第二節(jié) 房地產(chǎn)投資項目盈虧平衡分析

一、盈虧平衡分析的概念及基本原理

利潤=銷售收入-總成本-稅金

□盈虧平衡分析又稱損益平衡分析或量-本-利分析，是對項目的生產(chǎn)規(guī)模、成本和銷售收入進行綜合分析的一種方法。

□盈虧平衡分析的目的：是確定投資活動的盈虧平衡點，使投資者能掌握企業(yè)或項目的盈虧界線，了解企業(yè)或項目的風險大小，并有針對性地制定對策

□線性盈虧平衡分析：指收入、成本、利潤等均和產(chǎn)量呈線性關系(一次函數(shù))的盈虧平衡分析

□曲線形盈虧平衡分析：指收入、成本、利潤等均和產(chǎn)量呈非線性關系的盈虧平衡分析

二、固定成本與變動成本的分解

(一)概念

1.固定成本是指在一定范圍內(nèi)，不隨產(chǎn)量變化而變化的成本。

2.變動成本是指在一定范圍內(nèi)，隨產(chǎn)量變化而呈現(xiàn)線性變化的成本

(二)分解方法

1.費用分解法

2.高低點法-求出單位變動成本

■首先利用公式求出v

■可變成本=單位變動成本×產(chǎn)量

■總固定成本=最高或最低時的總成本-對應的可變成本

3?；貧w分析法

三、線性盈虧平衡分析

(一)線性盈虧平衡分析的假設條件

1.產(chǎn)量=銷售量 2。產(chǎn)量變化，單位變動成本不變，從而總成本費用是產(chǎn)量的線性函數(shù)。

3.產(chǎn)量變化，售價不變，銷售收入是銷售量的線性函數(shù)。4?？偣潭惐颈３植蛔儭?。同時開發(fā)幾種產(chǎn)品時，應將其組合折算成一種產(chǎn)品。6。采用數(shù)據(jù)均為正常年份數(shù)據(jù)。

(二)盈虧平衡點的計算

1。圖解法

□橫軸為產(chǎn)量或銷售量，縱軸為收入或支出

□畫出固定成本線(一條平行于橫軸的線)和可變成本線(一條通過0點的斜線)

□將固定成本線與可變成本線合并為總成本線

□畫出銷售收入線

□銷售收入線與總成本線的交點即為盈虧平衡點，在橫軸上對應的產(chǎn)量即為保本產(chǎn)量

□盈虧平衡點越低，盈利的機會越大，虧損風險越小

2。數(shù)學計算法

□盈虧平衡點為利潤為0時的產(chǎn)量或銷售量

F(x)=C(x)+E(x)

Px=CF+vx+E(x)

盈虧平衡點即為E(x)=0時，求x或P。

□用產(chǎn)量或銷售量表示盈虧平衡點

□用銷售額表示盈虧平衡點

□用生產(chǎn)能力利用率表示盈虧平衡點

□經(jīng)營安全率(f)

(三)盈虧平衡的評價原則

盈虧平衡點越低越好。

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