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第二章建設(shè)用地使用權(quán)獲取

第一節(jié)建設(shè)用地使用制度概述

一、建設(shè)用地的概念和分類

我國實行土地用途管制制度，將土地分為農(nóng)用地、建設(shè)川地和未利用地，嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，建沒用地是指建造建筑物、構(gòu)筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設(shè)施用地、工礦用地、交通水利設(shè)施用地、旅游用地、軍事設(shè)施用地等。建設(shè)用地利用的是土地的承載力、操作場地、建筑空間以及地下資源，是把土地作為生產(chǎn)基地、生活場所，而不是以取得生物產(chǎn)品為主要目的。

因?qū)嶋H需要的不同，建設(shè)用地有多種分類，目前的幾種主要分類如下所示。

(1)按建設(shè)用地所有權(quán)性質(zhì)，分為國有建設(shè)用地和集體建設(shè)用地。國有建設(shè)用地是指國有土地中的建沒用地，集體建設(shè)用地是指集體土地中的建設(shè)用地，包括農(nóng)民宅基地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施和公益事業(yè)用地等。

(2)按建設(shè)用地的來源，分為新增建設(shè)用地和存量建設(shè)用地。新增建設(shè)用地是指新近某一時點以后由非建設(shè)用地轉(zhuǎn)變而來的建設(shè)用地。存量建設(shè)用地是指新近某一時點以前已有的建設(shè)用地，新增建設(shè)用地和存量建設(shè)用地在進入市場交易過程中有不同的進入方式和審批要求。

(3)按建設(shè)用地使用期限，分為水久性建設(shè)用地和臨時建設(shè)用地。永久性建設(shè)用地址指建設(shè)用地一經(jīng)使用后就不能再恢復(fù)原來狀態(tài)的土地、臨時建設(shè)用地是指在實施建設(shè)過程中需要臨時使用的土地，如進場道路、材料堆場、工棚等用地。

(4)按建設(shè)用地服務(wù)的產(chǎn)業(yè)類型，分為農(nóng)業(yè)建設(shè)用地和非農(nóng)建設(shè)用地。農(nóng)業(yè)建設(shè)川地是指地上建筑物、構(gòu)筑物供農(nóng)業(yè)牛產(chǎn)使用或直接為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)服務(wù)的土地，如農(nóng)作物的暖房、育秧室、農(nóng)用水泵房、農(nóng)用道路等用地。非農(nóng)建設(shè)川地是指地上建筑物、構(gòu)筑物為非農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用途的土地，如城鎮(zhèn)建設(shè)用地、農(nóng)民宅基地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地等。

(5)按建沒用地用途，分為工業(yè)建設(shè)用地、民用建設(shè)用地和軍事建設(shè)用地。工業(yè)建設(shè)用地足指用于進行工業(yè)項目或者為其配套的其他工程設(shè)施建設(shè)所需使用的土地、民用建設(shè)用地是指用于解決城鄉(xiāng)人民物質(zhì)生活需要及其配套設(shè)施建設(shè)所需使用的土地。例如，城鄉(xiāng)居住區(qū)用地、文教區(qū)用地、公共設(shè)施及道路設(shè)施用地等。軍事建設(shè)用地是指按照國防和戰(zhàn)備要求進行各項軍事工程建設(shè)所需使用的土地。

(6)按建設(shè)項目生產(chǎn)規(guī)?；蚩偼顿Y額的大小，分為大型項目建設(shè)用地、中型項目建設(shè)用地和小型項日建設(shè)用地、

二、建設(shè)用地的取得方式

我國的土地所有權(quán)只有國家所有權(quán)和集體所有權(quán)兩種。根據(jù)土地使用權(quán)與土地所有權(quán)相對分離的原則，城鄉(xiāng)各類建設(shè)項目主要采取下列方式取得建設(shè)用地使用權(quán)。

(1)征收集體土地

經(jīng)依法批準(zhǔn)征收的集體土地，其所有權(quán)由集體所有轉(zhuǎn)變?yōu)閲宜校僖婪▌潛芑虺鲎尳o建設(shè)單位使用，用地單位只有使用權(quán)。

(2)國有建設(shè)用地使用權(quán)劃撥是指縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補償、安置等費用后，將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。

(3)國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓是指國家將國有建設(shè)用地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓是國有建設(shè)用地有償使用的最主要方式。

(4)國有建設(shè)用地租賃是指國家將國有建設(shè)用地租給土地使用者使用，由土地使用者與縣級以上人民政府土地行政管理部門簽訂一定年期的土地租賃合同，并支付租金的行為。對于目前大量存在的行政劃撥土地而言，實行國有土地租賃是解決劃撥土地從無償使用過渡到有償使用的一種有效方式。對因發(fā)生土地轉(zhuǎn)讓、場地出租、企業(yè)改制和改變國有土地用途后依法應(yīng)有償使用的，可以實行國有土地租賃。

(5)國有建設(shè)用地使用權(quán)作價出資(入股)或授權(quán)經(jīng)營。國有建設(shè)用地使用權(quán)作價出資(入股)是指國家以一定年期的國有建設(shè)用地使用權(quán)作價，作為出資投入改組后的新設(shè)企業(yè)(股份有限公司或有限責(zé)任公司)，該建設(shè)用地使用權(quán)由新設(shè)企業(yè)持有，相應(yīng)的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)化為國家對企業(yè)出資的國家資本金或股本金的行為。國有建設(shè)用地使用權(quán)授權(quán)經(jīng)營足指國家根據(jù)需要，以一定年期的國有建設(shè)用地使用權(quán)作價后授權(quán)給國務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的國家控股公司、作為國家授權(quán)投資機構(gòu)的國有獨資公司和集團公司經(jīng)營管理。建設(shè)用地使用權(quán)人依法取得授權(quán)經(jīng)營的建設(shè)用地使用權(quán)后，可以向其直屬企業(yè)、控股企業(yè)、參股企業(yè)以作價出資(入股)或租賃等形式配置土地。這種方式在目前國有企業(yè)改制改組中采用較多，既解決了國有土地資產(chǎn)流失問題，又為國有困難企業(yè)的改制改組創(chuàng)造了條件，有利于促進國有企業(yè)改制中上地資產(chǎn)的處置，加快企業(yè)改制的步伐，這主要是在現(xiàn)有國有企業(yè)使用的劃拔建設(shè)用地使用權(quán)需要改制時適用。

需要注意的是國家以土地使用權(quán)作價出資(入股)與國有土地使用權(quán)授權(quán)經(jīng)營的區(qū)別雖然這兩種方式都規(guī)定了國家在一定年期內(nèi)對國有土地使用權(quán)作價，但作價后土地使用權(quán)利具體內(nèi)容是不同的。首先，獲得權(quán)利的主體不完全相同，、前者規(guī)定的獲得主體為改組后的新設(shè)企業(yè);而后者規(guī)定的主體為經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的國家控股公司、作為國家授權(quán)投資機構(gòu)的國有獨資公司和集團公司。其次，權(quán)利內(nèi)容不同。前者的權(quán)利主體是土地使用權(quán)的持有者，對該土地使用權(quán)利有較完備的處分權(quán);后者的權(quán)利主體是土地使用權(quán)的經(jīng)營管理者，一般并非直接使用土地，而是將土地使用權(quán)在授權(quán)范圍內(nèi)以作價出資(入股)或租賃等方式在其直屬企業(yè)、控股企業(yè)、參股企業(yè)范圍內(nèi)配置土地，其向集團公司以外的第三人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時，須經(jīng)土地管理部門批準(zhǔn)，并繳納土地出讓金。

(6)國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將建設(shè)用地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，是土地使用者之間國有建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，包括出售、互換、贈與及其他轉(zhuǎn)移同有建設(shè)用地使用權(quán)的行為。

(7)國有建設(shè)用地使用權(quán)出租是指合法取得國有建設(shè)用地使用權(quán)的民事主體(即出租人)將生地使用權(quán)及地上建筑物、附著物全部或部分提供給他人(承租人)使用，承租人為此而支付租金的行為。

(8)集體建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)是指因村鎮(zhèn)建設(shè)而使用農(nóng)村集體經(jīng)濟組織內(nèi)部的土地，但不改變土地所有權(quán)性質(zhì)的行為。

三、建設(shè)用地管理

(一)建設(shè)用地管理的概念和對象

建設(shè)用地管理是指國家為維護社會主義公有制，調(diào)整建設(shè)用地關(guān)系，合理組織利用建設(shè)用地而采取的行政、法律、經(jīng)濟和工程技術(shù)相結(jié)合的綜合性措施。其中，調(diào)整建設(shè)用地關(guān)系是指建設(shè)用地權(quán)屬的確立與變更，以及理順和協(xié)調(diào)在解決建設(shè)用地的分配和再分配過程中所產(chǎn)生的各種關(guān)系。合理組織利用建設(shè)用地是指對建設(shè)用地進行組織、利用、控制、監(jiān)督

建設(shè)用地管理的對象是指已利用的土地中除農(nóng)用地以外的一切非農(nóng)業(yè)生產(chǎn)州地，即廣義的建設(shè)用地。

(二)建設(shè)用地管理的原則

我國的上地公有制、人多地少等國情，決定了我國在建設(shè)用地管理中必須堅持以下原則：①節(jié)約、合理利用每寸土地，保護耕地和提高土地利用率。②強調(diào)城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃對建設(shè)用地的控制作用。③實行建設(shè)用地有償使用。④社會效益、經(jīng)濟效益和生態(tài)效益相統(tǒng)一。

(三)建設(shè)用地管理的主要內(nèi)容

建設(shè)用地管理是一項涉及面廣、政策性強、業(yè)務(wù)要求高的土地管理工作。根據(jù)建立社會主義市場經(jīng)濟和土地使用制度改革的需要，圍繞實行土地用途管制制度這一目標(biāo)，建設(shè)用地管理的主要內(nèi)容包括以下方面：①建設(shè)用地宏觀調(diào)控管理。②農(nóng)用地轉(zhuǎn)用管理。③土地征收管理。④建設(shè)項目用地中請、審查、報批、供地T作。⑤建設(shè)用地的分配、協(xié)調(diào)，即組織建設(shè)用地使用權(quán)的供給，對建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押進行監(jiān)督管理。

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