第三章 物業(yè)管理合同

在物業(yè)管理活動中，合同占有舉足輕重的地位。合同大量存在于物業(yè)管理的各個環(huán)節(jié)，物業(yè)管理的各種行為都與合同有關(guān)。物業(yè)管理合同是一個綜合的概念，它是指物業(yè)管理當(dāng)事人之間的權(quán)利義務(wù)所達(dá)成的具有法律效力的協(xié)議或契約，包括售房合同、業(yè)主公約、早期介入合同、前期物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)服務(wù)合同、室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議、物業(yè)經(jīng)營協(xié)議、供水供電有償委托合同、專項管理項目及設(shè)備分包協(xié)議等。簽訂與履行物業(yè)管理合同，是物業(yè)管理優(yōu)質(zhì)服務(wù)的核心內(nèi)容，也是保障物業(yè)管理活動順利開展和物業(yè)管理優(yōu)質(zhì)服務(wù)的基石。本章首先介紹合同的一般原理，之后重點(diǎn)介紹物業(yè)管理合同中的前期物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)服務(wù)合同和業(yè)主公約。

第一節(jié) 合同的概念

合同是雙方或多方當(dāng)事人之間的協(xié)議。當(dāng)受要約人以訂立合同的意圖接受要約時合同即成立。合同是當(dāng)事人之間意思表示一致的結(jié)果。合同的訂立，必須經(jīng)過要約和承諾兩個階段。

一、合同的要約

要約(Offer)，在商品交易中又稱為發(fā)盤、出盤、發(fā)價、出價等，是指一方當(dāng)事人以締結(jié)合同為目的，向?qū)Ψ疆?dāng)事人所作出希望與其訂立合同的意思表示。發(fā)出要約的一方稱為要約人(Offer)，接受要約的一方為受要約人(Offeree、Acceptor)，或被稱為承諾人。簡單地說，要約就是訂立合同的意思表示，承諾就是對要約的接受。要約人在要約中提出合同的基本條件，并表明愿意以此條件訂立合同。一旦受約人同意。合同即成立，雙方均應(yīng)受合同的約束。如果受要約人認(rèn)為要約中有些內(nèi)容不能接受，并提出修改建議，稱為反要約。所以一個合同的簽訂往往要經(jīng)過要約、反要約的數(shù)個回合的談判。合同成立以最后的要約與承諾生效為準(zhǔn)。

(一)合同要約的構(gòu)成條件

作為合同成立的一個要素，要約的構(gòu)成要件為：

(1)要約必須是特定人的意思表示，必須具有訂立合同的意圖。即表明一旦受要約人承諾，要約人即受該意思表示的約束，要約人就成為合同的一方當(dāng)事人。

(2)要約必須包括合同的主要內(nèi)容，并且內(nèi)容必須具體確定。即要約的內(nèi)容必須具有足以使合同成立的主要條款，且內(nèi)容必須明確，使受要約人能理解要約人的真實(shí)意圖。

(3)要約必須傳達(dá)到受要約人才能生效。如果要約人雖有要約但未傳達(dá)，或要約因信件遺失等原因而不能傳達(dá)，則該要約不發(fā)生任何效力。

要約一旦作出，要約人需要承擔(dān)法律責(zé)任。要約是訂立合同的提議，應(yīng)表明一旦對方同意，即受要約約束的意思表示，所以不是所有的訂約提議都可以構(gòu)成要約。

(二)合同要約與邀請要約

要約不同于邀請要約。邀請要約(Invitation to treat)是一方邀請他方向自己發(fā)出要約。邀請要約人無須承擔(dān)法律責(zé)任。從以下比較中可以更加明確要約與邀請要約之間的區(qū)別：

1.拍賣(Auction)

拍賣是一種特殊的交易方式，但其成交過程也可用要約與承諾來分析。拍賣廣告以及拍賣人宣布拍賣某物都屬于邀請要約。拍賣過程中出價人每次競買的出價均為要約，拍賣師擊槌表示成交則為承諾，雙方交易告成。因此，往往在拍賣過程中，拍賣廣告上的有些物品，可能會被撤銷拍賣，因為拍賣廣告并非要約。

2.廣告

原則上，一般的廣告不是要約。即使廣告中標(biāo)明及價格，也不認(rèn)為廣告是要約，廣告只是邀請要約。但對于某些已經(jīng)作出許諾的廣告，并且廣告的內(nèi)容符合要約規(guī)定，則可能成為要約。例如，懸賞廣告是要約，懸賞廣告聲明對完成某種特定行為的人給予獎勵，構(gòu)成了單方允諾行為，只要有人完成了廣告所約定的行為，合同即成立，懸賞人就有義務(wù)履行獎勵的允諾，支付約定的報酬。

3.標(biāo)價

標(biāo)價是邀請要約，不是要約。任何商店或超級市場上商品的標(biāo)價陳列，都僅僅是邀請要約。當(dāng)顧客交錢購物，店員接受時，合同才成立。同樣，當(dāng)顧客根據(jù)廣告、貨物清單或商品陳列的價目表上的價格提出訂單時，這個訂單的提出就構(gòu)成要約。

4.招標(biāo)

招標(biāo)投標(biāo)也是現(xiàn)代社會常見的交易方式。招標(biāo)是邀請要約，投標(biāo)則是要約，招標(biāo)人接受投標(biāo)確定中標(biāo)是承諾。一旦中標(biāo)，合同即成立。因此往往在物業(yè)管理招標(biāo)文件或投標(biāo)文件中，必須明確物業(yè)管理服務(wù)合同的主要內(nèi)容。

(三)合同要約的法律意義

要約的法律意義在于要約是一種法律行為，要約到達(dá)受要約人時生效，要約一旦生效對要約人具有約束力，不得隨意撤銷，具體體現(xiàn)在要約的撤回或撤銷的嚴(yán)格法律規(guī)定中。依據(jù)《中華人民共和國合同法》第十七條以及第十八條的規(guī)定，撤回要約的通知應(yīng)當(dāng)在要約到達(dá)受約人之前或者要約同時到達(dá)受要約人。撤銷要約的通知則只限于在受要約人發(fā)出承諾通知之前到達(dá)受要約人。同時在《中華人民共和國合同法》第十九條規(guī)定了有下列兩種情形之一的，要約不得撤銷：第一，要約人確定了承諾期限或者以其他形式明示要約不可撤銷;第二，受要約人有理由認(rèn)為要約是不可撤銷的，并已經(jīng)為履行合同作了準(zhǔn)備工作。否則，要約人應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

二、合同的承諾

承諾(Acceptance)，在商品交易中又稱為接受、收盤，是指受要約人按照要約規(guī)定的時間和方式，用語言或行為對要約表示完全接受以締結(jié)合同的一種意思表示。要約一經(jīng)承諾，合同即告成立。

(一)合同承諾的構(gòu)成要件

承諾必須具備如下要件，才能產(chǎn)生法律效力：

(1)承諾必須由受要約人或其代理人作出。非受要約人或未獲得授權(quán)的代理人不得作出承諾。

(2)承諾 必須在要約的有效時間內(nèi)作出。超過要約規(guī)定的期限或合理期限的承諾無效，只能視為一個新要約。

(3)承諾必須與要約的內(nèi)容一致。一項有效的承諾，受要約人不能對要約內(nèi)容作出實(shí)質(zhì)性變更，否則為新要約，并導(dǎo)致原要約失去效力。

(4)承諾必須傳達(dá)給要約人。如果受要約人內(nèi)心愿意接受要約，卻保持沉默，未對要約人公開表示，則不構(gòu)成承諾。

(二)合同承諾的法律意義

與要約相對應(yīng)，承諾也是一種法律行為。承諾的法律意義在于：受要約人一經(jīng)作出承諾，該合同即告成立;要約人與受要約人(即承諾人)之間就形成了合同關(guān)系，雙方當(dāng)事人就要受合同的約束;當(dāng)然，承諾也可依法撤回。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第二十七條規(guī)定：“承諾可以撤回。撤回承諾的通知應(yīng)當(dāng)在承諾通知到達(dá)要約人之前或者與承諾通知同時到達(dá)要約人?！?/p>

三、合同的要件

合同要件即有效合同應(yīng)當(dāng)具備的必要條件包括以下幾個方面。

(一)當(dāng)事人的締約能力

當(dāng)事人締約能力，即指合同當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)具備的合法資格。具體而言，訂立合同的當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)具備相應(yīng)的民事權(quán)利能力和民事行為能力，可以是自然人，也可以是法人或其他組織。作為法人和其他組織，這些主體在訂立合同時，必須具有相應(yīng)的法律資格。

(二)當(dāng)事人的真實(shí)意思表示

當(dāng)事人同意的真實(shí)，即合同應(yīng)當(dāng)是雙方當(dāng)事人意思表示的真實(shí)反映。合同的訂立是基于“契約自由”的原則，而“契約自由”是建立在當(dāng)事人真實(shí)意思表示基礎(chǔ)上的。因此，如果合同內(nèi)容不能反映當(dāng)事人的真實(shí)意思，該合同就必然屬于無效合同。

(三)合同的內(nèi)容合法

合同的內(nèi)容不合法，會致使合同無效。因此，合同的內(nèi)容必須符合法律、法規(guī)的規(guī)定，符合社會的公共利益。

(四)合同的形式合法

合同形式是合同當(dāng)事人所達(dá)成協(xié)議的表現(xiàn)形式，是合同內(nèi)容的載體。合同的形式必須遵守法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，否則也將構(gòu)成合同的無效。《中華人民共和國合同法》第十條就明確規(guī)定：“當(dāng)事人訂立合同，有書面形式、口頭形式和其他形式。法律、行政法規(guī)規(guī)定采用書面形式的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人約定采用書面形式的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。”這條規(guī)定的實(shí)質(zhì)就是要求合同形式必須合法。

訂立的合同如果不符合上述四個合同要件之一，就不具備合同生效的基本條件。

四、口頭合同、書面合同、事實(shí)合同

(一)口頭合同

口頭合同是指當(dāng)事人以對話的方式就合同的主要條款協(xié)商一致達(dá)成的協(xié)議。除了當(dāng)事人面對面協(xié)商達(dá)成的口頭協(xié)議之外，當(dāng)事人通過電話以及第三人從中撮合、轉(zhuǎn)達(dá)意思達(dá)成一致的表示一般也都認(rèn)為屬于口頭合同。

口頭合同的優(yōu)點(diǎn)是簡便易行，缺點(diǎn)是一旦發(fā)生糾紛難以查據(jù)。因此，口頭合同一般適用于數(shù)額較小、即付即清、經(jīng)濟(jì)關(guān)系比較簡單、信用較好的老客戶。對于標(biāo)的金額大、時間周期較長、法律關(guān)系復(fù)雜、不太了解對方信用的情況，就應(yīng)該采用書面合同。在實(shí)踐中，有些口頭合同雖然已經(jīng)履行完畢，還會因質(zhì)量等問題而引發(fā)糾紛，如物業(yè)裝飾裝修等工程，當(dāng)事人之間應(yīng)該訂立書面合同。

(二)書面合同

所謂書面合同，就是指當(dāng)事人采用文字、圖形及表格等方式將雙方協(xié)商一致達(dá)成的協(xié)議表述出來的一種合同形式。當(dāng)事人雙方協(xié)商成文后簽字或蓋章形成的合同書、協(xié)議書、公約等一般都屬于書面合同的形式，如前期物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)服務(wù)合同、業(yè)主公約等。通過信件、電報、電傳、傳真、電子數(shù)據(jù)交換以及電子郵件等通信工具或形式進(jìn)行協(xié)商達(dá)成的協(xié)議，也屬于書面合同。

合同采用書面形式，不僅可以強(qiáng)化雙方當(dāng)事人的責(zé)任心，敦促雙方嚴(yán)肅認(rèn)真全面履行合同義務(wù)，而且在發(fā)生糾紛時，可以形成比較可靠的證據(jù)。因此，只要條件允許，合同應(yīng)當(dāng)盡可能采用書面形式。

(三)事實(shí)合同

《中華人民共和國合同法》第十二條規(guī)定：“當(dāng)事人訂立合同，有書面形式、口頭形式和其他形式?！逼渌问街饕感袨楹贤问?，也就是通常人們所說的事實(shí)合同。事實(shí)合同是指當(dāng)事人雙方不直接用口頭或者書面形式進(jìn)行意思表示，而是通過實(shí)施某種具體行為方式進(jìn)行意思表述所達(dá)成的協(xié)議。

在現(xiàn)實(shí)生活中存在著大量的事實(shí)合同。如顧客到自選商場購買商品，直接到貨架上拿取商品，支付價款后合同即成立;又如車主將車輛開到停車場進(jìn)口處，即表示要進(jìn)入停車場停放車輛，停車場管理員將停車倒閘打開允許車輛入內(nèi)后車輛停放合同即成立。

五、合同簽訂應(yīng)遵循的基本原則

合同受法律法規(guī)約束，其簽訂和履行應(yīng)當(dāng)遵循《中華人民共和國合同法》規(guī)定的以下五項基本原則。

(一)主體平等

合同當(dāng)事人的法律地位平等，一方不得竟自己的意志強(qiáng)加給另一方。任何民事主體在法律人格上也是一律平等的，享有獨(dú)立的人格，不受他人的支配、干涉和控制。只有合同當(dāng)事人的人格平等，才能實(shí)現(xiàn)合同當(dāng)事人的法律地位平等。合同當(dāng)事人平等是商品經(jīng)濟(jì)的必然前提和必然產(chǎn)物，也是社會主義市場經(jīng)濟(jì)對交易秩序和經(jīng)濟(jì)秩序的具體要求。

(二)合同自由

當(dāng)事人依法享有自愿訂立合同的權(quán)利，任何單位和個人不得非法干預(yù)。合同自愿原則，也就是合同自由原則，或稱為契約自由原則。其涵義包括締結(jié)合同、選擇締約相對人、選擇合同方式、決定合同內(nèi)容、解釋合同的自愿或自由。當(dāng)然，實(shí)行合同自由原則，并不排除法律以及國家對合同的適當(dāng)干預(yù)和限制。

(三)權(quán)利義務(wù)公平對等

在經(jīng)濟(jì)活動中，合同的任何一方當(dāng)事人既享有權(quán)利，也承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)，權(quán)利義務(wù)相對等。誠實(shí)信用原則，公平原則規(guī)范合同當(dāng)事人之間的利益關(guān)系、制約對合同自由原則的濫用，要求形式的公平(即合同主體的法律地位)和實(shí)質(zhì)的公平。合同的實(shí)質(zhì)公平，是指雙方當(dāng)事人的權(quán)利、義務(wù)必須大體對等。對于顯失公平的合同，當(dāng)事人一方有權(quán)要求法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以撤銷或變更。

(四)誠實(shí)信用

誠實(shí)信用原則，也稱為誠信原則。誠信信用原則是民法、合同法的最基本原則。誠實(shí)信用原則，是指民事主體在從事包括合同行為在內(nèi)的民事活動時，應(yīng)該誠實(shí)守信，以善意的方式行使自己的權(quán)利和履行自己的義務(wù)，不得有任何欺詐行為。誠實(shí)信用原則適用彈性相當(dāng)大，具有確定行為規(guī)則、平衡利益沖突、解釋法律與合同三大基本功能。誠實(shí)信用原則體現(xiàn)了社會主義精神文明和道德規(guī)范的要求。

(五)守法和維護(hù)社會公益

當(dāng)事人訂立合同、履行合同，應(yīng)當(dāng)遵守法律法規(guī)，遵守社會公德，不得撓亂社會經(jīng)濟(jì)秩序，損害社會公共利益，這是人們社會公共生活的基本準(zhǔn)則。維護(hù)社會公益原則，也就是公序良俗原則，包括社會公德、公共秩序和善良風(fēng)俗。守法和維護(hù)社會公益原則，是合同法的最高要求。

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（責(zé)任編輯：黑天鵝）

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