為了幫助考生系統(tǒng)的復(fù)習(xí)2012年物業(yè)管理師考試課程，全面的了解物業(yè)管理師考試教材《物業(yè)管理實務(wù)》的相關(guān)重點，小編特編輯匯總了2012年物業(yè)管理師考試《物業(yè)管理實務(wù)》相關(guān)知識點，希望對您參加本次考試有所幫助！

案例分析

[案例]

某花園A棟1604房業(yè)主李某深夜回來時在小區(qū)內(nèi)被不法分子襲擊受傷。李某以某物業(yè)管理公司未盡物業(yè)管理職責(zé)，安防人員不合格導(dǎo)致小區(qū)不安全，業(yè)主人身受到傷害為由將某物業(yè)公司告上法庭，要求物業(yè)公司賠償醫(yī)療費、交通費、誤工費、營養(yǎng)費、護理費及精神損失費共計人民幣108605元。某物業(yè)公司辯稱，物業(yè)管理保安服務(wù)的范圍是指為維護物業(yè)管理區(qū)域的公共秩序而配合公安機關(guān)實施的防范性安全保衛(wèi)活動，其在進行物業(yè)管理時，并不負(fù)有保證每個居民人身安全的義務(wù)。而且該物業(yè)公司也已按合同要求配置了24小時安防人員。在案件發(fā)生時，門崗當(dāng)班的安防人員及巡邏安防人員并未發(fā)生違規(guī)操作或脫崗現(xiàn)象，亦未發(fā)現(xiàn)陌生人進入大廈。因此不同意原告的訴訟請求，但愿意從道義上給予原告一次性經(jīng)濟補償人民幣3000元。

[法院判決]

一審法院經(jīng)審理認(rèn)為：原告與被告訂立的物業(yè)服務(wù)合同系雙方自愿，合法有效。被告某物業(yè)管理公司雖在合同中承諾24小時安全防范服務(wù)，但治安管理是一項社會責(zé)任，物業(yè)公司的這種安全防范服務(wù)僅限于防范性安全保衛(wèi)活動，并不能要求完全根除治安案件。被告某物業(yè)管理公司確已在小區(qū)設(shè)置了門崗及安全防范人員，并實施了24小時安全防范值班。李某不能提供其被襲擊系物業(yè)管理公司不履行職責(zé)所致的證據(jù)，其要求被告某物業(yè)管理公司承擔(dān)侵權(quán)的賠償責(zé)任缺乏事實和法律依據(jù)，法院不以支持。被告某物業(yè)管理公司自愿補償人民幣3000元，于法無悖，可予準(zhǔn)許。故做如下判決：

(1)原告要求被告賠償人民幣108605元的訴訟請求不予支持。

(2)被告某物業(yè)管理公司在本判決生效之日起十日內(nèi)補償原告人民幣3000元。

一審判決后，李某不服提出上訴，堅持原審訴稱理由，要求二審法院撤銷一審法院的第一項判決。二審法院經(jīng)審理認(rèn)為，本案雙方在物業(yè)服務(wù)合同中沒有關(guān)于人身、財產(chǎn)損害賠償?shù)奶貏e約定，故某物業(yè)管理公司不承擔(dān)李某人身損害的賠償之責(zé)。一審法院在事實認(rèn)定及判決上是正確的，判決駁回上訴，維持原判。

[案例分析]

本案的焦點是物業(yè)管理公司是否履行了物業(yè)服務(wù)合同約定的保安防范服務(wù)義務(wù)，這是物業(yè)管理公司是否承擔(dān)法律責(zé)任的依據(jù)?！段飿I(yè)管理條例》三十六條第二款規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。”物業(yè)管理安全服務(wù)的性質(zhì)是一種群防群治的安全防范服務(wù)，關(guān)鍵是看物業(yè)管理公司的保安防范工作是否到位。如果安全防范工作沒有疏忽，不存在管理上的缺陷，則物業(yè)管理企業(yè)就不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任;相反，如果根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定，物業(yè)管理企業(yè)存在明顯的過錯，則應(yīng)當(dāng)承擔(dān)未履行合同或履行合同存在瑕疵的賠償責(zé)任。物業(yè)管理保安的義務(wù)不能等同于保鏢的義務(wù)，也不能要求物業(yè)管理公司確保物業(yè)小區(qū)內(nèi)所有財產(chǎn)和人身的安全。安全防范的義務(wù)重在履行過程，只要履行了安全防范義務(wù)，但仍無法阻止損害結(jié)果發(fā)生的，提供安全防范義務(wù)的一方應(yīng)當(dāng)不再承擔(dān)民事責(zé)任。

本案中的李某雖然在其居住的小區(qū)內(nèi)遭受不法侵害，但并不能因此認(rèn)定物業(yè)管理公司在履行安全防范義務(wù)上存在過錯。物業(yè)管理企業(yè)不可能確保所有公共場所內(nèi)人身和財產(chǎn)的安全，也不可能接受這種義務(wù)。因此，物業(yè)管理企業(yè)對業(yè)主在電梯、樓道等公共場所遭受侵害所致的損失，如果沒有證據(jù)證明物業(yè)管理企業(yè)存在管理上的過錯，就可不承擔(dān)民事責(zé)任。

補充案例1-3

之一

某物業(yè)小區(qū)為車主辦理停車月卡，要求提交本人身份證、駕駛證、車輛行駛證復(fù)印件，并與之簽訂停車位使用協(xié)議，建立雙方車輛停放服務(wù)關(guān)系。在車輛停放服務(wù)協(xié)議上，對車輛的有償停放做出明確規(guī)定，并約定車位是停放租用關(guān)系，同時約定，物業(yè)管理公司僅僅提供車輛的停放位置，對在停放過程中車輛的刮擦、被毀損、失火、被盜不承擔(dān)任何責(zé)任。請對物業(yè)管理企業(yè)的做法進行分析，這樣處理車輛停放服務(wù)管理業(yè)務(wù)是否妥當(dāng)。

1、需要車主提供有關(guān)證件的原件，驗看后留下復(fù)印件;

2、協(xié)議中，僅僅提供停放為止，沒有服務(wù)管理，是欠妥當(dāng)?shù)模瑧?yīng)增加相應(yīng)的服務(wù)內(nèi)容。

之二

某小區(qū)保安人員在晚上巡邏時，發(fā)現(xiàn)小區(qū)大門內(nèi)側(cè)路邊躺著一名醉酒嘔吐后昏睡人員，經(jīng)查，該醉漢身上沒有任何證件，本人意識不清，身份不明，由于天氣比較寒冷，于是，將該人背到保安室內(nèi)床鋪上安排睡覺，想等他醒酒后問明情況送走，后這名人員因飲酒過度導(dǎo)致昏睡不醒達(dá)一整天。

問：這種情況應(yīng)如何處理?該物業(yè)管理人員這種處理方法是否妥當(dāng)?

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