第四節(jié)房地產(chǎn)估價的成本法

一、成本法概述

成本法是求取估價對象在價值時點(diǎn)的重新購建價格和折舊，然后將重新購建價格減去折舊來求取估價對象價值或價格的方法。所謂重新購建價格，是指假設(shè)在價值時點(diǎn)重新取得全新狀況的估價對象的必要支出，或者重新開發(fā)全新狀況的估價對象的必要支出及應(yīng)得利潤。所謂折舊，是指各種原因造成的估價對象價值的實(shí)際減損，其金額為估價對象在價值時點(diǎn)的市場價值與在價值時點(diǎn)的重新購建價格之差。

成本法也可以說是以房地產(chǎn)價格各個組成部分之和為基礎(chǔ)來求取房地產(chǎn)價值的方法。即先把房地產(chǎn)價格分解為它的各個組成部分，然后分別求取各個組成部分，再將各個組成部分相加。因此，成本法也稱為積算法。由此還可知成本法中的“成本”不是通常意義上的成本(不含利潤)，而是價格(包含利潤)。

成本法的理論依據(jù)是生產(chǎn)費(fèi)用價值論——商品的價格是依據(jù)其生產(chǎn)所必要的費(fèi)用而決定。具體義可以分為從賣方的角度來看和從買方的角度來看。

運(yùn)用成本法估價一般分為以下4個步驟：①收集房地產(chǎn)價格構(gòu)成等資料。②測算重新購建價格。③測算建筑物折舊。④求取積算價格。

二、成本法的基本公式

成本法最基本的公式為：

房地產(chǎn)價值=重新購建價格-建筑物折舊(8——26)

上式可以根據(jù)以下兩類估價對象而具體化：①新開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)。②舊的房地產(chǎn)。

新開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)又可以分為新開發(fā)的房地(土地連同建筑物)、新建成的建筑物和新開發(fā)的土地3種情況。在新開發(fā)的房地的情況下，成本法的基本公式為：

新開發(fā)的房地價值=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤(8——27)

新建成的建筑物價值為建筑物建設(shè)成本及與其相應(yīng)的管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤，不應(yīng)包含土地取得成本、土地開發(fā)成本以及與土地取得成本、土地開發(fā)成本相應(yīng)的管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤。因此，測算新建成的建筑物價值的基本公式為：

新建成的建筑物價值=建筑物建設(shè)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用

+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤(8—28)

新開發(fā)的土地包括填海造地、開山造地、征收農(nóng)地并進(jìn)行“三通一平”等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和場地平整后的土地，城市房屋拆遷并進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施改造和場地平整后的土地等。在這些情況下，成本法的基本公式為：

新開發(fā)的土地價值=取得待開發(fā)土地的成本+土地開發(fā)成本+管理費(fèi)用

+銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤(8—29)

上式中，管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤是與取得待開發(fā)上地的成本、土地開發(fā)成本相應(yīng)的部分。

新開發(fā)的房地產(chǎn)采用成本法估價雖然一般不存在物質(zhì)折舊，但應(yīng)考慮該類房地產(chǎn)的供求狀況.估價對象的選址是否適當(dāng)，規(guī)劃設(shè)計是否合理，工程質(zhì)量、周圍環(huán)境景觀的好壞等，全面衡量其功能折舊、經(jīng)濟(jì)折舊以及可能的增值因素，予以適當(dāng)?shù)臏p價或增價調(diào)整。例如，運(yùn)用成本法評估某個在建工程的價值，雖然該在建工程實(shí)實(shí)在在投入了較多費(fèi)用，但在房地產(chǎn)市場不景氣時要予以減價調(diào)整。

在實(shí)際運(yùn)用成本法評估新開發(fā)的房地產(chǎn)價值時，一般是模擬房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)過程，在房地產(chǎn)價格構(gòu)成的基礎(chǔ)上，根據(jù)估價對象及當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況，對上述基本公式進(jìn)行具體化，然后進(jìn)行價值測算。上述適用于新開發(fā)的土地的基本公式，在具體情況下還會有具體形式，其中成片開發(fā)完成后的某宗熟地，例如，新開發(fā)區(qū)中某宗土地的估價公式如下：

新開發(fā)區(qū)某宗土地的單價：(取得開發(fā)區(qū)用地的總成本+土地開發(fā)總成本+總管理費(fèi)用

+總銷售費(fèi)用+總投資利息+總銷售稅費(fèi)+總開發(fā)利潤)

÷(開發(fā)區(qū)用地總面積×開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率)

×用途、區(qū)位等因素調(diào)整系數(shù)

(8—30)

上式中：

開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率=開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地總面積

÷開發(fā)區(qū)用地總面積×1 00%

(8—31)

實(shí)際測算時通常分為以下3個步驟：①計算開發(fā)區(qū)全部土地的平均價格。②計算開發(fā)區(qū)可轉(zhuǎn)讓土地的平均價格。這是用第一步計算出的平均價格除以可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率。③計算開發(fā)區(qū)某宗土地的價格。這是將第二步計算出的平均價格，根據(jù)宗地的規(guī)劃用途、具體位置、使用期限、容積率等做適當(dāng)?shù)脑鰷p價調(diào)整。新開發(fā)區(qū)土地的分宗估價，成本法是一種有效的方法，因?yàn)樾麻_發(fā)區(qū)在初期，房地產(chǎn)市場一般還未形成，土地收益也還沒有。

成本法估價的典型房地產(chǎn)是舊的房地產(chǎn)。舊的房地產(chǎn)可以分為舊的房地和舊的建筑物兩種情況。在舊的房地的情況下，成本法的基本公式為：

舊的房地價值=房地重新購建價格-建筑物折舊

(8—3 2)或者

舊的房地價值：土地重新購建價格+建筑物重新購建價格-建筑物折舊(8—33)

在舊的建筑物的情況下，成本法的基本公式為：

舊的建筑物價值=建筑物重新購建價格-建筑物折舊

(8—34)

三、重新購建價格的求取

重新購建價格也稱為重新購建成本，是指假設(shè)在價值時點(diǎn)重新取得全新狀況的估價對象所必要的支出，或者重新開發(fā)建設(shè)全新狀況的估價對象所必要的支出及應(yīng)獲得的正常利潤。其中的重新取得可以簡單地理解為重新購買，重新開發(fā)建設(shè)可以簡單地理解為重新生產(chǎn)、把握重新購建價格的含義，還應(yīng)特別注意以下3點(diǎn)：①重新購建價格應(yīng)是價值時點(diǎn)時的價格。②重新購建價格應(yīng)是客觀的價格。③建筑物的重新購建價格應(yīng)是在全新狀況下的價格，土地的重新購建價格應(yīng)是在價值時點(diǎn)狀況下的價格。

求取房地的重新購建價格有兩大路徑：一是不將該房地分為土地和建筑物兩個相對獨(dú)立的部分，而是模擬房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)過程，在房地產(chǎn)價格構(gòu)成的基礎(chǔ)上，采用成本法來求取;二是將該房地分為土地和建筑物兩個相對獨(dú)立的部分，先求取土地的重新購建價格，再求取建筑物的重新購建價格，然后將兩者相加來求取。后一種路徑適用于土地市場上以能直接在其上進(jìn)行房屋建設(shè)的熟地交易為主的情況。

四、建筑物折舊的求取

(一)建筑物折舊的原因

估價上的建筑物折舊是指各種原因造成的建筑物價值減損，其金額為建筑物在價值時點(diǎn)的市場價值與在價值時點(diǎn)的重新購建價格之差，即：

建筑物折舊=建筑物重新購建價格-建筑物市場價值(8—35)

根據(jù)引起折舊的原因，建筑物折舊可分為物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊三大類。

(二)建筑物折舊的求取方法

求取建筑物折舊的方法主要有年限法、市場提取法、分解法。其中，年限法也稱為年齡一壽命法，是根據(jù)建筑物的有效年齡和預(yù)期經(jīng)濟(jì)壽命或預(yù)期剩余經(jīng)濟(jì)壽命來測算建筑物折舊的方法。

建筑物的壽命可分為自然壽命和經(jīng)濟(jì)壽命。建筑物的自然壽命是指從建筑物竣工之日開始到建筑物主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和設(shè)備的自然老化或損壞而不能繼續(xù)保證建筑物安全使用為止的時間。建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命是指從建筑物竣工之日開始到建筑物對房地產(chǎn)價值不再有貢獻(xiàn)為止的時間。例如，收益性建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命，具體是自建筑物竣工之日起算，在正常市場和運(yùn)營狀態(tài)下產(chǎn)生的收入大于運(yùn)營費(fèi)用的持續(xù)時間。

建筑物的年齡可分為實(shí)際年齡和有效年齡。

建筑物的剩余壽命是其壽命減去年齡以后的壽命，分為剩余自然壽命和剩余經(jīng)濟(jì)壽命。建筑物的剩余自然壽命是其自然壽命減去實(shí)際年齡以后的壽命。建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命是其經(jīng)濟(jì)壽命減去有效年齡以后的壽命，即：

剩余經(jīng)濟(jì)壽命=經(jīng)濟(jì)壽命-有效年齡(8—36)

因此.如果建筑物的有效年齡比實(shí)際年齡小，就會延長建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命;反之，就會縮短建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命。建筑物的有效年齡是從價值時點(diǎn)向過去計算的時間，剩余經(jīng)濟(jì)壽命是從價值時點(diǎn)開始到建筑物經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束為止的時間，兩者之和等于建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命。如果建筑物的有效年齡小于實(shí)際年齡，就相當(dāng)于建筑物比其實(shí)際竣工之日晚建成。此時，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命可視為從這個晚建成之日開始到建筑物對房地產(chǎn)價值不再有貢獻(xiàn)為止的時間。

（責(zé)任編輯：xy）

共7頁,當(dāng)前第4頁  第一頁  前一頁  下一頁