第六節(jié)房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告

一、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告概述

房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告是房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和注冊房地產(chǎn)估價(jià)師向估價(jià)委托人所做的關(guān)于估價(jià)情況和結(jié)果的正式陳述，可視為房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和注冊房地產(chǎn)估價(jià)師提供給估價(jià)委托人的“產(chǎn)品”，是給予委托人關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)值或價(jià)格的正式答復(fù)，也是記述估價(jià)過程、反映估價(jià)成果的文件及關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)值或價(jià)格的分析報(bào)告。

房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告一般應(yīng)采取書面形式。書面報(bào)告按照格式，分為敘述式報(bào)告和表格式報(bào)告。成套住宅抵押估價(jià)報(bào)告可以采用表格式報(bào)告。

二、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的組成

房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告通常由八大部分組成：①封面。②目錄。③致估價(jià)委托人函。④估價(jià)師聲明。⑤估價(jià)假設(shè)和限制條件。⑥估價(jià)結(jié)果報(bào)告。⑦估價(jià)技術(shù)報(bào)告。⑧附件。

(一)封面

封面的內(nèi)容一般包括：①標(biāo)題(估價(jià)報(bào)告名稱)。②估價(jià)項(xiàng)目名稱。③委托人(名稱或者姓名)。④估價(jià)機(jī)構(gòu)(名稱)。⑤注冊房地產(chǎn)估價(jià)師(姓名和注冊號)。⑥估價(jià)作業(yè)期(估價(jià)的起止日期。具體是估價(jià)委托書出具日期至估價(jià)報(bào)告出具日期)。⑦估價(jià)報(bào)告編號。

(二)目錄

目錄中通常按照前后次序列出估價(jià)報(bào)告各個(gè)組成部分的名稱及其對應(yīng)的頁碼，以便于委托人或估價(jià)報(bào)告使用者對估價(jià)報(bào)告的框架和內(nèi)容有一個(gè)總體了解，并容易查找到其感興趣的內(nèi)容。

(三)致估價(jià)委托人函

致估價(jià)委托人函是估價(jià)機(jī)構(gòu)正式地向估價(jià)委托人報(bào)告估價(jià)結(jié)果及呈送估價(jià)報(bào)告的信件。說明估價(jià)機(jī)構(gòu)接受估價(jià)委托人的委托，選派哪些估價(jià)師，根據(jù)什么估價(jià)目的，遵守公認(rèn)的估價(jià)原則，按照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓纼r(jià)程序，運(yùn)用哪些估價(jià)方法，對什么估價(jià)對象在什么日期(價(jià)值時(shí)點(diǎn))的什么價(jià)值(價(jià)值類型)進(jìn)行了專業(yè)分析、測算和判斷，估價(jià)結(jié)果總價(jià)和單價(jià)分別是多少，以及估價(jià)報(bào)告使用期限等。

估價(jià)報(bào)告使用期限也稱為估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期、估價(jià)報(bào)告有效期，是指自估價(jià)報(bào)告出具日期起算，使用估價(jià)報(bào)告不得超過的時(shí)間。致估價(jià)委托人函中的落款日期即為估價(jià)報(bào)告出具日期。估價(jià)報(bào)告使用期限的長短應(yīng)根據(jù)估價(jià)目的和預(yù)計(jì)估價(jià)對象的市場價(jià)格變化程度來確定，原則上不超過一年。估價(jià)報(bào)告使用期限的表達(dá)形式為：自××年××月××日起至××年××月××日止;或者：自××年××月××日起算××年(××月、××口)。明確估價(jià)報(bào)告使用期限的意義重大：超過估價(jià)報(bào)告使用期限使用估價(jià)報(bào)告的，相關(guān)責(zé)任由使用者承擔(dān)：在估價(jià)報(bào)告使用期限內(nèi)使用估價(jià)報(bào)告的，相關(guān)責(zé)任由出具估價(jià)報(bào)告的估價(jià)機(jī)構(gòu)承擔(dān)，但使用者不當(dāng)使用的除外。因此，估價(jià)報(bào)告使用期限不同于估價(jià)責(zé)任期限：如果估價(jià)報(bào)告超過了其使用期限還未得到使用，則估價(jià)責(zé)任期限就是估價(jià)報(bào)告使用期限;如果估價(jià)報(bào)告在其使用期限內(nèi)得到使用，則估價(jià)責(zé)任期限應(yīng)為無限期或者到估價(jià)服務(wù)的行為結(jié)束為止。

(四)估價(jià)師聲明

估價(jià)師聲明是注冊房地產(chǎn)估價(jià)師對估價(jià)報(bào)告的合法性、真實(shí)性、合理性以及估價(jià)的獨(dú)立、客觀、公正性等問題的說明或保證。所有參加估價(jià)項(xiàng)目的注冊房地產(chǎn)估價(jià)師都應(yīng)在該聲明中簽名，但非注冊房地產(chǎn)估價(jià)師不應(yīng)在該聲明中簽名。該聲明對簽名的注冊房地產(chǎn)估價(jià)師也可以起著一種警示作用。

(五)估價(jià)假設(shè)和限制條件

估價(jià)假設(shè)和限制條件是有針對性并盡量簡潔地說明估價(jià)所必要、但尚不能肯定而又必須予以明確的前提條件，以及由估價(jià)目的決定的評估的估價(jià)對象狀況與估價(jià)對象現(xiàn)狀不同之處。

房地產(chǎn)價(jià)值受許多因素的影響，在不同的前提條件下會有不同的價(jià)值。但估價(jià)的前提條件不是委托人和估價(jià)師可以隨意假定的。假定一是要基于事實(shí)之上，二是要根據(jù)估價(jià)目的的需要。因此，如果不是估價(jià)目的的需要，對于確定性因素，不得進(jìn)行假設(shè)：對于不確定因素，估價(jià)師應(yīng)勤勉盡責(zé)，予以必要的專業(yè)關(guān)注，針對估價(jià)項(xiàng)目的具體情況，合理且有依據(jù)地做出假定。嚴(yán)禁估價(jià)師為了迎合委托人的高估或者低估要求，有意編造估價(jià)假設(shè)和限制條件。

估價(jià)假設(shè)和限制條件主要包括以下方面：一是對委托人提供的有關(guān)情況和資料的真實(shí)性、合法性的假定;二是對估價(jià)對象有關(guān)狀況的假定(主要是其中的權(quán)益狀況和實(shí)物狀況);三是對評估的價(jià)值前提的說明;四是對估價(jià)方法使用前提的說明。

(六)估價(jià)結(jié)果報(bào)告

估價(jià)結(jié)果報(bào)告通常簡明扼要地說明以下事項(xiàng)：①估價(jià)委托人。②估價(jià)機(jī)構(gòu)。③估價(jià)目的。④估價(jià)對象。⑤價(jià)值時(shí)點(diǎn)。⑥價(jià)值類型。⑦估價(jià)依據(jù)。⑧估價(jià)原則。⑨估價(jià)方法。⑩估價(jià)結(jié)果。①其他需要說明的事項(xiàng)。②估價(jià)人員(包括執(zhí)行估價(jià)的注冊房地產(chǎn)估價(jià)師的姓名、注冊號、執(zhí)行估價(jià)內(nèi)容及簽名，協(xié)助估價(jià)的人員的姓名、相關(guān)資格或職稱、協(xié)助估價(jià)內(nèi)容及簽名，幫助估價(jià)的專家的姓名、相關(guān)資格或職稱、幫助估價(jià)內(nèi)容及簽名)。

(七)估價(jià)技術(shù)報(bào)告

估價(jià)技術(shù)報(bào)告一般包括以下內(nèi)容：①估價(jià)對象分析(包括最高最佳利用分析)。②市場背景分析(即估價(jià)對象子市場分析)。③估價(jià)方法選用分析。④估價(jià)的詳細(xì)測算過程。⑤估價(jià)結(jié)果及其確定理由。估價(jià)技術(shù)報(bào)告一般應(yīng)提供給委托人，但因知識產(chǎn)權(quán)、商業(yè)秘密等也可不提供給委托人，如果不提供給委托人的，應(yīng)事先在估價(jià)委托合同中約定。

(八)附件

附件是估價(jià)報(bào)告的重要組成部分，是放在估價(jià)報(bào)告后面的、相對獨(dú)立的補(bǔ)充說明或證明估價(jià)依據(jù)、估價(jià)對象狀況、估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)和估價(jià)師資格等的資料，包括：①估價(jià)委托書復(fù)印件。②估價(jià)對象位置示意圖。③估價(jià)對象外觀、內(nèi)部狀況以及周圍環(huán)境和景觀的照片。④估價(jià)對象權(quán)屬證明復(fù)印件。⑤估價(jià)機(jī)構(gòu)營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件。⑥估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書復(fù)印件。⑦注冊房地產(chǎn)估價(jià)師注冊證書復(fù)印件。

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（責(zé)任編輯：xy）

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