府回購;5年后轉(zhuǎn)讓所購住房，需要補交土地收益等價款。

按抵押狀態(tài)，住房分為未設定抵押的房屋與已設定抵押的房屋。已設定抵押的房屋在出售前應辦理抵押權(quán)注銷手續(xù)后才能允許再次交易，俗稱“解押”。

小產(chǎn)權(quán)房，基于房屋產(chǎn)權(quán)的來源不同，現(xiàn)階段存在以下三種小產(chǎn)權(quán)房：①針對開發(fā)商的產(chǎn)權(quán)而言，將開發(fā)商的產(chǎn)權(quán)叫大產(chǎn)權(quán)，購房人的產(chǎn)權(quán)叫小產(chǎn)權(quán);②按房屋再轉(zhuǎn)讓時是否需要繳納土地出讓金來區(qū)分，不用再繳土地出讓金的叫大產(chǎn)權(quán)，要補繳土地出讓金的叫小產(chǎn)權(quán);③按產(chǎn)權(quán)證的發(fā)證機關來區(qū)分，不動產(chǎn)登記部門核發(fā)不動產(chǎn)權(quán)證的叫大產(chǎn)權(quán)，不動產(chǎn)登記部門不核發(fā)不動產(chǎn)權(quán)證但可能由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府核發(fā)某些產(chǎn)權(quán)證明的叫小產(chǎn)權(quán)，又稱為鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房。第①類情形的不動產(chǎn)，只要購房人取得不動產(chǎn)權(quán)證，就可以上市交易;第②類情形的小產(chǎn)權(quán)房只要交足購房款或轉(zhuǎn)讓時補繳土地出讓金就可以自由交易;第③類情形小產(chǎn)權(quán)的法律屬性尚存在較大爭議，不受法律保護，通常不能上市交易。

按照繳稅標準可分為普通住宅和非普通住宅，非普通住宅有三個標準：①住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以下(不含1.0);②單套建筑面積在144m2以上(不含144 m2);③實際成交價格高于同級別土地住房平均交易價格1.2倍。以上三點只要符合一個即為非普通住宅，反之則為普通住宅。對于普通住宅和非普通住宅，各地方政府規(guī)定繳納相關稅費也存在差異，具體標準以各地方政府相關政策文件為準。

2.非住宅類

非住宅類主要是除住宅外的辦公用房、商業(yè)用房、停車樓(場)、廠房倉庫和農(nóng)業(yè)不動產(chǎn)等。農(nóng)業(yè)不動產(chǎn)市場目前受法律和政策限制，交易量較少，本節(jié)不做介紹。

(1)辦公用房

辦公用房是指企業(yè)、事業(yè)、機關、團體、學校、醫(yī)院等單位的辦公用房屋。其中，檔次較高的、設備較齊全的為高標準寫字樓，條件一般的為普通辦公用房。如果辦公用地是以土地出讓方式獲得，其土地使用年限最高是50年。

(2)商業(yè)用房

廣義的商業(yè)用房，不僅包括零售商業(yè)用房(大商場、商鋪)，還包括娛樂業(yè)、餐飲業(yè)、旅游業(yè)所使用的房屋，營利性的展覽館廳、體育場所、浴室，以及銀行、證券等金融機構(gòu)的經(jīng)營交易場所。

商業(yè)用房，俗稱商鋪，是專門用于商業(yè)經(jīng)營活動的不動產(chǎn)，是經(jīng)營者對消費者提供商品交易、服務及感受體驗的場所。如果是通過土地出讓方式獲得土地，其土地使用年限最高為40年。商業(yè)用房的水電性質(zhì)也是商業(yè)性質(zhì)，相比較于居民用水用電，價格昂貴。

如果按照商業(yè)用房所在的地理位置來劃分，商鋪可以分為鋪面房和鋪位。鋪面房，是指臨街有門面，可開設商店的房屋，俗稱店鋪或街鋪。鋪位，一般只是指大型綜合百貨商場、大賣場、專業(yè)特色街、購物中心等整體商用物業(yè)中的某一獨立單元或某些獨立的售貨亭、角等，俗稱店中店。

商業(yè)用房中有一類特殊的不動產(chǎn)，就是公寓。公寓雖然有居住的功能，但從本質(zhì)上看，都不算是住宅。住宅的使用者是家庭，公寓的使用者是既可以是家庭也可以是家庭以外的企業(yè)經(jīng)營單位。公寓用地的性質(zhì)可能是商業(yè)用地或者綜合用地，甚至還有一些是利用工業(yè)廠房改建的公寓性住宅，例如長租公寓是經(jīng)營機構(gòu)改造的工業(yè)廠房后向市場出租的公寓。公寓類型大致可分為住宅公寓、商務公寓、酒店公寓、學生公寓、老年公寓、青年公寓、專家公寓等?？梢哉f公寓是兼具住宅使用功能和辦公經(jīng)營功能的商業(yè)不動產(chǎn)。關于公寓是住宅還是非住宅的區(qū)分，主要以土地規(guī)劃性質(zhì)決定。

【案例3-2】

創(chuàng)業(yè)者的樂園：創(chuàng)業(yè)公社·37度公寓

位于北京市石景山區(qū)的37度公寓古城項目由首鋼實業(yè)和創(chuàng)業(yè)公社聯(lián)合出品，原是有幾十年歷史的首鋼單身公寓，2015年經(jīng)過改造，從一棟單身公寓變成一棟集舒適生活、便捷辦公、放松交流與個性化服務為一體的綜合性空間。

公寓被分成公共活動區(qū)、共享式辦公區(qū)和公寓三個功能結(jié)構(gòu)。公共區(qū)域按照樓層分為一層咖啡廳、二層圖書館、三層影視藝術(shù)沙龍、四層創(chuàng)客沙龍、五層運動健身房、六層美食廚房，每層都有85m2的公共活動區(qū)。住戶們可以根據(jù)自己的興趣愛好，組織參加各種主題活動。住戶主要是青年人。

公寓共有500套，每間房間面積20m2左右，標準配備獨立衛(wèi)生間、24小時熱水、冰箱、空調(diào)、洗衣機、油煙機、床、書桌、座椅、沙發(fā)、衣柜、智能網(wǎng)絡、市政供暖。

(3)倉庫、停車樓和廠房

除了以上兩種常見類型以外，房源還包括倉庫、停車房和廠房。庫房，俗稱倉庫，是指用于存放商品的房屋，主要用于存放怕雨雪、怕風吹日曬、要求保管條件比較好的商品。倉庫按照建筑結(jié)構(gòu)分，倉庫有混凝土、磚木、簡易庫房等;按庫房的使用要求可分為簡單庫房、保溫庫房、自動化庫房和冷藏庫房等。車庫俗稱停車樓(場)，用于停放車輛的地方。工業(yè)廠房俗稱廠房，指直接用于生產(chǎn)或為生產(chǎn)配套的各種房屋，包括主要車間、輔助用房及附屬設施用房。很多工業(yè)開發(fā)區(qū)建設的廠房是標準廠房，適合多種工業(yè)企業(yè)。工業(yè)、交通運輸、商業(yè)、建筑業(yè)以及科研、學校等單位的廠房都應包括在內(nèi)。工業(yè)倉儲用地是通過土地出讓方式獲得的，其土地使用年限最高為50年。

三、描述房源信息的指標

表征房源信息的各項指標來看，它不僅有物理指標、法律指標，還有非常關鍵的“心理特征”。

(一)房源信息的物理指標

表征房源信息的物理指標，主要是描述物業(yè)自身及其周邊環(huán)境的物理狀態(tài)的指標，如物業(yè)的區(qū)位(地段)、建筑外觀、面積、朝向、間隔、新舊程度、建成年份等。除非遭遇地震、火災等特殊情況，一般情況下，房源信息的物理指標在交易過程中是不變的。房源的物理特征決定了房源的使用價值，也在一定程度上決定了該物業(yè)的市場價格。

房屋價格受多種因素的共同影響。從房源的物理特征來看，每一套物業(yè)的價格是由房地產(chǎn)產(chǎn)品的個別性決定的。世界上不存在兩套完全相同的房屋，房地產(chǎn)產(chǎn)品具有顯著的個別性。世界上不存在兩套完全相同的房屋。就算在一個按同一建筑設計方案建造的住宅小區(qū)里，受地理因素的影響，每一幢樓都有自己的具體位置，因而它們在出入方便程度、景觀、日照、受噪聲影響程度等方面都各不相同;在同一幢樓中，不同樓層之間的物業(yè)單元也存在差別;即使在同一樓層中，每套物業(yè)單元還存在朝向等方面的差別。這些差別決定了每一套房屋都具有自己獨特的使用價值，因而其市場價格也就不盡相同。

(二)房源信息的法律指標

房源信息的法律指標主要包括表征房屋的用途及其權(quán)屬狀態(tài)等的指標。在我國，不動產(chǎn)的用途通常是固定不變的，只有經(jīng)城市規(guī)劃管理部門批準，其用途才可以變更，否則就是違法變更使用用途。

不動產(chǎn)的權(quán)屬狀態(tài)一般由特定的法律文件反映，《不動產(chǎn)權(quán)證》(如《土地使用權(quán)證》《房屋所有權(quán)證》《他項權(quán)利證書》)等。在產(chǎn)權(quán)證書上需要列明的內(nèi)容有房屋性質(zhì)(如商品房、房改房、宅基地等)、業(yè)主姓名、土地使用年限、法定用途、房屋土地位置圖、他項權(quán)利等。不動產(chǎn)的權(quán)屬狀態(tài)經(jīng)過法律程序或行政程序可以變更。

(三)房源信息的“心理特征”

房源信息的“心理特征”中的“心理”指的是業(yè)主(委托方)在委托過程中的心理狀態(tài)。隨著時間的推移，這種心理狀態(tài)往往會發(fā)生變化，從而對房地產(chǎn)交易過程和交易結(jié)果產(chǎn)生影響。其中，交易價格最容易受到影響。在交易過程中，受到業(yè)主(委托方)心理狀態(tài)的波動，房源交易價格可能產(chǎn)生波動。一般情況下，房源的初始委托價格與最終成交價是不同的。初始委托價是由業(yè)主(委托方)決定的，隨著其對市場信息的了解程度，以及最終出售或出租時的心態(tài)，決定了房源的最終交易價格。

1.市場信息了解程度的變化

一般來說，業(yè)主(委托方)所能了解到的市場信息有限，容易導致他們對市場產(chǎn)生比較片面的理解。媒體的宣傳、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)發(fā)布的廣告是他們了解市場信息的兩大渠道。但是，因為這兩個渠道的信息都缺乏權(quán)威性，有些業(yè)主(委托方)會另外去尋找認為可信度高的信息來源，如朋友的意見、客戶看房時的直接反應等。這些信息皆具有不確定性，容易發(fā)生變化。它們的變化往往會引起業(yè)主(委托方)的心理變化。

例如，張先生上個月將自己的一套住宅以130萬元的價格委托給房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)出售。這個月，他看到媒體報道房價繼續(xù)上漲的趨勢，以及他的一位朋友也跟他說他定的售價太低。于是，他就將那套住宅的售價更改為150萬元。

2.出售或出租心態(tài)的變化

在尋找購房人(承租人)的過程中，業(yè)主(委托方)的出售或出租心態(tài)，也會因某些事件的發(fā)生而產(chǎn)生變化，從而最終引起房源價格的變化。這種情況在現(xiàn)實中經(jīng)常發(fā)生。

仍以張先生為例，他將這套住宅出售的原因是他購買了一套新房，由于沒有急于出售的心理，于是他想把這套空閑的住宅以高價出售?？催^房的買家都嫌150萬元的價格太高，遲遲沒能成交。這時張先生在生意上也急需一筆資金，于是他希望能盡快將這套住宅售出以便“套現(xiàn)”。隨著張先生心理價位的調(diào)低，最終這套住房以135萬元的價格，由一位承諾一次交清全部購房款的買家購買成交。由此可以看出，業(yè)主出售時的心態(tài)對最終成交價格影響 較大。

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