第四節(jié) 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)及其應(yīng)對(duì)

一、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的含義

任何一項(xiàng)投資都要獲取收益，同時(shí)又存在風(fēng)險(xiǎn)，也就是投資的結(jié)果可能盈利較多，也可能盈利較少，甚至有可能虧本。人們都是喜歡收益而厭惡風(fēng)險(xiǎn)的，可以說以最小的風(fēng)險(xiǎn)獲取最大的收益是所有投資者的愿望。具體來說，如果風(fēng)險(xiǎn)一定，投資者會(huì)選擇收益最大的;如果收益一定，投資者會(huì)選擇風(fēng)險(xiǎn)最小的。高風(fēng)險(xiǎn)要求有高收益——投資者希望取得較大的預(yù)期收益，以作為冒較大風(fēng)險(xiǎn)的補(bǔ)償;反之，高收益的背后通常隱藏著高風(fēng)險(xiǎn)。因此，從理論上講，任何一項(xiàng)投資只要其收益與風(fēng)險(xiǎn)對(duì)應(yīng)了——高風(fēng)險(xiǎn)對(duì)應(yīng)著相應(yīng)的高收益，低風(fēng)險(xiǎn)對(duì)應(yīng)著相應(yīng)的低收益，也就無所謂好壞。但是，不同的投資者因其風(fēng)險(xiǎn)偏好不同，會(huì)傾向于風(fēng)險(xiǎn)大小不同的投資。

房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)投資的實(shí)際結(jié)果和預(yù)期結(jié)果的相對(duì)差異。人們通常更關(guān)心其中的投資出現(xiàn)損失的可能性大小，這種損失包括實(shí)際收益小于預(yù)期收益的相對(duì)損失和收回的資金少于所投入資金(本金)的純粹損失。例如，你打算花100萬元購(gòu)買一套住宅，持有一年后出售，假定不考慮出租的租賃收益，期望年收益率為15%。預(yù)計(jì)一年后出售時(shí)，可能出現(xiàn)以下幾種結(jié)果：①該住宅的價(jià)格上漲了，值120萬元。到那時(shí)你不僅會(huì)賺20萬元，而且年收益率高達(dá)20%，超過了期望的15%。②該住宅的價(jià)格上漲了，值110萬元。到那時(shí)你會(huì)賺10萬元，年收益率僅為10%，未達(dá)到期望的15%。③該住宅的價(jià)格下降了，只值95萬元。到那時(shí)你不僅沒有賺錢，還會(huì)虧本5萬元。上述購(gòu)買該住宅的投資，可以說存在風(fēng)險(xiǎn)，特別是如果出現(xiàn)第三種結(jié)果，則連本都不保。但如果不會(huì)出現(xiàn)第三種結(jié)果，可以說是保本投資。而如果只會(huì)出現(xiàn)第一種結(jié)果，則投資沒有風(fēng)險(xiǎn)。

從投資的角度看，房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)不僅存在風(fēng)險(xiǎn)損失，還存在風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬。風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬不是一種現(xiàn)實(shí)的報(bào)酬，而是一種可能的未來報(bào)酬。正是因?yàn)轱L(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬的存在，使得投資者在風(fēng)險(xiǎn)損失與風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬之間進(jìn)行權(quán)衡，并在決策過程中在兩者之間尋求到一個(gè)平衡點(diǎn)。

二、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的特征

正確認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的特征，對(duì)于降低投資風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性，減少風(fēng)險(xiǎn)損失，提高投資效益，具有重要意義。房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)主要有下列特征。

(一)客觀性

房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)是客觀存在的，不以投資者的意志為轉(zhuǎn)移，因?yàn)橐鹜顿Y風(fēng)險(xiǎn)的各種不確定因素是客觀存在的，如市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、自然災(zāi)害風(fēng)險(xiǎn)等。房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的客觀性要求投資者采取正確的態(tài)度，要承認(rèn)和正視風(fēng)險(xiǎn)，并積極予以應(yīng)對(duì)。

(二)不確定性

人們雖然可以估計(jì)某種投資風(fēng)險(xiǎn)因素未來發(fā)生的概率，但難以預(yù)知該風(fēng)險(xiǎn)在未來何時(shí)一定發(fā)生。投資風(fēng)險(xiǎn)的這種難以預(yù)知的特性，就是其不確定性。

(三)潛在性

房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)不是顯現(xiàn)在表面上的，而是具有潛在性。潛在性是風(fēng)險(xiǎn)存在的基本形式，房地產(chǎn)投資隨時(shí)都有可能遭遇風(fēng)險(xiǎn)，但風(fēng)險(xiǎn)從可能變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)是有條件的。認(rèn)識(shí)投資風(fēng)險(xiǎn)的潛在性，對(duì)于預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)具有重要意義。

(四)損益雙重性

房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)投資收益并非只有負(fù)面影響，因?yàn)槭找嫱ǔＥc風(fēng)險(xiǎn)正相關(guān)，即沒有較大的風(fēng)險(xiǎn)就沒有較高的收益。投資風(fēng)險(xiǎn)結(jié)果的這種雙重性，說明對(duì)待風(fēng)險(xiǎn)不應(yīng)一味地消極預(yù)防，更不應(yīng)懼怕，而要正確認(rèn)識(shí)并有效地利用，將風(fēng)險(xiǎn)當(dāng)成一種獲利機(jī)會(huì)。

(五)可測(cè)性

風(fēng)險(xiǎn)具有不確定性，并不意味著人們對(duì)風(fēng)險(xiǎn)全然無知。可以根據(jù)以往發(fā)生的類似事件的統(tǒng)計(jì)資料及經(jīng)驗(yàn)，經(jīng)過分析，對(duì)某種風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的頻率及其造成的損失程度作出判斷，從而對(duì)可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)測(cè)。

(六)相關(guān)性

投資者面臨的風(fēng)險(xiǎn)與其投資行為及決策相關(guān)。同一風(fēng)險(xiǎn)事件對(duì)不同的投資者會(huì)產(chǎn)生不同的風(fēng)險(xiǎn);同一投資者由于其決策或采取的應(yīng)對(duì)策略、措施等的不同，會(huì)面臨不同的風(fēng)險(xiǎn)結(jié)果。

三、房地產(chǎn)投資的主要風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)投資可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)主要有下列幾種。

(一)市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)

這是投資所在地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生變化給投資者帶來的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系處于不斷變化之中，而供求關(guān)系的變化會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)，特別是出現(xiàn)供大于求時(shí)導(dǎo)致價(jià)格下跌，從而使房地產(chǎn)投資的實(shí)際收益偏離預(yù)期收益。

(二)市場(chǎng)周期風(fēng)險(xiǎn)

這是房地產(chǎn)市場(chǎng)周期波動(dòng)給投資者帶來的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)周期有繁榮、衰退、蕭條和復(fù)蘇四個(gè)階段，當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)從繁榮進(jìn)入衰退甚至蕭條時(shí)，將出現(xiàn)較長(zhǎng)時(shí)間的房地產(chǎn)成交量減少、價(jià)格下跌等情況，會(huì)給房地產(chǎn)投資者造成損失。

(三)政策風(fēng)險(xiǎn)

這是政府有關(guān)房地產(chǎn)的交易(如限購(gòu)、限售)、價(jià)格(如限價(jià))、信貸、稅收、貨幣、財(cái)政、土地供應(yīng)、住房保障等政策措施的改變對(duì)房地產(chǎn)投資者收益目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)產(chǎn)生影響，從而給投資者帶來的風(fēng)險(xiǎn)。目前，政策風(fēng)險(xiǎn)是很難預(yù)測(cè)的。

(四)利率風(fēng)險(xiǎn)

這是市場(chǎng)利率上升給房地產(chǎn)投資者帶來經(jīng)濟(jì)損失的可能性。利率上升會(huì)對(duì)房地產(chǎn)投資者產(chǎn)生不利影響：一是導(dǎo)致房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)值的折損，利用升高的利率對(duì)未來現(xiàn)金流進(jìn)行折現(xiàn)，會(huì)使投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值減少，甚至出現(xiàn)負(fù)值。二是加大投資者的債務(wù)負(fù)擔(dān)，如果是利用貸款購(gòu)買房地產(chǎn)的，利率上升會(huì)使還款額增

加。此外，利率上升還會(huì)抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)需求，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降。

(五)通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)

通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)也稱為購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)，是指與初始投入的資金相比，投資結(jié)束時(shí)所收回資金的購(gòu)買力下降給投資者帶來的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資通常要經(jīng)過較長(zhǎng)時(shí)間，因此只要存在通貨膨脹，投資者就會(huì)面臨通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)。

(六)比較風(fēng)險(xiǎn)

比較風(fēng)險(xiǎn)也稱為機(jī)會(huì)成本風(fēng)險(xiǎn)，是指投資者將資金投入房地產(chǎn)后，失去了可給其帶來收益的其他投資機(jī)會(huì)而給其帶來的風(fēng)險(xiǎn)。例如，將資金用于買房獲取房租、增值收益后，就失去了將該資金用于購(gòu)買股票、基金、債券等獲取其他收益的機(jī)會(huì)。

(七)收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)

這是房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的實(shí)際收益現(xiàn)金流未達(dá)到預(yù)期目標(biāo)要求的風(fēng)險(xiǎn)，如出租的租金收入未達(dá)到預(yù)期水平。這種風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因主要來自投資者自身，如投資者對(duì)市場(chǎng)判斷的偏差、經(jīng)營(yíng)管理不善等。

(八)時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)

這是房地產(chǎn)投資中與時(shí)間和時(shí)機(jī)選擇因素相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)。時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)的含義不僅表現(xiàn)在選擇合適的時(shí)機(jī)進(jìn)入市場(chǎng)，還表現(xiàn)在對(duì)房地產(chǎn)持有時(shí)間的長(zhǎng)短、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)售時(shí)機(jī)的選擇以及轉(zhuǎn)售所需時(shí)間的長(zhǎng)短等。

(九)持有期風(fēng)險(xiǎn)

這是與持有房地產(chǎn)的時(shí)間長(zhǎng)短相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)。一般來說，持有房地產(chǎn)的時(shí)間越長(zhǎng)，投資者將會(huì)遇到的影響未來收益的不確定因素越多，且對(duì)這些因素的把握越困難，因此房地產(chǎn)投資的實(shí)際收益與預(yù)期收益之間的差異通常隨著持有房地產(chǎn)的時(shí)間延長(zhǎng)而加大。

(十)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)

流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)也稱為變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，是指房地產(chǎn)投資者急于將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金時(shí)因不得不折價(jià)而導(dǎo)致?lián)p失的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)屬于非現(xiàn)金財(cái)產(chǎn)，并因其價(jià)值較大、各不相同、不可移動(dòng)，難以在短時(shí)間內(nèi)以合適的價(jià)格賣出。因此，當(dāng)需要償還債務(wù)或其他原因急需將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金時(shí)，通常需要一定幅度的降價(jià)，從而可能蒙受折價(jià)損失。

(十一)或然損失風(fēng)險(xiǎn)

這是發(fā)生火災(zāi)、水災(zāi)、風(fēng)災(zāi)、地震或其他偶然發(fā)生的自然災(zāi)害或意外事故給投資者帶來經(jīng)濟(jì)損失的可能性。

(十二)政治風(fēng)險(xiǎn)

這是投資所在地區(qū)發(fā)生騷亂、罷工、經(jīng)濟(jì)制裁、戰(zhàn)爭(zhēng)等事件給投資者帶來經(jīng)濟(jì)損失的可能性。房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性，使其投資者面臨著政治風(fēng)險(xiǎn)。政治風(fēng)險(xiǎn)一旦發(fā)生，通常不僅會(huì)直接給建筑物造成破壞，而且會(huì)引起其他風(fēng)險(xiǎn)。

四、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)

(一)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)的原則

1.針對(duì)性原則

房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的類型很多，不同房地產(chǎn)投資項(xiàng)目具有不同的特點(diǎn)和不同的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。因此，應(yīng)對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)要有針對(duì)性，應(yīng)結(jié)合不同房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，針對(duì)其主要或關(guān)鍵的風(fēng)險(xiǎn)因素采取有效措施，將風(fēng)險(xiǎn)因素的影響降到最低。

2.可行性原則

應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)要立足于現(xiàn)實(shí)，應(yīng)建立在對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)深入調(diào)研的基礎(chǔ)上，采取的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施應(yīng)是法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行的。就經(jīng)濟(jì)上可行來說，規(guī)避防范風(fēng)險(xiǎn)是要付出代價(jià)的，如果風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施所需的費(fèi)用大于可能造成的風(fēng)險(xiǎn)損失，則該措施一般是無意義的。因此，應(yīng)將規(guī)避防范風(fēng)險(xiǎn)措施所需付出的代價(jià)與該風(fēng)險(xiǎn)可能造成的損失進(jìn)行權(quán)衡，尋求以最少的費(fèi)用獲取最大的風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬。

3.連續(xù)性原則

房地產(chǎn)投資一般要經(jīng)過一定過程和若干階段。在該過程和每個(gè)階段，都會(huì)面臨多種投資風(fēng)險(xiǎn)。因此，房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)應(yīng)貫穿于投資的整個(gè)過程，從一開始就要采取規(guī)避防范風(fēng)險(xiǎn)的措施，防患于未然。

(二)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)的方法

1.風(fēng)險(xiǎn)回避

這是事先對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析，發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性較大，并且不利后果較嚴(yán)重(如可能出現(xiàn)自己難以承受的損失)，又無其他更好的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)辦法時(shí)，主動(dòng)放棄該項(xiàng)目。這是一種較為徹底的風(fēng)險(xiǎn)管理措施，可以在風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生前消除它帶來?yè)p失的可能。但這樣做，有時(shí)會(huì)失去一些投資機(jī)會(huì)。

2.風(fēng)險(xiǎn)組合

這是通過適當(dāng)分散投資以達(dá)到減少投資風(fēng)險(xiǎn)的目的，即“不把所有的雞蛋放在同一個(gè)籃子里”。根據(jù)投資者的資金實(shí)力等情況，有多種組合，如不同用途、不同檔次、不同時(shí)間、不同城市的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的組合。通過組合，使其中發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)的損失部分能得到其他未發(fā)生損失且取得收益部分的補(bǔ)償。例如，將資金分別投入住宅和商鋪，如果投入商鋪的部分遭受損失，而投入住宅的部分沒有遭受損失，并且獲得了較高收益，則投入住宅的收益就可以補(bǔ)償投入商鋪的損失。

3.風(fēng)險(xiǎn)控制

這是在房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生前采取某些措施消除或減少風(fēng)險(xiǎn)因素，降低風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生概率，風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生后減小風(fēng)險(xiǎn)損失。例如，在房地產(chǎn)投資前進(jìn)行充分的市場(chǎng)調(diào)研，深入了解市場(chǎng)，做到理性投資。風(fēng)險(xiǎn)控制是房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理中最適用的一種方法。

4.風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移

這是房地產(chǎn)投資者以某種方式將風(fēng)險(xiǎn)損失轉(zhuǎn)給他人承擔(dān)。在房地產(chǎn)投資活動(dòng)中，有些風(fēng)險(xiǎn)可能會(huì)給投資者帶來災(zāi)難性的損失，以投資者自己的財(cái)力難以承擔(dān)，必須采用風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的辦法將其轉(zhuǎn)移出去。例如，向保險(xiǎn)公司投保相關(guān)險(xiǎn)種。再如購(gòu)買房地產(chǎn)出租的，可在租賃合同中約定租金根據(jù)物價(jià)指數(shù)進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整，將通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)給承租人;約定承租人負(fù)擔(dān)所有的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，將經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)給承租人。

5.風(fēng)險(xiǎn)自留

這是房地產(chǎn)投資者以自己的財(cái)力來負(fù)擔(dān)未來可能發(fā)生的損失，包括自保風(fēng)險(xiǎn)和承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。自保風(fēng)險(xiǎn)是預(yù)留一定數(shù)量的損失補(bǔ)償資金(如壞賬準(zhǔn)備金)，當(dāng)損失發(fā)生時(shí)，利用該資金來補(bǔ)償損失。承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)是不預(yù)留損失補(bǔ)償資金，當(dāng)損失發(fā)生時(shí)，直接將損失攤?cè)氤杀?。自保風(fēng)險(xiǎn)適用于處理預(yù)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)損失較大的投資風(fēng)險(xiǎn)，承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)適用于處理預(yù)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)損失不很大的投資風(fēng)險(xiǎn)。

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