本文主要介紹2012年會計職稱初級會計職稱考試經(jīng)濟法基礎知識第五章其他相關稅收法律制度第七節(jié)土地增值稅法律制度預習講義，希望本文能夠幫助您更好的全面了解2012年會計職稱考試的相關重點!!

第七節(jié) 土地增值稅法律制度

一 、土地增值稅的征稅范圍

1、一般規(guī)定

(1)土地增值稅只對“轉(zhuǎn)讓”國有土地使用權的行為征稅，對“出讓”國有土地的行為不征稅。

(2)土地增值稅既對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權的行為征稅，也對轉(zhuǎn)讓地上建筑物及其他附著物產(chǎn)權的行為征稅。

(3)土地增值稅只對“有償轉(zhuǎn)讓”的房地產(chǎn)征稅，對以“繼承、贈與”等方式無償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，不予征稅。

【說明】不征土地增值稅的房地產(chǎn)贈與行為包括兩種情況：(1)房產(chǎn)所有人、土地使用權所有人將房屋產(chǎn)權、土地使用權贈與“直系親屬或者承擔直接贍養(yǎng)義務人”;(2)房產(chǎn)所有人、土地使用權所有人通過中國境內(nèi)非營利的社會團體、國家機關將房屋產(chǎn)權、土地使用權贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)。

【相關鏈接 1 】 單位將不動產(chǎn)或者土地使用權無償贈送其他單位或者個人的，應繳納營稅，納稅義務發(fā)生時間為不動產(chǎn)所有權、土地使用權轉(zhuǎn)移的當天。

【相關鏈接 2 】個人無償贈與不動產(chǎn)、土地使用權，屬于下列情形之一的，暫免征收營稅：(1)離婚財產(chǎn)分割;(2)無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、孫子女、兄弟姐妹;(3)無償贈與對其承擔直接撫養(yǎng)或贍養(yǎng)義務的撫養(yǎng)人或贍養(yǎng)人;(4)屋產(chǎn)權所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。

2、特殊規(guī)定

(1)以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營

①以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營，暫免征收土地增值稅。對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應征收土地增值稅。

②以土地(房地產(chǎn))作價入股進行投資或者聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資和聯(lián)營的，均不適用上述暫免征收土地增值稅的規(guī)定。

【相關鏈接 1 】以不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配、共同承擔投資風險的行為，不征收營業(yè)稅;在投資后轉(zhuǎn)讓其股權的，也不征收營業(yè)稅。

【相關鏈接 2 】以房產(chǎn)投資聯(lián)營，投資者參與投資利潤分紅、共擔風險的，按照“房產(chǎn)余值”作為計稅依據(jù)計征房產(chǎn)稅;收取固定收入、不承擔經(jīng)營風險的，視同出租，按照“租金收入”為計稅依據(jù)計征房產(chǎn)稅。

(2)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或者用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅。

【注意】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或者用于出租等商業(yè)用途時，應繳納房產(chǎn)稅。

(3)房地產(chǎn)的交換

房地產(chǎn)的交換，既發(fā)生了房產(chǎn)產(chǎn)權、土地使用權的轉(zhuǎn)移，交換雙方又取得了實物形態(tài)的收入，屬于土地增值稅的征稅范圍。但對“個人之間”互換“自有居住用”房地產(chǎn)的，經(jīng)當?shù)囟悇諜C關核實，可以免征土地增值稅。

【注意】交換房屋時，由多交付貨幣的一方繳納契稅;交換價格相等的，免征契稅。

(4)合作建房

對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅;建成后轉(zhuǎn)讓的，應征收土地增值稅。

【相關鏈接】單位將自建的房屋對外銷售，其自建行為應按建筑業(yè)繳納營業(yè)稅，其銷售行為按銷售不動產(chǎn)繳納營業(yè)稅。

(5)房地產(chǎn)的出租

房地產(chǎn)的出租，沒有發(fā)生房產(chǎn)產(chǎn)權、土地使用權的轉(zhuǎn)讓，不屬于土地增值稅的征稅范圍。

(6)房地產(chǎn)的抵押

對房地產(chǎn)的抵押，在抵押期間不征收土地增值稅。抵押期滿后，視該房地產(chǎn)是否轉(zhuǎn)移占有而確定是否征收土地增值稅。對于以房地產(chǎn)抵債而發(fā)生房地產(chǎn)權屬轉(zhuǎn)讓的，應列入土地增值稅的征稅范圍。

(7)企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)

在企業(yè)兼并中，對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。

(8)房地產(chǎn)的代建行為

代建行為是指房地產(chǎn)開發(fā)公司代客戶進行房地產(chǎn)的開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取代建收入的行為。對于房地產(chǎn)開發(fā)公司而言，雖然取得了收入，但沒有發(fā)生房地產(chǎn)權屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務收入性質(zhì)，不屬于土地增值稅的征稅范圍。

(9)房地產(chǎn)的重新評估

國有企業(yè)在清產(chǎn)核資時對房地產(chǎn)進行重新評估而產(chǎn)生的評估增值，因其既沒有發(fā)生房地產(chǎn)權屬的轉(zhuǎn)移，房產(chǎn)產(chǎn)權、土地使用權人也未取得收入，所以不屬于土地增值稅的征稅范圍。

(10)土地使用者處置土地使用權

土地使用者轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地，無論其是否取得了該土地的使用權權屬證書，無論其在轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地的過程中是否與對方當事人辦理了土地使用權權屬證書變更登記手續(xù)，只要土地使用者享有占用、使用、收益或處分該土地的權利，且有合同等證據(jù)表明其實質(zhì)轉(zhuǎn)讓、抵押或置換了土地并取得了相應的經(jīng)濟利益，土地使用者及其對方當事人就應當依照稅法規(guī)定繳納營業(yè)稅、土地增值稅和契稅等。

二、土地增值稅的計算

(一)計稅依據(jù)

土地增值稅的計稅依據(jù)是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減除稅法規(guī)定的扣除項目金額后的余額。

1、應稅收入的確定

納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的應稅收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關的經(jīng)濟利益。從收入的形式來看，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。

2、新建房地產(chǎn)的扣除項目金額

(1)取得土地使用權所支付的金額

①納稅人為取得土地使用權所支付的地價款。

②納稅人在取得土地使用權時按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關登記、過戶手續(xù)費和契稅。

(2)房地產(chǎn)開發(fā)成本

房地產(chǎn)開發(fā)成本是指納稅人開發(fā)房地產(chǎn)項目實際發(fā)生的成本，包括土地的征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用等。

2012年會計職稱考試經(jīng)濟法預習講義第三章匯總

（責任編輯：xll）

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