第三章房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營

第三節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目的質(zhì)量責(zé)任制度

一、房地產(chǎn)開發(fā)項目的質(zhì)量責(zé)任制度

(一)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)對其開發(fā)的房地產(chǎn)項目承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任

《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)項目，應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和建筑工程質(zhì)量、安全標(biāo)準(zhǔn)、建筑工程勘察、設(shè)計、施工的技術(shù)規(guī)范以及合同的約定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對其開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)項目的質(zhì)量承擔(dān)責(zé)任?？辈臁⒃O(shè)計、施工、監(jiān)理等單位應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定或者合同的約定，承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須對其開發(fā)的房地產(chǎn)項目承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為房地產(chǎn)項目建設(shè)和營銷的主體，是整個活動的組織者。盡管在建設(shè)環(huán)節(jié)許多工作都由勘察設(shè)計、施工等單位承擔(dān)，出現(xiàn)質(zhì)量責(zé)任可能是由于勘察設(shè)計、施工或者材料供應(yīng)商的責(zé)任，但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是組織者，其他所有參與部門都是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選擇的，都和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生合同關(guān)系，出現(xiàn)問題也應(yīng)當(dāng)由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與責(zé)任單位協(xié)調(diào)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)項目，必須要經(jīng)過工程建設(shè)環(huán)節(jié)，必須符合《建筑法》及建筑方面的有關(guān)法律規(guī)定，符合工程勘察、設(shè)計、施工等方面的技術(shù)規(guī)范，符合工程質(zhì)量、工程安全方面的有關(guān)規(guī)定和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，這是對房地產(chǎn)開發(fā)項目在建設(shè)過程中的基本要求，同時還要嚴(yán)格遵守合同的約定。

(二)對質(zhì)量不合格的房地產(chǎn)開發(fā)項目的處理方式

房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量涉及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、工程勘察、設(shè)計單位、施工單位、監(jiān)理單位、材料供應(yīng)部門等，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量的好壞直接影響房屋的合理使用和購房者的生命財產(chǎn)安全。房屋竣工后，必須驗收合格后方可交付使用。商品房交付使用后，購買人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請重新核驗。經(jīng)核驗，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購買人有權(quán)退房，給購買人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。這樣規(guī)定目的主要是為了保護(hù)購買商品房的消費者的合法權(quán)益。應(yīng)當(dāng)注意以下幾個問題：

一是購房人在商品房交付使用之后發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題，這里的交付使用之后，是指辦理了交付使用手續(xù)之后，可以是房屋所有權(quán)證辦理之前，也可以是房屋所有權(quán)證辦理完備之后。主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問題與使用時間關(guān)系不大，主要是設(shè)計和施工原因造成的，因而，只要在合理的使用年限內(nèi)，屬于主體結(jié)構(gòu)的問題，都可以申請質(zhì)量部門認(rèn)定，房屋主體結(jié)構(gòu)不合格的，均可申請退房。

二是確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，而不是一般性的質(zhì)量問題。房屋質(zhì)量有很多種，一般性的質(zhì)量問題主要通過質(zhì)量保修解決，而不是退房，三是必須向工程質(zhì)量監(jiān)督部門申請重新核驗，以質(zhì)量監(jiān)督部門核驗的結(jié)論為依據(jù)。這里的質(zhì)量監(jiān)督部門是指專門進(jìn)行質(zhì)量驗收的質(zhì)量監(jiān)督站，其他單位的核驗結(jié)果不能作為退房的依據(jù)。四是對給購房人造成損失應(yīng)當(dāng)有合理的界定，只應(yīng)包含直接損失，不應(yīng)含精神損失等間接性損失。

對于經(jīng)工程質(zhì)量監(jiān)督部門核驗，確屬房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，消費者有權(quán)要求退房，終止房屋買賣關(guān)系。也有權(quán)采取其他辦法，如雙方協(xié)商換房等，選擇退房還是換房，權(quán)力在消費者。這樣規(guī)定目的也是為了保護(hù)購買商品房的消費者的合法權(quán)益。

二、住宅質(zhì)量保證和住宅使用說明制度

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品住房交付使用時，向購買人提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。

(一)住宅質(zhì)量保證書

1.內(nèi)容

《住宅質(zhì)量保證書》應(yīng)當(dāng)列明工程質(zhì)量監(jiān)督部門核驗的質(zhì)量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內(nèi)容。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照住宅質(zhì)量保證書的約定，承擔(dān)商品房保修責(zé)任。

保修期內(nèi)，因房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對商品房進(jìn)行維修，致使房屋原使用功能受到影響，給購買人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

2.保修項目和保修期

商品住宅的保修期不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修約定保修的存續(xù)期;存續(xù)期少于最低保修期限的，保修期不得低于下列最低保修期限。

(1)地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)在合理使用壽命年限內(nèi)承擔(dān)保修;

(2)屋面防水3年(竣工多年后房屋售出的，房屋建筑工程的最低保修期限已不足3年的，適用此款);

(3)墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏1年;

(4)墻面、頂棚抹灰層脫落1年;

(5)地面空鼓開裂、大面積起砂1年;

(6)門窗翹裂、五金件損壞1年;

(7)管道堵塞2個月;

(8)供熱、供冷系統(tǒng)和設(shè)備1個采暖期或供冷期;

(9)衛(wèi)生潔具1年;

(10)燈具、電器開關(guān)6個月。

其他部位、部件的保修期限，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與用戶自行約定。

非住宅商品房的保修期不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修的存續(xù)期。

在保修期限內(nèi)發(fā)生的屬于保修范圍的質(zhì)量問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并對造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。因不可抗拒力或者使用不當(dāng)造成的損失，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不承擔(dān)責(zé)任。保修期自商品住宅交付之日起計算。

(二)住宅使用說明書的內(nèi)容

《住宅使用說明書》應(yīng)當(dāng)對住宅的結(jié)構(gòu)、性能和各部位(部件)的類型、性能、標(biāo)準(zhǔn)等作出說明，并提出使用注意事項，一般應(yīng)當(dāng)包含以下內(nèi)容：

(1)開發(fā)單位、設(shè)計單位、施工單位，委托監(jiān)理的應(yīng)注明監(jiān)理單位;

(2)結(jié)構(gòu)類型;

(3)裝修、裝飾注意事項;

(4)上水、下水、電、燃?xì)?、熱力、通信、消防等設(shè)施配置的說明;

(5)有關(guān)設(shè)備、設(shè)施安裝預(yù)留位置的說明和安裝注意事項;

(6)門、窗類型，使用注意事項;

(7)配電負(fù)荷;

(8)承重墻、保溫墻、防水層、陽臺等部位注意事項的說明;

(9)其他需說明的問題

住宅中配置的設(shè)備、設(shè)施，生產(chǎn)廠家另有使用說明書的，應(yīng)附于《住宅使用說明書》中。

三、商品房交付使用管理

(1)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按期交付符合交付使用條件的商品房

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。未能按期交付的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。超過合同約定的期限，開發(fā)商仍不能交付商品房的，購房人還有權(quán)解除合同。因不可抗力或者當(dāng)事人在合同中約定的其他原因，需延期交付的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時告知買受人。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房時設(shè)置樣板房的，應(yīng)當(dāng)說明實際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房是否一致，未作說明的，實際交付的商品房應(yīng)當(dāng)與樣板房一致。

(2)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向購房人提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》商品房交付使用時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)規(guī)定，向買受人提供《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》，并在合同中就保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容作出約定。保修期從交付之日起計算。

(3)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用前按項目委托具有房產(chǎn)測繪資格的單位實施測繪，測繪成果報房地產(chǎn)行政主管部門審核后用于房屋權(quán)屬登記

對于期房來說，《商品房買賣合同》約定的商品房面積是根據(jù)設(shè)計圖紙測出來的，商品房建成后的測繪結(jié)果與合同中約定的面積數(shù)據(jù)如果有差異，商品房交付時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房人應(yīng)對面積差異根據(jù)合同載明的方式處理。合同未作約定的，按照《商品房銷售管理辦法》第二十條規(guī)定處理。

(4)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)協(xié)助購買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起60日內(nèi)，將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門。同時房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房買受人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。

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（責(zé)任編輯：lqh）

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