2013年物業(yè)管理師考試時間為2013年9月7、8日，《物業(yè)管理基本制度與政策》是物業(yè)管理師考試科目之一，為了幫助考生更加系統(tǒng)地復習備考，小編特整理了2013年物業(yè)管理師考試《物業(yè)管理基本制度與政策》相關知識點，希望能給您的備考帶來一定的幫助，順利通過考試!

(二)業(yè)主臨時公約的制定

1.業(yè)主臨時公約制定的主體

業(yè)主臨時公約一般由建設單位在出售物業(yè)之前預先制定，為什么規(guī)定由建設單位制定業(yè)主公約呢?這是因為建設單位在物業(yè)銷售之前是物業(yè)的惟一業(yè)主，即第一業(yè)主，而且建設單位這種“業(yè)主”的身份一直延續(xù)到物業(yè)全部銷售完畢，

這是建設單位能夠制定業(yè)主公約的基本依據(jù)。但是，建設單位制定的業(yè)主公約畢竟不同于全體業(yè)主通過規(guī)定程序制定的業(yè)主公約，它并不一定能完全體現(xiàn)全體業(yè)主的意志，所以這個“業(yè)主公約”只是臨時存在的，具有過渡性質，因此稱為“業(yè)主臨時公約”。

在業(yè)主成立業(yè)主大會后，業(yè)主通過業(yè)主大會會議表達自己的意志，決定制定新的業(yè)主公約，或者修改業(yè)主臨時公約，當然也可以繼續(xù)保持業(yè)主臨時公約，但此時的業(yè)主臨時公約經(jīng)過業(yè)主大會的審議通過后，已經(jīng)轉化為正式的業(yè)主公約了。

2.業(yè)主臨時公約制定的時間

《條例》規(guī)定建設單位制定業(yè)主臨時公約的時間為物業(yè)銷售之前。這是因為，一旦有業(yè)主入住，就會涉及業(yè)主之間有關物業(yè)使用、維護、管理等方面權利義務的行使，因此，業(yè)主需要提前知曉業(yè)主公約的內容，以便能從入住一開始就遵守公約的規(guī)范。

另外，在實踐中，建設單位一般將業(yè)主臨時公約作為物業(yè)買賣合同的附件，或者在物業(yè)買賣合同中有明確要求物業(yè)買受人遵守業(yè)主臨時公約的條款，

通過這種方式讓物業(yè)買受人作出遵守業(yè)主臨時公約的承諾，這在客觀上要求業(yè)主臨時公約應當在物業(yè)銷售前制定。還需說明的是，本款所指物業(yè)銷售也包括物業(yè)的預售和現(xiàn)售兩種形式。

根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第3條的規(guī)定，商品房銷售包括商品房現(xiàn)售和商品房預售。商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。

商品房預售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設中的商品房預先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。無論物業(yè)的現(xiàn)售還是預售，建設單位都應預先制定業(yè)主臨時公約。

(四)業(yè)主臨時公約的內容

為推動建立業(yè)主自我管理與自我約束的機制，維護全體業(yè)主的共同利益，方便建設單位的參照與使用，2004年9月建設部發(fā)布了《業(yè)主臨時公約(示范文本)》，明確了業(yè)主臨時公約應當具備的主要內容：

1.物業(yè)的自然情況與權屬情況

(1)物業(yè)的自然情況

說明物業(yè)的名稱和坐落地址，物業(yè)的名稱應當以當?shù)卣鞴懿块T審定的名稱為準。

明確物業(yè)類型，物業(yè)類型應當以城市規(guī)劃部門審定的建筑用途劃分，如住宅小區(qū)、工業(yè)小區(qū)、商住樓、商廈、寫字樓、綜合樓等。

以城市規(guī)劃部門審定的數(shù)字為準，明確物業(yè)的建筑面積和用地面積。

以城市規(guī)劃部門審定的總平面圖為準，明確物業(yè)管理區(qū)域的四至，說明東、南、西、北的接壤區(qū)域或地理坐標。

(2)物業(yè)權屬情況

建設單位應在業(yè)主臨時公約中對業(yè)主享有的物業(yè)共用部位、共用設施設備所有權，區(qū)分單幢建筑內容和物業(yè)管理區(qū)域內容分別列明。

由單幢建筑物的全體業(yè)主共有的共用部位，包括該幢建筑物的承重結構、主體結構，公共門廳、公共走廊、公共樓梯間、戶外墻面、屋面等;由單幢建筑物的全體業(yè)主共有的共用設施設備，包括該幢建筑物內的給排水管道、落水管、水箱、水泵、電梯、冷暖設施、照明設施、消防設施、避雷設施等。

由物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主共有的共用部位和共用設施設備，包括圍墻、綠地、池井、照明設施、共用設施設備使用的房屋、物業(yè)管理用房，等等。

物業(yè)管理區(qū)域內的有些建筑物或建筑部位，開發(fā)建設單位并不出售，而是留作出租或自用，這部分物業(yè)所有權可以屬于開發(fā)建設單位所有。為將這部分物業(yè)與業(yè)主享有的共用部位、共用設施設備所有權明確界定區(qū)分，避免日后產(chǎn)生權屬爭議，應要求建設單位對自己享有的物業(yè)產(chǎn)權，也在業(yè)主臨時公約中明示，例如留作自行經(jīng)營或出租的地下車庫、小區(qū)會所等。建設單位在行使保留部位和設施設備所有權時，不得影響和危害物業(yè)買受人正常使用物業(yè)。

2.業(yè)主使用物業(yè)應當遵守的規(guī)則

(1)遵守相鄰權規(guī)定

物業(yè)財產(chǎn)的所有權屬于不動產(chǎn)所有權范疇，與動產(chǎn)所有權比較，不動產(chǎn)所有權的行使與相臨不動產(chǎn)所有人和使用人的權益關系密切。

例如業(yè)主在家里存放大量易燃易爆物品，就會給鄰里的安全造成危害，業(yè)主將物品存放在公用通道，就會給鄰里的通行造成妨礙等。因此，法律要求不動產(chǎn)所有權人尊重相鄰權，不得因自身行使所有權而對他人合法權益造成妨礙或損害。

我國《民法通則》對相鄰權原則有明確規(guī)定：“不動產(chǎn)的相鄰各方，應當按照有利生產(chǎn)、方便生活、團結互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風、采光等方面的相鄰關系。

給相鄰方造成妨礙或者損失的，應當停止侵害，排除妨礙，賠償損失。”

業(yè)主臨時公約應對以下事項作出約定：

①業(yè)主對物業(yè)的專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利，但不得妨礙其他業(yè)主正常使用物業(yè);

②業(yè)主應遵守法律、法規(guī)的規(guī)定，按照有利于物業(yè)使用、安全、整潔以及公平合理、不損害公共利益和他人利益的原則，在供電、供水、供熱、供氣、排水、通行、通風、采光、裝飾裝修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護等方面妥善處理與相鄰業(yè)主的關系;

③業(yè)主應按設計用途使用物業(yè)。因特殊情況需要改變物業(yè)設計用途的，業(yè)主應在征得相鄰業(yè)主書面同意后，報有關行政主管部門批準，并告知物業(yè)管理企業(yè)。

(2)遵守房屋裝飾裝修規(guī)定

總結房屋裝飾裝修中普遍存在的問題和管理經(jīng)驗，業(yè)主臨時公約可在以下幾方面規(guī)范房屋裝飾裝修活動：

①業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應事先告知物業(yè)管理企業(yè)，并與其簽訂裝飾裝修管理服務協(xié)議。業(yè)主應按裝飾裝修管理服務協(xié)議的約定從事裝飾裝修行為，遵守裝飾裝修的注意事項，不得從事裝飾裝修的禁止行為。

②為保證物業(yè)管理區(qū)域的環(huán)境秩序和維護業(yè)主裝修材料的安全，業(yè)主裝修房屋時，應當在物業(yè)管理企業(yè)指定的地點放置裝飾裝修材料及裝修垃圾，業(yè)主不得擅自占用物業(yè)共用部位和公共場所。

同時，由于業(yè)主裝修房屋會產(chǎn)生不良噪音，因此為不影響其他業(yè)主的正常生活或經(jīng)營，物業(yè)管理企業(yè)應當規(guī)定業(yè)主裝飾裝修房屋的施工時間，并要求業(yè)主在其他時間不得施工。

如果發(fā)生業(yè)主裝飾裝修房屋影響物業(yè)共用部位、共用設施設備的正常使用情況，或者發(fā)生業(yè)主裝修房屋侵害相鄰業(yè)主合法權益的情況，裝修業(yè)主應當及時恢復原狀并向受害業(yè)主承擔相應的賠償責任。

③要求業(yè)主應當按照設計預留的位置安裝空調，沒有預留設計位置的，應當按照物業(yè)管理企業(yè)指定的位置安裝，并按照物業(yè)管理企業(yè)的安裝要求做好噪音及冷凝水的處理。

(3)共用部位共用設施設備的使用規(guī)定

主要應包括以下內容：

①業(yè)主應按有關規(guī)定合理使用水、電、氣、暖等共用設施設備，不得擅自拆改;

②業(yè)主及物業(yè)使用人使用電梯，應遵守本物業(yè)管理區(qū)域的電梯使用管理規(guī)定;

③在物業(yè)管理區(qū)域內行駛和停放車輛，應遵守本物業(yè)管理區(qū)域的車輛行駛和停車規(guī)則。

(4)使用物業(yè)的禁止性規(guī)定

針對物業(yè)管理中業(yè)主經(jīng)常出現(xiàn)的違規(guī)行為，業(yè)主臨時公約應對業(yè)主使用物業(yè)的禁止性行為作出規(guī)定：

①損壞房屋承重結構、主體結構，破壞房屋外貌，擅自改變房屋設計用途;

②占用或損壞物業(yè)共用部位、共用設施設備及相關場地，擅自移動物業(yè)共用設施設備;

③違章搭建、私設攤點;

④在非指定位置傾倒或拋棄垃圾、雜物;

⑤違反有關規(guī)定堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒有害物質，發(fā)出超標噪聲;

⑥擅自在物業(yè)共用部位和相關場所懸掛、張貼、涂改、刻畫;

⑦利用物業(yè)從事危害公共利益和侵害他人合法權益的活動;

⑧違反物業(yè)管理區(qū)域內飼養(yǎng)動物的有關約定。

3.維修養(yǎng)護物業(yè)應當遵守的規(guī)則

(1)物業(yè)維修養(yǎng)護中業(yè)主應當相互配合與協(xié)助

業(yè)主對物業(yè)自用部位和自用設備設施的維修養(yǎng)護行為，不得妨礙其他業(yè)主的合法權益。業(yè)主或物業(yè)管理企業(yè)因維修養(yǎng)護物業(yè)，確需進入相關業(yè)主自用部位時，應當事先告知相關業(yè)主，相關業(yè)主應當給予必要的配合。

如果相關業(yè)主阻撓業(yè)主或物業(yè)管理企業(yè)維修養(yǎng)護物業(yè)，相關業(yè)主對因此造成的物業(yè)損壞或其他損失，應當承擔修復責任及賠償責任。

對于發(fā)生危及公共利益或其他業(yè)主合法權益的緊急情況，業(yè)主或物業(yè)管理企業(yè)必須及時進人相關業(yè)主房屋進行維修養(yǎng)護，但又無法通知相關業(yè)主的，物業(yè)管理企業(yè)可先向鄰居說明情況，并協(xié)同物業(yè)管理企業(yè)之外的第三方，例如居委會、業(yè)主委員會、派出所、鄰居，進入相關業(yè)主室內進行維修養(yǎng)護，但事后應當及時向相關業(yè)主告知情況并做好善后工作。

(2)涉及公共利益與公共安全的物業(yè)維修養(yǎng)護

（責任編輯：中大編輯）

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