為了幫助廣大的考生系統(tǒng)的復習房產(chǎn)經(jīng)紀人考試的知識點，本文將主要針對房產(chǎn)經(jīng)紀人制度與政策考試第七章考點進行詳細的講解，希望對您參加本次考試有所幫助，并在此預祝您金榜題名！

二、物業(yè)管理的性質

社會化、專業(yè)化、市場化是物業(yè)管理的三個基本特性。

1．社會化

物業(yè)管理的社會化有兩層基本含義，一是物業(yè)的所有權人要到社會上去選聘物業(yè)服務企業(yè)；二是物業(yè)服務企業(yè)要到社會上去尋找可以代管的物業(yè)。物業(yè)的所有權、使用權與物業(yè)的經(jīng)營管理權相分離是物業(yè)管理社會化的必要前提，現(xiàn)代化大生產(chǎn)的社會專業(yè)分工則是實現(xiàn)物業(yè)管理社會化的必要條件。

2．專業(yè)化

物業(yè)管理的專業(yè)化是指由物業(yè)服務企業(yè)通過合同或契約的簽訂，按照產(chǎn)權人和使用人的意志與要求去實施專業(yè)化管理。隨著經(jīng)濟的發(fā)展和科技的進步，建設領域不斷涌現(xiàn)新技術、新產(chǎn)品，物業(yè)的智能化程度越來越高，只有那些擁有掌握管理技術和硬件技術的專業(yè)人員，具有先進的管理工具及設備，建立科學、規(guī)范的管理措施及工作程序的物業(yè)服務企業(yè)，才有能力提供相應的物業(yè)管理服務。因此，物業(yè)服務企業(yè)必須具備一定的專業(yè)資質并達到一定的專業(yè)水平。

3．市場化

市場化是物業(yè)管理的最主要的特點。在市場經(jīng)濟條件下，物業(yè)管理的屬性是經(jīng)營，提供的商品是勞務服務，提供的方式是委托。物業(yè)服務企業(yè)是按照現(xiàn)代企業(yè)制度組建并運作，向業(yè)主和使用人提供勞務和服務，業(yè)主和使用人購買并消費這種服務。這種通過市場競爭機制和商品經(jīng)營的方式所實現(xiàn)的商業(yè)行為就是市場化。

例題：物業(yè)管理的三個基本特性是( )。

A．社會化 B．專業(yè)化 C．市場化 D、私有化 E．綜合化

答案：ABC

解析：私有化、綜合化不是目前物業(yè)管理的基本特征。

三、物業(yè)管理的基本內容

物業(yè)管理服務的基本內容按服務的性質和提供的方式可分為：常規(guī)性的公共服務、針對性的專項服務和委托性的特約服務三大類。

(一)常規(guī)性的公共服務

這是指物業(yè)管理中公共性的管理和服務工作，是物業(yè)服務企業(yè)面向全體住用人提供的最基本的管理和服務，目的是確保物業(yè)的完好與正常使用，保證正常的工作生活秩序和良好的環(huán)境。公共性服務管理工作是物業(yè)內所有住用人每天都能享受到的，其具體內容和要求在物業(yè)服務合同中應有明確規(guī)定。因此，物業(yè)服務企業(yè)就有義務按時按質提供這類服務；住用人在享受這些服務時也不需要事先再提出或作出某種約定。

公共服務主要有以下7項：①房屋共用部位的維護與管理。②房屋共用設備設施及其運行的維護和管理。③環(huán)境衛(wèi)生、綠化管理服務。④物業(yè)管理區(qū)域內公共秩序、消防、交通等協(xié)助管理事項的服務。⑤物業(yè)裝飾裝修管理服務。包括房屋裝修的申請與批準及對裝修的設計、安全等各項管理工作。⑥維修資金的代管服務。這是指物業(yè)服務企業(yè)接受業(yè)主委員會或物業(yè)產(chǎn)權人委托，對代管的房屋共用部位共用設施設備維修資金的管理工作。⑦物業(yè)檔案資料的管理。

(二)針對性的專項服務

針對性的專項服務是指物業(yè)服務企業(yè)面向廣大住用人，為滿足其中一些住戶、群體和單位的一定需要而提供的各項服務工作。其特點是物業(yè)服務企業(yè)事先設立服務項目，并將服務內容與質量、收費標準公布，當住用人需要這種服務時，可自行選擇。專項服務實質上是一種代理業(yè)務，為住用人提供工作、生活的方便。專項服務是物業(yè)服務企業(yè)開展多種經(jīng)營的主渠道。

專項服務的內容主要有日常生活、商業(yè)服務、文教體衛(wèi)、社會福利及各類中介和金融服務五大類。其中，各類中介服務是指物業(yè)服務企業(yè)受業(yè)主委托，開展代辦各類保險，代理市場營銷、租賃，進行房地產(chǎn)評估及其他中介代理工作。需要注意的是，有些中介代理工作需要具有相應的資格或委托具有相應資質條件的機構和人員進行。

(三)委托性的特約服務

特約服務是為滿足物業(yè)產(chǎn)權人、使用人的個別需求受其委托而提供的服務，通常指在物業(yè)服務合同中未要求、物業(yè)服務企業(yè)在專項服務中也未設立，而物業(yè)產(chǎn)權人、使用人又提出該方面的需求，此時，物業(yè)服務企業(yè)應在可能的情況下盡量滿足其需求，提供特約服務。

特約服務實際上是專項服務的補充和完善。當有較多的住用人有某種需求時，物業(yè)服務企業(yè)可將此項特約服務納入專項服務。

上述三大類管理與服務工作是物業(yè)管理的基本內容。物業(yè)服務企業(yè)在實施物業(yè)管理時，第一大類是最基本的工作，是必須做好的。同時根據(jù)自身的能力和住用人的需求，確定第二、第三大類中的具體服務項目與內容，采取靈活多樣的經(jīng)營機制和服務方式，以人為本做好物業(yè)管理的各項管理與服務工作，并不斷拓展其廣度和深度。

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（責任編輯：中大編輯）

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