第一章 房地產法律規(guī)定

第三節(jié) 城市房地產管理法相關規(guī)定

作為全面規(guī)范房地產開發(fā)建設、房地產交易、房地產登記等行為的大法，《城市房地產管理法》確立了一系列重要制度和房地產行政管理體制。

一、國有土地有償、有限期使用制度

《城市房地產管理法》規(guī)定，國家依法實行國有土地有償、有限期使用制度。但是，國家在本法規(guī)定的范圍內劃撥國有土地使用權的除外。在計劃經濟時期，我國的城鎮(zhèn)土地使用制度，是對土地實行行政劃撥、無償無限期使用、禁止土地使用者轉讓土地的制度。20世紀70年代末期，中國開始經濟體制改革和對外開放，傳統(tǒng)的城市土地使用制度已不能適應改革開放的需要，急需進行改革。《城市房地產管理法》、《土地管理法》均明確規(guī)定，國家實行國有土地有償使用制度。國有土地有償使用制度的實施，釋放出土地作為生產要素的巨大活力，促進了國民經濟的持續(xù)較快發(fā)展。

二、房地產成交價格申報制度

房地產成交價格不僅關系著當事人之間的財產權益，而且也關系著國家的稅費收益。因此，加強房地產交易價格管理，對于保護當事人合法權益和保障國家的稅費收益，促進房地產市場健康有序的發(fā)展，有著極其重要的作用。

《城市房地產管理法》規(guī)定：“國家實行房地產成交價格申報制度。房地產權利人轉讓房地產，應當向縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門如實申報成交價，不得瞞報或者做不實的申報?！?001年8月修改后發(fā)布的《城市房地產轉讓管理規(guī)定》(原建設部令第96號)中也規(guī)定：“房地產轉讓當事人在房地產轉讓合同簽訂后90日內持房地產權屬證書、當事人的合法證明、轉讓合同等有關文件向房地產所在地的房地產管理部門提出申請，并申報成交價格”;“房地產管理部門核實申報的成交價格，并根據需要對轉讓的房地產進行現場查勘和評估”;“房地產轉讓應當以申報的成交價格作為繳納稅費的依據。成交價格明顯低于正常市場價

格的，以評估價格作為繳納稅費的依據”。這些規(guī)定為房地產成交價格申報制度提供了法律依據，如實申報房地產成交價格是交易當事人的法定義務，是房地產交易受法律保護的必要條件之一。

房地產權利人轉讓房地產、房地產抵押權人依法處分抵押房地產，應當向房屋所在地縣級以上地方人民政府房地產管理部門如實申報成交價格。這一規(guī)定改變了原來計劃經濟體制下價格由國家確定或審批的管理模式，實行交易雙方自愿成交定價，向房地產管理部門申報價格的制度。房地產管理部門在接到價格申報后，如發(fā)現成交價格明顯低于市場正常價格，應當及時通知交易雙方，并不要求交易雙方當事人更改合同約定的成交價格，但交易雙方應當按不低于房地產評估價格繳納了有關稅費后，方為其辦理房地產交易手續(xù)。如果交易雙方對房地產評估價格有異議，可以要求重新評估。交易雙方對重新評估的價格仍有異議，可以

按照法律程序，向人民法院提起訴訟。房地產經紀人在代辦有關交易手續(xù)時，應堅持如實申報，不可遷就當事人意愿瞞價申報，避免可能的房地產交易糾紛及由此引發(fā)的含稅收征管在內的一系列法律責任，防范執(zhí)業(yè)風險。通過對房地產成交價格進行申報管理，既防止房地產交易價格失真，又能有效防止交易雙方為偷逃稅費對交易價格做不實的申報，保證國家的稅費不流失。

三、房地產價格評估制度

《城市房地產管理法》規(guī)定“國家實行房地產價格評估制度。房地產價格評估，應當遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規(guī)定的技術標準和評估程序，以基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格為基礎，參照當地的市場價格進行評估。”“基準地價、標定地價和各類房屋重置價格應當定期確定并公布。具體辦法由國務院規(guī)定?！?/p>

四、房地產價格評估人員資格認證制度

《城市房地產管理法》規(guī)定，“國家實行房地產價格評估人員資格認證制度?！薄冻鞘蟹康禺a中介服務管理規(guī)定》進一步明確：“國家實行房地產價格評估人員資格認證制度。房地產價格評估人員分為房地產估價師和房地產估價員?！薄胺康禺a估價師是經國家統(tǒng)一考試、執(zhí)業(yè)資格認證，取得房地產估價師執(zhí)業(yè)資格證書，并經注冊登記取得房地產估價師注冊證的人員。未取得房地產估價師注冊證的人員，不得以房地產估價師的名義從事房地產估價業(yè)務?！?/p>

五、土地使用權和房屋所有權登記發(fā)證制度

我國現行的房地產登記體制是房屋和土地分別由房地產管理部門和土地管理部門分別登記。房屋與所占用的土地密不可分，房地產登記應當一并完成，但統(tǒng)一登記涉及行政管理體制改革，需要有一個過程。長期以來我國將房屋與土地實行分部門管理的體制，將登記機構與行政機關的設置與職能掛鉤，導致我國房地產登記中，一般是土地使用權登記和房屋所有權登記在土地部門和房地產部門分別進行?！冻鞘蟹康禺a管理法》規(guī)定：“由縣級以上人民政府房產管理部門核實并頒發(fā)房屋所有權證書”。一些地方已經將房地產和土地統(tǒng)一在一個部門管理，實現了房地產的統(tǒng)一登記。

六、房地產行政管理體制

《城市房地產管理法》規(guī)定，國務院建設行政主管部門、土地管理部門依照國務院規(guī)定的職權劃分，各司其職，密切配合，管理全國房地產工作?？h級以上地方人民政府房產管理、土地管理部門的機構設置及其職權由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。

房地產經紀業(yè)務主要涉及房地產交易。房地產交易管理是指政府及其房地產交易管理部門、其他相關部門以法律的、行政的、經濟的手段，對房地產交易活動行使的指導、監(jiān)督等管理活動，是房地產市場管理的重要內容。

房地產交易的管理機構是指履行房地產交易管理職能的政府部門或其授權的機構，包括國務院建設(房地產)行政主管部門，省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(房地產)行政主管部門，市、縣人民政府建設(房地產)行政主管部門或其授權的機構，如房地產交易管理所、房地產市場管理處、房地產市場產權監(jiān)理處、房地產交易中心等。

市、縣房地產交易管理機構的主要工作任務是：

1.執(zhí)行國家有關房地產交易管理的法律法規(guī)、部門規(guī)章，并制定具體實施辦法;

2.整頓和規(guī)范房地產交易秩序，對房地產交易、經營等活動進行指導和監(jiān)督，查處違法行為，維護當事人的合法權益;

3.辦理房地產交易登記、鑒證及權屬轉移初審手續(xù);

4.協助財政、稅務部門征收與房地產交易有關的稅款;

5.為房地產交易提供洽談協議，交流信息，展示行情等各種服務;

6.建立定期的市場交易信息發(fā)布制度，為政府宏觀決策和正確引導市場發(fā)展服務。

復習思考題

1.房地產及房地產業(yè)的含義?

2.房地產法律體系包括哪些內容?

3.城市房地產管理法規(guī)定了哪些制度?

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（責任編輯：lqh）

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