房地產中介服務的概念和特點

1.房地產中介服務的概念：房地產中介服務是指具有專業(yè)執(zhí)業(yè)資格的人員在房地產投資、開發(fā)、銷售、交易各個環(huán)節(jié)中，為當事人提供服務的經營活動，包括房地產咨詢、房地產價格評估、房地產經紀等活動的總稱。

2.房地產中介服務的主要特點：

(1)人員特定;

(2)委托服務;

房地產抵押的實現(xiàn)條件、方式、程序

實現(xiàn)條件

(一)房地產抵押權實現(xiàn)的條件

房地產抵押權是為將來行使而設定的權利，非即時行使的權利，只有符合一定的條件，抵押權人才能行使之。房地產抵押權實現(xiàn)的條件有三：

1、房地產抵押權的存在。房地產抵押權的實現(xiàn)首先應以房地產抵押權的存在為前提。房地產抵押權的存在是指當事人曾就特定的債權設定房地產抵押權，并且，此項房地產抵押權尚未因法定的原因而消滅。房地產抵押權若不存在，則不能實現(xiàn)抵押權。

2、債權已屆清償期而未受清償。債權已屆清償期而抵押權人未受清償時，抵押權人才能行使抵押權。清償期為房地產抵押權人得依法向債務人請求債務履行的時期，應以登記的日期為準。清償是指抵押權所擔保的債權全部得到清償，若債權僅獲部分清償，抵押權人可行使抵押權而使未受償部分的債權獲得清償。

3、對于債權的未受清償?shù)盅簷嗳藳]有過失。中國立法對于抵押權與主債權的關系，嚴格遵循抵押權的附從性，故在債權的履行過程中發(fā)生瑕疵必然會影響抵押權的效力。若債權的不能履行，系房地產抵押權人的原因所致，則抵押權人不能以債權已經到期為由，實行房地產抵押權。

實現(xiàn)方式

(二)房地產抵押權實現(xiàn)的方式

一般的抵押權，其實現(xiàn)的方式有折價、變賣和拍賣三種。在中國，實現(xiàn)房地產抵押權只能采取拍賣方式。債務人不履行債務時，房地產抵押權人有權依法以抵押的房地產拍賣所得的價款優(yōu)先受償。拍賣方式透明度高，公平合理，更利于擔保目的的實現(xiàn)及房地產市場的良性發(fā)展。

實現(xiàn)程序

(三)房地產抵押權實現(xiàn)的程序

債務履行期屆滿債權未獲清償?shù)?，抵押權人可以與抵押人協(xié)議以抵押的房地產拍賣所得的價款受償，協(xié)議不成的，抵押權人可以向人民法院起訴，在人民法院的主持下，實現(xiàn)抵押權。

在劃撥的國有土地使用權上設定抵押，實現(xiàn)抵押權時，必須經過兩個特殊程序：一是拍賣該土地使用權時，必須經有批準權的人民政府審批;二是拍賣所得價款必須首先繳納應繳的土地使用權出讓金，然后抵押權人才能優(yōu)先受償。

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