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淺談房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)發(fā)展的對策與思路

加快行業(yè)法制建設，健全房地產(chǎn)經(jīng)紀法律制度首先應明確界定房地產(chǎn)經(jīng)紀這一基本概念，具體確定房地產(chǎn)經(jīng)紀行為的范圍及其結(jié)構(gòu)類型。

其次，明確房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的主管部門及其職能。由房地產(chǎn)管理部門作為專業(yè)主管部門，構(gòu)建與房地產(chǎn)專業(yè)管理相適應、一體化的房地產(chǎn)經(jīng)紀專業(yè)監(jiān)管制度。再者，逐步改進房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的市場準入制度。實施專業(yè)化管理，通過完善相關(guān)法律，逐步形成嚴格的房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)市場準入行政許可制度。最后，推進統(tǒng)一的全國房地產(chǎn)經(jīng)紀人員執(zhí)業(yè)資格注冊制度，制定實施房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格注冊制度的相關(guān)文件，以保障房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)組織履行其執(zhí)業(yè)資格注冊的職責。

理順行業(yè)管理主體關(guān)系，探索新型行業(yè)管理體制目前，房地產(chǎn)經(jīng)紀行政管理存在的主要問題是工商行政與房地部門的管理職能、規(guī)范內(nèi)容重疊交叉，在一定程度導致管理關(guān)系不協(xié)調(diào)。應該實行既統(tǒng)一、又分工、協(xié)調(diào)銜接的房地產(chǎn)經(jīng)紀市場監(jiān)管主體制度，劃清管理職能，理清管理關(guān)系，并將可以通過行業(yè)自律管理的具體事務逐步向行業(yè)組織轉(zhuǎn)移，探索房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)自我管理的新模式。構(gòu)建這一市場監(jiān)管主體制度涉及到兩個層面的關(guān)系，一是房地產(chǎn)經(jīng)紀專業(yè)主管部門與其他政府職能部門之間的分工協(xié)調(diào)；二是房地產(chǎn)經(jīng)紀政府管理部門和房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)組織的分工協(xié)調(diào)。在專業(yè)化管理原則確立的前提下，工商行政管理部門不再對房地產(chǎn)經(jīng)紀人員進行注冊登記管理，主要職能是按照對一般企業(yè)管理的要求，負責對房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)設立的注冊登記的審批、經(jīng)營服務行為的監(jiān)管。

在工商行政管理部門對經(jīng)紀企業(yè)一般化管理基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)管理部門負責對房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)設立、經(jīng)紀人員資質(zhì)取得的專業(yè)許可管理，建立房地產(chǎn)經(jīng)紀人員執(zhí)業(yè)系統(tǒng)，嚴格實施房地產(chǎn)經(jīng)紀人員在一個經(jīng)紀機構(gòu)從業(yè)的制度；對于經(jīng)紀人在不同的經(jīng)紀機構(gòu)之間的流動，由房地產(chǎn)管理部門建立相應的核查制度，以保證對經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)的專業(yè)監(jiān)管。對日常經(jīng)紀活動中的服務分類、服務收費、委托收費交割、經(jīng)紀人員簽名等各項制度進行監(jiān)管并處理。

房地產(chǎn)經(jīng)紀主管部門與房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)組織之間的分工協(xié)調(diào)，實行“政會分離”，建立以房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)組織自律平臺為基礎(chǔ)的行業(yè)管理模式。

健全房地產(chǎn)經(jīng)紀管理制度，優(yōu)化房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)管理首先，健全房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)和從業(yè)人員市場準入與退出制度；在市場準入方面，應按不同經(jīng)紀業(yè)務種類和經(jīng)營范圍，對經(jīng)紀人員及企業(yè)設定不同的門檻，為優(yōu)勝劣汰、不斷提升房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)整體水平奠定基礎(chǔ)。同時，實行優(yōu)勝劣汰，建立退出制度，加強對違法違規(guī)經(jīng)紀行為的監(jiān)督和處罰力度，確立房地產(chǎn)經(jīng)紀依法治理的權(quán)威。

其次，規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀合同管理與建立署名制度。加強對房地產(chǎn)經(jīng)紀合同的監(jiān)管。一方面，可以由房地產(chǎn)管理部門和工商行政部門共同制定《房地產(chǎn)居間/代理合同》的示范文本，引導房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)與客戶簽訂規(guī)范的經(jīng)紀合同；另一方面，應確立房地產(chǎn)經(jīng)紀合同文本備案制度，允許公開查閱，增加經(jīng)紀合同的透明度。同時，根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)紀的專業(yè)化管理要求，應建立房地產(chǎn)經(jīng)紀人署名制度。

第三，完善房地產(chǎn)經(jīng)紀收費管理制度。對房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)收費的管理，有關(guān)部門應在按服務種類制定收費標準的前提下，從重收費標準管理轉(zhuǎn)向重收費行為管理。同時，按服務項目分類，制定最低和最高收費標準，以遏制低價惡性競爭和漫天要價，獲取暴利。

第四，建立房地產(chǎn)交易資金監(jiān)管制度與執(zhí)業(yè)保證金制度。鼓勵更多的金融機構(gòu)參與，建立一個由各級房地產(chǎn)交易中心和多家金融機構(gòu)共同組成的網(wǎng)絡化、化、流轉(zhuǎn)安全、結(jié)算便捷的房地產(chǎn)交易資金監(jiān)管體制。同時，為了避免和分散房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)的執(zhí)業(yè)風險，提高整個行業(yè)的抗風險能力，在條件成熟的時候還可考慮探索建立房地產(chǎn)經(jīng)紀執(zhí)業(yè)保證金制度。

第五，優(yōu)化房地產(chǎn)登記手續(xù)代辦管理制度。加強對從事這類業(yè)務的房地產(chǎn)經(jīng)紀人員進行房地產(chǎn)登記代理專業(yè)知識培訓考試，取得專門資格證書才能持證上崗，同時引入優(yōu)勝劣汰機制。

最后，建立房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)及其從業(yè)人員信用公示制度。由房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)專業(yè)管理部門牽頭建立一個信用公示系統(tǒng)，將經(jīng)紀人員的執(zhí)業(yè)資格、登記注冊情況、驗證情況、獎懲情況，以及經(jīng)紀機構(gòu)的注冊登記、登記備案情況、獎懲情況等基本記錄公示，待新型行業(yè)管理模式建立后再移交給行業(yè)組織，由其承擔信用的記錄公示職能充分發(fā)揮行業(yè)組織作用，健全行業(yè)自律管理的運行機制隨著房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的發(fā)展，尤其是房地產(chǎn)經(jīng)紀人員執(zhí)業(yè)資格注冊職能的確定，房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)組織的自律作用將顯得越來越重要。為了適應房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)自律管理的需要，房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)組織應加強和改進的自身建設，建立起一支職業(yè)化、高水平的專業(yè)隊伍，改進行業(yè)組織的運作機制，緊緊依靠房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)和廣大的執(zhí)業(yè)經(jīng)紀人員，全面履行服務、代表、自律、協(xié)調(diào)的職責。

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