本文主要介紹2012年會計職稱初級會計職稱考試經(jīng)濟(jì)法基礎(chǔ)沖刺精講講義(8),希望本文能夠幫助您更好的全面了解2012年會計職稱考試的相關(guān)重點(diǎn)!!

第八節(jié) 土地增值稅法律制度

一、土地增值稅的概念

土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物(以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn))并取得收入的單位和個人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。土地增值稅的作用：一是增強(qiáng)國家對房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度;二是抑制炒買炒賣土地投機(jī)獲取暴利的行為;三是規(guī)范國家參與土地增值收益的分配方式，增加國家財政收入。1993年12月13日國務(wù)院頒布、自1994年1月1 日起施行《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》(以下簡稱《土地增值稅暫行條例》)，1995年1月財政部印發(fā)《土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》，1995年5月25日，財政部、.國家稅務(wù)總局聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》，之后，財政部、國家稅務(wù)總局又陸續(xù)發(fā)布了一些有關(guān)土地增值稅的規(guī)定、辦法，這些構(gòu)成了我國土地增值稅法律制度。

二、土地增值稅的納稅人

土地增值稅的納稅人，是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人。這里所說的單位，包括各類企業(yè)、事業(yè)單位、國家機(jī)關(guān)和社會團(tuán)體及其他組織;個人，包括個體經(jīng)營者及其他個人。外商投資企業(yè)、外國企業(yè)及外國駐華機(jī)構(gòu)以及外國公民、華僑、港澳臺同胞等，均屬納稅人之列。區(qū)分土地增值稅的納稅人與非納稅人的關(guān)鍵在于看其是否因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為而取得了收益，只要以出售或其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)而取得收益的單位和個人，就是土地增值稅的納稅人。①

三、土地增值稅的征稅范圍

《土地增值稅暫行條例》及其實施細(xì)則規(guī)定，土地增值稅的征稅范圍包括：

1.轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)。這里所說的國有土地，是指按國家法律規(guī)定屬于國家所有的土地。

2.地上的建筑物及其附著物連同國有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。|這里所說的地上的建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上、地下的各種附屬設(shè)施。這里所說的附著物，是指附著于土地上的不能移動或一經(jīng)移動即遭損壞的物品。

準(zhǔn)確界定土地增值稅的征稅范圍十分重要。在實際工作中，可以通過以下幾條標(biāo)準(zhǔn)來判定：

1.轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)必須是國家所有。

2.土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物的產(chǎn)權(quán)必須發(fā)生轉(zhuǎn)讓。

3.必須取得轉(zhuǎn)讓收入。

因此，以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為，以及房地產(chǎn)出租、抵押等未轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)的行為不屬于土地增值稅的征稅范圍。

四、土地增值稅的計稅依據(jù)

土地增值稅的計稅依據(jù)是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額。

從2008年11月1日起，對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。

增值額，是指納稅人在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入(包括貨幣收入、實物收入和其他收入)，減去取得土地減去取得土地使用權(quán)時所支付的土地價款、土地開發(fā)成本、地上建筑物成本及有關(guān)費(fèi)用、銷售稅金等規(guī)定的扣除項目后的余額。如果納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減除規(guī)定的扣除項目后沒有余額，則不需要繳納土地增值稅。

增值額的計算公式為：

增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入一扣除項目

根據(jù)《土地增值稅暫行條例》的規(guī)定.納稅人有下列情形之一的，土地增值稅按照房地產(chǎn)評估價格計算征收：

1.隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的;

2.提供扣除項目金額不實的;

3.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格.又無正當(dāng)理由的。

隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的，是指納稅人不報或有意低報轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物價款的行為。對于這種情形.應(yīng)由評估機(jī)構(gòu)參照同類房地產(chǎn)的市場交易價格進(jìn)行評估。稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)評估價格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。

提供扣除項目金額不實的，是指納稅人在納稅申報時不據(jù)實提供扣除項目金額的行為。對于這種情形，應(yīng)由評估機(jī)構(gòu)按照房屋重置成本價乘以成新度折扣率計算的房屋成本價和取得土地使用權(quán)時的基準(zhǔn)地價進(jìn)行評估。稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)評估價格確定扣除項目金額。

轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當(dāng)理由的，是指納稅人申報的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的實際成交價低于房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的交易價，納稅人又不能提供憑據(jù)或無正當(dāng)理由的行為。對于這種情形，應(yīng)由稅務(wù)機(jī)關(guān)參照房地產(chǎn)評估價格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。

(二)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入

根據(jù)《土地增值稅暫行條例》及其實施細(xì)則的規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益;從收入的形式來看，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。

(三)扣除項目

根據(jù)《土地增值稅暫行條例》的規(guī)定，土地增值稅的扣除項目包括：

1.取得土地使用權(quán)所支付的金額;

2.開發(fā)土地的成本、費(fèi)用：

3.新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評估價格;

4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金;

5.財政部規(guī)定的其他扣除項目。

取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)月。凡通過行政劃撥方式無償取得土地使用權(quán)的企業(yè)和單位，則以轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時按規(guī)定補(bǔ)交的出讓金及有關(guān)費(fèi)用，作為取得土地使用權(quán)所支付的金額。

開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施(簡稱“房地產(chǎn)開發(fā)”)的成本，是指納稅人在房地產(chǎn)開發(fā)項目中實際發(fā)生的成本(簡稱“房地產(chǎn)開發(fā)成本”)，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用：

開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用(簡稱“房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用”)，是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財務(wù)費(fèi)用。新建房是指建成后未使用的房產(chǎn)。凡是已使用一定時間或達(dá)到一定磨損程度的房產(chǎn)均屬于舊房。

舊房及建筑物的評估價格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。

與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時已繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納的教育費(fèi)附加也可視同稅金予以扣除。

此外，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物時因計算納稅的需要而對房地產(chǎn)進(jìn)行評估，其支付的評估費(fèi)用允許在計算土地增值額時予以扣除。

2012年會計職稱考試經(jīng)濟(jì)法基礎(chǔ)沖刺精講講義第三章

（責(zé)任編輯：xll）

共3頁,當(dāng)前第1頁  第一頁  前一頁  下一頁