第五節(jié) 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)和方法

一、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系

盈利能力指標(biāo)：靜態(tài)、動(dòng)態(tài)

清償能力指標(biāo)

二、動(dòng)態(tài)盈利性指標(biāo)及計(jì)算

(一)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值

□ 概念：凈現(xiàn)值是指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在投資活動(dòng)有效期內(nèi)的凈現(xiàn)金流量，按預(yù)先規(guī)定的折現(xiàn)率或基準(zhǔn)收益率，折算到開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)施開(kāi)始的基準(zhǔn)年的代數(shù)和(NPV)

□ 實(shí)質(zhì)：

■ (F～P)(A～P)

□ 項(xiàng)目判定標(biāo)準(zhǔn)

■ NPV≥0，說(shuō)明方案正好達(dá)到預(yù)定的投資收益水平，或者尚有盈余，項(xiàng)目可以接受

■ NPV<0，說(shuō)明方案達(dá)不到預(yù)定的收益水平，方案不可接受

■ 多方案比較時(shí)，選擇NPV較大的項(xiàng)目

凈現(xiàn)值法的優(yōu)缺點(diǎn)

□ 優(yōu)點(diǎn)

■ 考慮了資金的時(shí)間價(jià)值

■ 可以反應(yīng)出項(xiàng)目盈虧的絕對(duì)數(shù)額大小

□ 缺點(diǎn)

■ 凈現(xiàn)值的計(jì)算依賴于折現(xiàn)率，折現(xiàn)率的大小主要取決于籌資成本，因此可能獲利高卻由于籌資成本高而使凈現(xiàn)值小

■ 凈現(xiàn)值的大小與項(xiàng)目的規(guī)模有關(guān)，不能反應(yīng)投資效率的高低

(二)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率

□ 概念：使投資方案各年現(xiàn)金流入量的總現(xiàn)值與各年現(xiàn)金流出量的總現(xiàn)值相等的折現(xiàn)率(NPV=0時(shí)的折現(xiàn)率)

□ 實(shí)質(zhì)：

■ 反應(yīng)項(xiàng)目的盈利能力

□ 判斷標(biāo)準(zhǔn)

■ 如果該收益能力大于等于基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的折現(xiàn)率，表明項(xiàng)目可接受，如小于基準(zhǔn)收益率，則方案不可接受

內(nèi)部收益率的計(jì)算方法

□ 內(nèi)部收益率函數(shù)是減函數(shù)

■ r1時(shí)，凈現(xiàn)值為NPV1>0，則IRR一定比r1大

■ r2時(shí)，凈現(xiàn)值為NPV2<0，則IRR一定比r2小

□ 計(jì)算方法

■ 試算法

■ 插值法

□ r1時(shí)，凈現(xiàn)值為NPV1>0

□ r2時(shí)，凈現(xiàn)值為NPV2<0

■ 查表法

【例題1·單選題】【典型例題】

某建設(shè)項(xiàng)目，當(dāng)r1=12%時(shí)，凈現(xiàn)值為860萬(wàn)元，當(dāng)r2=18%時(shí)，凈現(xiàn)值為-600，基準(zhǔn)收益率為10%，則該項(xiàng)目的內(nèi)部收益率應(yīng)(　)

A.在12%和10%之間

B.小于12%

C.在12%和18%之間

D.大于18%

【答案】C

【解析】r1時(shí)，凈現(xiàn)值為NPV1>0，則IRR一定比r1大，r2時(shí)，凈現(xiàn)值為NPV2<0，則IRR一定比r2小

【例題2·單選題】【典型例題】

某建設(shè)項(xiàng)目，當(dāng)r1=20%時(shí)，凈現(xiàn)值為78.70萬(wàn)元，當(dāng)r2=30%時(shí)，凈現(xiàn)值為-60.54萬(wàn)元，則該項(xiàng)目的內(nèi)部收益率為(　)

A.25.65%

B.24.42%

C.22.46%

D.18.65%

【答案】A

內(nèi)部收益率的優(yōu)缺點(diǎn)

□ 優(yōu)點(diǎn)

■ 考慮了資金的時(shí)間價(jià)值

■ 不需要首先確定所要求的報(bào)酬率

■ 反映投資效率高低(盈利能力)

□ 缺點(diǎn)

■ 不能反映獲利數(shù)額

■ 計(jì)算極為復(fù)雜

■ 有可能出現(xiàn)多解或無(wú)解的情況，會(huì)失效

【難點(diǎn)】?jī)衄F(xiàn)值NPV與內(nèi)部收益率IRR的比較

□ 區(qū)別

■ 經(jīng)濟(jì)意義不同

□ NPV表示投資增加或減少的現(xiàn)值，IRR表示項(xiàng)目?jī)?nèi)在的利潤(rùn)率

■ 方法不同

□ NPV首先要求確定折現(xiàn)率，IRR不需要

■ 結(jié)論不同

□ 互斥方案有時(shí)結(jié)論不同

□ 原因

■ 項(xiàng)目投資規(guī)模不同

■ 對(duì)投資利潤(rùn)率的假定不同

【例題·單選題】【2009年真題】

采用內(nèi)部收益率作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資評(píng)估的指標(biāo)，其主要優(yōu)點(diǎn)是(　)。

A.考慮了基準(zhǔn)收益率

B.能顯示投資回收期的長(zhǎng)短

C.能在一定程度上反映投資效率高低

D.計(jì)算過(guò)程簡(jiǎn)單

【答案】C

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