第六章 房地產(chǎn)投資及其評價

房地產(chǎn)需求不僅有自用性需求，還有投資性需求，而且投資性需求也有多種，不同投資者的收益要求(如期望的投資回報率)和風(fēng)險偏好也不相同。投資性需求者與自用性需求者購買房地產(chǎn)的目的及其對擬購買的房地產(chǎn)的要求有所不同，如購買住房的自住性需求者主要關(guān)注所購住房的位置、戶型、面積、環(huán)境等是否能夠滿足自己的居住需要，投資性需求者主要關(guān)注所購住房的未來租賃收益(或租金回報)和增值收益(或升值空間)以及風(fēng)險大小。因此，做好房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)專業(yè)服務(wù)，應(yīng)能識別出投資性需求，以便有針對性地為投資者提供相關(guān)專業(yè)服務(wù)，解答其提出的有關(guān)問題，測算投資收益，作出投資評價和風(fēng)險提示，為其投資決策提供參考意見和建議，以至幫助其完成投資。為此，本章介紹房地產(chǎn)投資的含義、類型、特點和一般步驟，不同風(fēng)險偏好的投資者及其特點，資金的時間價值，房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟(jì)評價，房地產(chǎn)投資風(fēng)險及其應(yīng)對等。

第一節(jié) 房地產(chǎn)投資概述

一、房地產(chǎn)投資的含義

現(xiàn)在，人們?yōu)槠湮磥淼纳钪?，有了錢通常不馬上花掉，把錢放在家里或存人銀行又擔(dān)心貶值，都會想方設(shè)法進(jìn)行投資，同時認(rèn)識到要致富或發(fā)財，也需要投資。房地產(chǎn)投資是可供人們選擇的主要投資渠道之～。

在搞清楚什么是房地產(chǎn)投資之前，有必要搞清楚什么是投資。目前，雖然人們對投資有多種定義和理解，但投資的本質(zhì)是為了求事后回報而事先投入。在經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，投資通常是指為了獲取預(yù)期的未來收益而事先投入資金(如貨幣或物資)的活動，是以現(xiàn)在的、較確定的資金，去換取未來的、較不確定但預(yù)期比現(xiàn)在要多的資金。

投資有以下特征：①必須有投入。沒有投入就獲取回報是一種勒索、搶劫，或他人給予的施舍。②必須求回報。不求回報的投入是一種奉獻(xiàn)、捐贈或施舍。③必須有時間差。通常投入是即期的，而回報是預(yù)期的，從投入到回報需要經(jīng)過一段時間，否則就是“一手交錢一手交貨”的買賣行為。④具有風(fēng)險性。投入由于是事先的(通常為現(xiàn)在)，所以投入之后就變成了確定的，而回報由于是事后的(即未來的)，所以它是不確定的，即到時候?qū)嶋H獲得的可能比預(yù)期的多，也可能比預(yù)期的少，甚至有可能得不到。

廣義的投資包括投機，投機也可以說是一種特殊的投資。它不是為了使用而是為了再出售而暫時購買商品，利用價格漲落變化，以期從價差中獲利的行為，即純粹通過炒買炒賣賺錢。

現(xiàn)實生活中，投資、投機、賭博三者有時難以分辨，但它們在內(nèi)涵上通常有以下區(qū)別：投資較重視長時間的介入，較強調(diào)理性的分析和評估，背后隱含著正常的風(fēng)險和收益;投機較看重短時間的介入，通常不以理性的分析和評估為依據(jù)，主要憑直覺或非正規(guī)渠道的信息作出判斷，背后隱含著不正常的風(fēng)險和收益;賭博基本上沒有時間因素的介入，難以進(jìn)行理性的分析和評估，背后隱含著很大的風(fēng)險，長期平均收益通常為負(fù)值。

搞清楚了投資的含義之后，就不難搞清楚房地產(chǎn)投資的概念。房地產(chǎn)投資即是以房地產(chǎn)為對象的投資，是借助于房地產(chǎn)來獲取收益的投資行為，也就是為了獲取房地產(chǎn)的未來收益而預(yù)先投入資金的活動。

二、房地產(chǎn)投資的類型

(一)房地產(chǎn)投資類型概述

房地產(chǎn)投資類型多種多樣，除了根據(jù)房地產(chǎn)用途和類型分為住宅投資、商鋪投資、辦公用房投資等外，還可根據(jù)投入的資金是否直接用于房地產(chǎn)實物，分為房地產(chǎn)直接投資和房地產(chǎn)間接投資。房地產(chǎn)直接投資是投資者將資金用于購買房地產(chǎn)實物或從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的行為，又可分為房地產(chǎn)置業(yè)投資和房地產(chǎn)開發(fā)投資。房地產(chǎn)間接投資是投資者將資金用于購買房地產(chǎn)相關(guān)有價證券等的行為，如購買有關(guān)房地產(chǎn)的股票、基金、債券、信托產(chǎn)品等。

(二)房地產(chǎn)置業(yè)投資的類型

房地產(chǎn)置業(yè)投資的結(jié)果是增加了投資者持有的房地產(chǎn)資產(chǎn)，投資者可以將該房地產(chǎn)對外出租，也可以自己經(jīng)營(如購買商鋪后，可以自己開商店、餐館等)，并可以達(dá)到保值增值和資本運作(如用該房地產(chǎn)抵押貸款)等目的。房地產(chǎn)置業(yè)投資的類型主要有下列幾種。

1.購置后長期租賃經(jīng)營

這是購買房地產(chǎn)后長期用于出租或自己經(jīng)營，以獲取租賃或經(jīng)營收益。但如果購買房地產(chǎn)后長期自用，如住宅用于自己居住，辦公用房用于自己辦公，則不屬于投資性需求，而屬于自用性需求。

2.購置后出租一定年限再轉(zhuǎn)讓

這是購買房地產(chǎn)后出租較長時間(通常5年以上)再轉(zhuǎn)讓，以獲取租賃收益和增值收益。

3.購置后經(jīng)營一定年限再轉(zhuǎn)讓

這是購買房地產(chǎn)后自己經(jīng)營較長時間(通常5年以上)再轉(zhuǎn)讓，以獲取經(jīng)營收益和增值收益。

4.購置后放置一定年限再轉(zhuǎn)讓

這是購買房地產(chǎn)后放置較長時間(通常5年以上)等待漲價再轉(zhuǎn)讓，以獲取增值收益。如果購買房地產(chǎn)后自用較長時間(通常5年以上)再轉(zhuǎn)讓，并預(yù)期可獲取增值收益，則兼有使用和投資雙重屬性。但如果購買房地產(chǎn)后不久就轉(zhuǎn)讓，無論在購買后至轉(zhuǎn)讓期間是否自用、自己經(jīng)營或空置，嚴(yán)格地說不屬于投資性需求，而屬于投機性需求。

三、房地產(chǎn)投資的特點

人們通常關(guān)心投資購買房地產(chǎn)，與把資金存人銀行或投資購買股票、基金、債券、信托產(chǎn)品、保險產(chǎn)品、期貨、外匯、黃金、鉆石、古董、藝術(shù)品等有什么不同以及有哪些優(yōu)缺點。這就涉及房地產(chǎn)投資的特點問題。

房地產(chǎn)投資作為投資中的一種，既具有一般投資的共性，又因房地產(chǎn)的不可移動、各不相同、壽命長久、供給有限、價值較大、難以變現(xiàn)、保值增值等特性而有自己的特點。這些特點主要有下列幾個。

(一)兼有投資和消費雙重功能

例如，商品住房既有消費品屬性又有投資品屬性，購買商品住房不僅可以在未來升值后賣掉獲取增值收益，還可以在賣掉之前自用或出租。這是投資購買房地產(chǎn)與投資購買黃金等其他投資品相比具有的較大優(yōu)點。

(二)投資金額較大

房地產(chǎn)直接投資需要較多的資金，投資門檻較高。

(三)有較大的杠桿作用

購買房地產(chǎn)通?？梢约痈軛U，能夠放大財富效應(yīng)。這是房地產(chǎn)投資的較大優(yōu)點，在一定程度上彌補了投資金額較大的缺點。房地產(chǎn)投資金額雖然較大，但通常不需要投資者自己拿出全部資金，可將所投資購買的房地產(chǎn)抵押貸款用于支付部分投資款，如購買住房除必需的最低首付款外，剩余價款可用所購住房抵押貸款支付。

(四)可抵御通貨膨脹

長期來看，通貨膨脹是普遍現(xiàn)象，甚至國際共識是將年通貨膨脹目標(biāo)設(shè)定為2%左右。即使每年只有2%的通貨膨脹，10年后貨幣也貶值了20%或30%。而能夠跑贏通貨膨脹的資產(chǎn)不多。在通貨膨脹的情況下，房租、房價往往是隨之上漲的，房地產(chǎn)具有抗通脹屬性。這是房地產(chǎn)投資的另一個較大優(yōu)點。

(五)投資時間通常較長

因房地產(chǎn)交易時間較長，即使是投機炒房，通常也難以做到資金快進(jìn)快出。這是房地產(chǎn)投資的較大缺點。

(六)投資選擇的多樣性

與其他實體投資相比，房地產(chǎn)投資在投資選擇上更具有多樣性，主要表現(xiàn)在三個方面：①投資對象的多樣性。房地產(chǎn)的類型(如用途、檔次等)很多，如有住宅、商鋪、辦公用房等，住宅又有普通住宅、高檔公寓、別墅等。②投資形式的多樣性。房地產(chǎn)投資既有置業(yè)投資，又有開發(fā)投資;既可以一次性付款，又可以分期付款;既可以獨立投資，又可以合作投資等。③經(jīng)營方式的多樣性。房地產(chǎn)投資的經(jīng)營方式有出租、自營、轉(zhuǎn)售等多種。

(七)投資區(qū)域的差異性

由于地區(qū)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展不平衡和房地產(chǎn)市場地域性較強，使得在同一時期內(nèi)不同地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民收入水平、城鎮(zhèn)化水平、人口空間分布狀況以及房地產(chǎn)市場狀況等都存在差異，并因此導(dǎo)致房地產(chǎn)投資的區(qū)域差異性。這正是房地產(chǎn)投資組合中的市場區(qū)域組合的基礎(chǔ)。人們通常把房地產(chǎn)市場分為一線、二線、三線、四線城市等，這實際上就是對房地產(chǎn)投資區(qū)域差異性的一種認(rèn)識。在同一城市中，房地產(chǎn)投資在不同區(qū)域之間通常也存在明顯差異。

(八)投資價值的附加性

一個房地產(chǎn)投資項目的投資價值，不僅取決于該投資項目本身，還受許多其他因素的影響，如交通等基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施的不斷完善、城市美化、周邊房地產(chǎn)開發(fā)項目的開發(fā)成熟等，都有可能提升該投資項目的投資價值。這是其他投資通常不具有的，是房地產(chǎn)投資的一個優(yōu)點。

(九)投資收益的個別性

影響房地產(chǎn)投資收益的因素很多，從投資者的角度看，既有當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展水平、人口增長、居民購買能力、人們對房價的預(yù)期、投資項目所處的區(qū)位等外部因素，又有投資項目的性價比、營銷能力、管理水平等內(nèi)部因素。在一定時期內(nèi)，房地產(chǎn)投資收益既有在外部因素影響下的客觀收益，又有在內(nèi)部因素作用下的實際收益。在同一區(qū)域內(nèi)的同類房地產(chǎn)投資，甚至是同一房地產(chǎn)投資項目，因投資者的經(jīng)營管理水平等的不同，實際投資收益有所不同。

(十)投資預(yù)期的風(fēng)險性

房地產(chǎn)投資實際上是以現(xiàn)在的投入換取未來的收益。在投資時，未來的收益是預(yù)期的，這種預(yù)期又是建立在對各種影響未來收益因素的預(yù)測基礎(chǔ)之上。影響房地產(chǎn)未來收益的因素復(fù)雜多樣，如宏觀經(jīng)濟(jì)形勢的變化、市場供求的變化、政府政策措施的調(diào)整等。這些因素在未來的實際變化往往與預(yù)測的情況不完全一致。再加上房地產(chǎn)投資期限較長，在該過程中影響房地產(chǎn)未來收益的各種因素處于不斷變化之中，使得預(yù)期收益的不確定性大大增加。

四、房地產(chǎn)投資的一般步驟

房地產(chǎn)投資一般分為下列4大步驟：

(1)尋找投資機會。這是投資者發(fā)現(xiàn)投資可能性的過程。在尋找投資機會時，通常會通過多種渠道獲取可供選擇的投資對象或投資項目信息，進(jìn)行房地產(chǎn)用途、類型、區(qū)域、地段等的比較與選擇，并初步篩選出意向投資項目。

(2)評價投資方案。也稱為投資項目經(jīng)濟(jì)評價、投資方案經(jīng)濟(jì)評價，是對初步篩選出的各種意向投資項目或投資方案、投資對象進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評價，其內(nèi)容主要包括市場前景、盈利能力、抗風(fēng)險能力等評價，并篩選出能達(dá)到投資者要求的投資項目。

(3)選定投資方案。也稱為投資決策，是在投資項目經(jīng)濟(jì)評價的基礎(chǔ)上，綜合分析比較各種投資項目的優(yōu)劣，根據(jù)投資者的投資目標(biāo)，對投資項目作出決策性的結(jié)論，其結(jié)果為投資(如購買)或不投資(如不購買)。

(4)實施投資方案。這是將已選定的投資項目付諸實施的過程，涉及價格協(xié)商、合同洽談、資金籌措、價款支付、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記等一系列活動。

五、房地產(chǎn)投資者的風(fēng)險偏好

(一)按風(fēng)險偏好劃分的投資者類型

雖然人人都厭惡風(fēng)險，但因風(fēng)險既有可能帶來損失，又有可能帶來收益，且收益與風(fēng)險正相關(guān)，正如俗話所說“舍不得孩子套不著狼”，所以投資有一定風(fēng)險并不全是壞事，而且不同的投資者對風(fēng)險的態(tài)度、接受程度、承受能力是不相同的。按照投資者的風(fēng)險偏好不同，粗略地可以分為低風(fēng)險偏好投資者和高風(fēng)險偏好投資者兩類，進(jìn)一步可分為保守型投資者、穩(wěn)健型投資者(又稱普通投資者)和激進(jìn)型投資者(又稱投機型投資者)三類，再進(jìn)一步可細(xì)分為保守型投資者、中庸保守型投資者、中庸型投資者、中庸進(jìn)取型投資者和進(jìn)取型投資者五類。

(二)不同風(fēng)險偏好投資者的特點

1.保守型投資者的特點

這類投資者在投資上是最謹(jǐn)慎的，本能地抗拒風(fēng)險，不抱碰碰運氣的僥幸心理，不愿意用較高的風(fēng)險來換取較高的收益，以確保本金不會損失為投資前提，對投資的態(tài)度是追求穩(wěn)定的回報，通常不太在意資金是否有較大的增值。

2.中庸保守型投資者的特點

這類投資者在投資上比保守型投資者積極，穩(wěn)定是其考慮的重要因素，希望投資在保證本金安全的基礎(chǔ)上能有一定的增值收益。

3.中庸型投資者的特點

這類投資者在投資風(fēng)險偏好上處于中間狀態(tài)，既不保守又不冒進(jìn)，多數(shù)投資者屬于這種類型。這類投資者渴望有較高的投資收益，但又不愿意承受較大的風(fēng)險;可以承受一定的投資收益波動，但希望自己的投資風(fēng)險小于市場的整體風(fēng)險，并希望投資收益長期、穩(wěn)定地增長。

4.中庸進(jìn)取型投資者的特點

這類投資者在投資上比較積極，通常為提高投資收益而采取一些行動，并愿意為此承受較大的風(fēng)險。

5.進(jìn)取型投資者的特點

這類投資者在投資上是最激進(jìn)的，猶如通常所說的冒險家、賭徒，通常選擇有很高收益的投資，而不在乎有很大的風(fēng)險，特別追求資金的增值。

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