市場法的基本原理

(1)市場法的概念

市場法又稱市場比較法、比較法，是將估價對象與在估價時點近期交易的類似房地產進行比較，對這些類似房地產的成交價格做適當的修正和調整，以此求取估價對象的客觀合理價格或價值的方法。

(2)市場法的理論依據

市場法的理論依據是房地產價格形成的替代原理。

(3)市場法適用的對象和條件

市場法適用的對象是具有交易性的房地產，如房地產開發(fā)用地、普通商品住宅、高檔公寓、別墅、寫字樓、商場、標準工業(yè)廠房等。而對于那些很少發(fā)生交易的房地產，如特殊工業(yè)廠房、學校、古建筑、教堂、寺廟、紀念館等，則難以采用市場法估價。

市場法適用的條件是在同一供求范圍內存在著較多的類似房地產的交易。如果在房地產市場發(fā)育不夠或者房地產交易較少發(fā)生的地區(qū)，就難以采用市場法估價。

市場法的原理和技術也可以用于其他估價方法中有關參數的求取，如經營收入、成本費用、空置率、報酬率、資本化率、開發(fā)經營期等;

(4)市場法的操作步驟

運用市場法估價一般分為下列7個步驟進行：①搜集交易實例;②選取可比實例;③建立價格可比基礎;④進行交易情況修正;⑤進行交易日期調整;⑥進****地產狀況調整;⑦求取比準價格。

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