為了幫助廣大的考生系統(tǒng)的復(fù)習(xí)房產(chǎn)經(jīng)紀人考試的知識點，本文將主要針對房產(chǎn)經(jīng)紀人制度與政策考試第七章考點進行詳細的講解，希望對您參加本次考試有所幫助，并在此預(yù)祝您金榜題名！

例題：業(yè)主委員會的性質(zhì)是( )。

A．業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)

B．業(yè)主委員會是業(yè)主大會的決策機構(gòu)

C．業(yè)主委員會是代表和維護業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益，決定物業(yè)重大管 理事項的業(yè)主自治管理組織

D．業(yè)主委員會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成

答案：A

解析：業(yè)主委員會不是業(yè)主大會的決策機構(gòu)。

四、物業(yè)管理的委托和物業(yè)管理招投標

(一)物業(yè)管理的委托

1．物業(yè)管理委托方

物業(yè)管理的委托方是業(yè)主。按物業(yè)產(chǎn)權(quán)歸屬和物業(yè)管理委托的時間，物業(yè)管理的委托方有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、公房出售單位和業(yè)主大會三類主體。

(1)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在以下兩種情況下是物業(yè)管理的委托方。

一是對建成后以銷售為主的物業(yè)，在物業(yè)建成和出售前，其產(chǎn)權(quán)歸屬房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。因此，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負責(zé)首次選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

二是對建成后并不出售，而出租經(jīng)營的物業(yè)，因其產(chǎn)權(quán)始終歸屬開發(fā)企業(yè)，所以，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一直是物業(yè)管理的委托方。

(2)公房出售單位

隨著我國住房制度改革的深入，政府單位原有公房正在逐步出售給住用人。公房在出售前，產(chǎn)權(quán)屬政府單位所有；出售后，產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移。由于住用人購買原住房的時間不等，物業(yè)區(qū)域內(nèi)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的份額不等，所以，在業(yè)主大會成立之前，公房出售單位作為原業(yè)主，與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一樣，負責(zé)首次選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

(3)業(yè)主大會

以銷售為主的物業(yè)，當業(yè)主入住達到一定時間或一定比例時，以及原有公房的出售達到一定比例時均應(yīng)按規(guī)定成立業(yè)主大會，并選舉業(yè)主委員會。業(yè)主大會成立后就是全體業(yè)主的代表，與新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，前期物業(yè)服務(wù)合同自行終止。

2．物業(yè)管理招投標

(1)物業(yè)管理招投標的內(nèi)涵

物業(yè)管理招投標包括物業(yè)管理招標和物業(yè)管理投標兩部分。

物業(yè)管理招標是指物業(yè)所有人通過制定符合其管理服務(wù)要求和標準的招標文件，通過招投標確定物業(yè)服務(wù)企業(yè)的過程。

物業(yè)管理投標是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)為開拓業(yè)務(wù)，依據(jù)物業(yè)管理招標文件的要求組織編寫標書，并向招標單位遞交應(yīng)聘申請和投標書，參加物業(yè)管理競標，以求通過市場競爭獲得物業(yè)管理權(quán)的過程。

物業(yè)管理招投標是物業(yè)管理招標行為和物業(yè)管理投標行為的有機結(jié)合，通過招投標，物業(yè)管理供需主體在平等互利的基礎(chǔ)上建立起一種新型的勞務(wù)商品關(guān)系。物業(yè)管理招投標實質(zhì)是一種市場雙向選擇行為。

國家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，為了規(guī)范物業(yè)管理招標投標活動，保護招標投標當事人的合法權(quán)益，促進物業(yè)管理市場的公平競爭，原建設(shè)部制定了《前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》(建住房[2003]130號)，規(guī)定："住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅的建設(shè)單位，應(yīng)當通過招投標的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)"。并且明確："前期物業(yè)管理招標投標應(yīng)當遵循公開、公平、公正和誠實信用的原則"。

(2)物業(yè)管理招標方式

物業(yè)管理招標的形式可分為公開招標和邀請招標。除特殊情況(如單一產(chǎn)權(quán)人招標)外，物業(yè)管理不適用議標。《前期物業(yè)管理招投標管理暫行辦法》第三條規(guī)定：投標人少于3個或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式，即議標，選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。另外，對物業(yè)服務(wù)合同到期后原物業(yè)服務(wù)企業(yè)的再次聘用通常采用議標方式。

(二)公開招標

公開招標又稱為無限競爭性公開招標，由招標人通過報刊、電視、網(wǎng)絡(luò)等各種媒體向社會公開發(fā)布招標公告，凡符合投標基本條件又有興趣的物業(yè)服務(wù)企業(yè)均可申請投標。

公開招標的優(yōu)點是招標方有較大的選擇范圍，同時比較有利于避免各種關(guān)系的影響；但由于涉及面廣，這種招標方式的時間長、資金成本高。公開招標一般適用于規(guī)模較大的物業(yè)，尤其是收益性物業(yè)。

(三)邀請招標

邀請招標又稱有限競爭性招標，由招標人以投標邀請書的方式向預(yù)先選擇的有能力承擔(dān)的若干物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)出招標邀請，參與競標?！肚捌谖飿I(yè)管理招投標管理暫行辦法》中規(guī)定，邀請招標應(yīng)向3家以上企業(yè)發(fā)出投標邀請書。

相對于公開招標來說，邀請招標的成本比較低，可以保證投標企業(yè)具有相關(guān)的資質(zhì)條件和經(jīng)驗；但邀請招標可能會漏掉一些有較強競爭力的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，暗箱操作的可能性有時比較大。因此，在選擇招標方式的時候應(yīng)注意權(quán)衡利弊。

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