為了幫助考生系統(tǒng)的復習2012年房產(chǎn)經(jīng)紀人考試課程， 全面的了解2012年房產(chǎn)經(jīng)紀人考試教材的相關重點，小編特編 輯匯總了2012年房產(chǎn)經(jīng)紀人考試相關知識的輔導資料 ，希望對您參加本次考試有所幫助!

例題1：一方提供土地使用權，另一方提供資金進行房地產(chǎn)項目建設而使房地產(chǎn)權屬發(fā)生變化的行為，是一種房地產(chǎn)( )行為。 (2005年房地產(chǎn)經(jīng)紀人制度試題)

A．出讓

B．資金借貸

C．轉讓

D．租賃

答案：C

解析：此是房地產(chǎn)轉讓形式的一種，詳見《城市房地產(chǎn)轉讓管理規(guī)定》。

二、房地產(chǎn)轉讓的條件

從價值量的角度分類，房地產(chǎn)轉讓可分為有償和無償兩種方式，有償轉讓主要包括房地產(chǎn)買賣、房地產(chǎn)抵債、房地產(chǎn)入股等行為，無償轉讓主要包括房地產(chǎn)贈與、房地產(chǎn)繼承等行為。

房地產(chǎn)買賣是指房地產(chǎn)權利人(即兼房屋所有權人和該房屋占用范圍內(nèi)土地使用權人于一身的權利主體)將其合法擁有的房地產(chǎn)以一定價格轉讓給他人的行為。房地產(chǎn)贈與是指房地產(chǎn)權利人將其合法擁有的房地產(chǎn)無償贈送給他人，不要求受贈人支付任何費用或為此承擔任何義務的行為。房地產(chǎn)買賣屬于雙務行為，即買賣雙方均享有一定的權利，并需承擔一定的義務，房地產(chǎn)贈與屬于單務行為，受讓人不需承擔任何義務。正是由于這一點，在實踐中，經(jīng)常會出現(xiàn)為了某種目的(譬如規(guī)避交易稅費)而將房地產(chǎn)買賣變相轉為房地產(chǎn)贈與的行為，需要嚴格區(qū)分并加以管理。

例題1：下列行為中，不屬于房地產(chǎn)有償轉讓的是（ ）。（2009年房地產(chǎn)估價師制度試題）

A．房地產(chǎn)抵債

B．房地產(chǎn)作價入股

C．房地產(chǎn)買賣

D．房地產(chǎn)繼承

答案：D

解析：根據(jù)轉讓的方式，房地產(chǎn)轉讓可分為有償和無償兩種方式。有償轉讓主要包括房地產(chǎn)買賣、房地產(chǎn)作價入股等行為，無償轉讓主要包括房地產(chǎn)贈與、繼承等行為。

《城市房地產(chǎn)管理法》及《城市房地產(chǎn)轉讓管理規(guī)定》都明確規(guī)定了房地產(chǎn)轉讓應當符合的條件，采取排除法規(guī)定了下列房地產(chǎn)不得轉讓：

(1)達不到下列條件的房地產(chǎn)不得轉讓：以出讓方式取得土地使用權用于投資開發(fā)的，按照土地使用權出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設工程的，應完成開發(fā)投資總額的25％以上；屬于成片開發(fā)的，形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件。同時規(guī)定應按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書。作出此項規(guī)定的目的，就是嚴格限制炒賣地皮牟取暴利，并切實保障建設項目的實施。

(2)司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權利的。司法機關和行政機關可以根據(jù)合法請求人的申請或社會公共利益的需要，依法裁定、決定查封、決定限制房地產(chǎn)權利，如查封、限制轉移等。在權利受到限制期間，房地產(chǎn)權利人不得轉讓該項房地產(chǎn)。

(3)依法收回土地使用權的。根據(jù)國家利益或社會公共利益的需要，國家有權決定收回出讓或劃撥給他人使用的土地，任何單位和個人應當服從國家的決定，在國家依法作出收回土地使用權決定之后，原土地使用權人不得再行轉讓土地使用權。

(4)共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的。共有房地產(chǎn)，是指房屋的所有權、國有土地使用權為兩個或兩個以上權利人所共同擁有。共有房地產(chǎn)權利的行使需經(jīng)全體共有人同意，不能因部分權利人的請求而轉讓。

(5)權屬有爭議的。權屬有爭議的房地產(chǎn)，是指有關當事人對房屋所有權和土地使用權的歸屬發(fā)生爭議，致使該項房地產(chǎn)權屬難以確定。轉讓該類房地產(chǎn)，可能影響交易的合法性，因此在權屬爭議解決之前，該項房地產(chǎn)不得轉讓。

(6)未依法登記領取權屬證書的。產(chǎn)權登記是國家依法確認房地產(chǎn)權屬的法定手續(xù)，未履行該項法律手續(xù)，房地產(chǎn)權利人的權利不具有法律效力，因此也不得轉讓該項房地產(chǎn)。

(7)法律和行政法規(guī)規(guī)定禁止轉讓的其他情形。法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉讓的其他情形，是指上述情形之外，其他法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉讓的其他情形。

《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定："商品房預售的，商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房現(xiàn)行轉讓的問題，由國務院規(guī)定。"為抑制投機性購房，2005年5月9日，國務院決定，禁止商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓。

例題：根據(jù)《城市房地產(chǎn)轉讓管理辦法》的規(guī)定，下列房地產(chǎn)中不得轉讓的有( )。（2004年房地產(chǎn)經(jīng)紀人制度試題）

A．權屬有爭議的

B．共有房地產(chǎn)，經(jīng)其他共有人書面同意的

C．已設定抵押的

D．司法機關依法查封限制轉移的

E．未依法領取房地產(chǎn)權屬證書的

答案：ADE

解析：共有房地產(chǎn)，經(jīng)其他共有人書面同意的，可以轉讓。

相關文章：

2012年房地產(chǎn)經(jīng)紀人制度與政策第四章考點

2012年房地產(chǎn)經(jīng)紀人制度與政策第三章考點

更多關注：考試培訓 歷年真題  模擬試題  考試論壇

（責任編輯：中大編輯）

共2頁,當前第1頁  第一頁  前一頁  下一頁