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物業(yè)管理擔責與風險防范

近年來，物業(yè)管理糾紛屢見不鮮，大至人身傷亡、汽車被盜，小到水浸地板、人被狗咬、卡拉OK擾民、私搭亂建等，都可能成為業(yè)主向物業(yè)公司索賠或拒付物業(yè)管理費的理由。物業(yè)公司無論自愿或不自愿擔責，都不免成為矛盾的焦點，往往身不由己陷入責任無限的泥潭，成了名副其實的“垃圾桶”。筆者認為，這往往是物業(yè)公司風險防范意識有限而導致了擔責范圍無限。

一、應在合同約定范圍內(nèi)擔責

例一：某大廈物業(yè)管理公司收了業(yè)主每戶3元/平方米的物業(yè)服務費，雙方簽訂了《物業(yè)服務管理合同》，合同中界定了共用部位和共用設施設備，并規(guī)定“在保修期內(nèi)，按照《質(zhì)量保證書》的規(guī)定，由本大廈開發(fā)建設單位負責房屋質(zhì)量及設施設備質(zhì)量的保修”。爾后，在該大廈中央空調(diào)第一個供暖期間，許女士家空調(diào)軟聯(lián)接管斷裂，物業(yè)公司及時發(fā)現(xiàn)、采取必要措施切斷水源并通知許女士，待許女士趕到現(xiàn)場時，損失已殃及樓下四家業(yè)主。為此，許女士等四家業(yè)主要求維修和索賠。物業(yè)公司協(xié)調(diào)開發(fā)建設單位擔責，但是開發(fā)建設單位以種種理由拖延。于是，許女士聯(lián)合相關(guān)業(yè)主作為原告將物業(yè)公司和開發(fā)建設單位告上法庭，要求賠償。法院就此案公開宣判，由開發(fā)建設單位修復并承擔賠償責任。

例二：沈先生入住時與物業(yè)公司簽訂《物業(yè)服務委托合同》，合同中規(guī)定“業(yè)主或物業(yè)使用人因維修、更新、改造自用部位、自用設施設備，造成相鄰關(guān)系人的財產(chǎn)損失的，應當予以修復并承擔賠償責任。”可是，在沈先生喬遷三個月后，發(fā)現(xiàn)自家衛(wèi)生間棚頂漏水，找到物業(yè)公司要求維修并賠償相應裝修損失5000元。經(jīng)查是樓上業(yè)主王先生裝修時拆改自來水管線破壞防水層所致。物業(yè)公司把調(diào)查結(jié)果告知沈先生并協(xié)調(diào)雙方，但是業(yè)主雙方互不相讓。沈先生索賠無果，認為物業(yè)公司管理不當。將物業(yè)公司告上法庭，被駁回訴訟請求。

業(yè)主入住后的物業(yè)管理過程一般涉及兩類合同：一種是常規(guī)性的物業(yè)服務合同；一種是特約物業(yè)服務合同。常規(guī)性的物業(yè)服務合同是《物業(yè)管理條例》規(guī)定的前期物業(yè)服務合同或物業(yè)服務合同，一般由開發(fā)建設業(yè)主單位或業(yè)主委員會與物業(yè)公司簽訂，屬于雙方互負對待給付義務的合同。在物業(yè)服務合同中，物業(yè)管理企業(yè)提供房屋及配套設備的養(yǎng)護、維修、小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生清潔和保安等服務，業(yè)主支付費用，雙方的法律權(quán)利義務平等。入住裝修期一般處在前期物業(yè)管理階段，在此期間，物業(yè)管理的主要風險是合同風險。在訂立合同時，物業(yè)建設單位居于主導方面。而且，物業(yè)相關(guān)資料的移交，物業(yè)管理用房、商業(yè)經(jīng)營用房的移交、空置房屋物業(yè)管理費繳納等均需要物業(yè)建設單位的支持與配合。因此，建設單位在與物業(yè)管理企業(yè)訂立前期物業(yè)服務合同時，可能將本不該由物業(yè)企業(yè)承擔的風險轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)服務合同是整個物業(yè)管理關(guān)系的核心，對于法律上沒有規(guī)定或者規(guī)定模糊的事項及免責條款，應當在合同中明確約定。對于一些難以實現(xiàn)的承諾，不要在合同中約定。由于物業(yè)公司關(guān)于房屋及設施設備的質(zhì)量保證合同中作了明確規(guī)定，所以，例1中許女士等五戶業(yè)主的損失理當由建設單位賠償。

特約服務合同僅針對特約服務管理。簽訂合同時，業(yè)主應盡量將保護自己合法權(quán)利的條款落實到合同中。如果業(yè)主個人委托了物業(yè)公司管理自己的房屋、汽車，業(yè)主個人應當向物業(yè)公司支付特約服務費。并在合同中明示雙方的權(quán)利義務。例二中涉及業(yè)主間的責任關(guān)系明晰，按合同規(guī)定沈先生的損失應該由王先生賠償。而且，出面調(diào)解王、李兩位業(yè)主之間的糾紛，屬于物業(yè)管理服務合同約定之外的事項，并非物業(yè)公司的法定或約定責任。物業(yè)公司只能協(xié)助解決，不應承擔相鄰損害責任。

二、應在預見范圍內(nèi)擔責

例三：張先生駕駛一輛奧迪A6車駛經(jīng)小區(qū)大門時，被落下的阻車桿將車砸了個大坑，經(jīng)查該事故是由于當班保安誤動作造成。張先生多次找到物業(yè)公司要求索賠，均被物業(yè)公司“以事故正在調(diào)查之中”而一拖再拖。一怒之下，張先生將物業(yè)公司告上法庭。法院判決被告敗訴，由物業(yè)公司賠償張先生修車費和誤工費。法院認為，作為專業(yè)管理者，某物業(yè)公司應當有能力預見事故的發(fā)生，通過員工的職業(yè)道德教育和技能培訓及日常管理，避免事故的發(fā)生。

例四：一場大雪過后，物業(yè)公司按規(guī)定將小區(qū)道路清掃干凈并擺放了“小心路滑”的提示牌，一號樓的李大娘出門后，還是在小區(qū)的步行街不慎跌倒，跌斷右腿股骨頭。物業(yè)公司安全員發(fā)現(xiàn)后立即將李大娘送進醫(yī)院。經(jīng)診斷為右腿股骨頭粉碎性骨折，立即實施手術(shù)置換股骨頭。李大娘術(shù)后提出：她是在小區(qū)內(nèi)跌倒的，因為自己每月都交物業(yè)管理費，其中包括了小區(qū)道路的公攤，那么，她在小區(qū)道路上跌傷的醫(yī)療費用及精神損失費用應由物業(yè)管理公司承擔。李大娘一紙訴狀將物業(yè)公司推上法庭。法院判決物業(yè)公司沒有義務承擔李大娘醫(yī)療費及精神損失費。

按照《合同法》第一百一十三條規(guī)定的可預見性標準，物業(yè)公司違反合同約定義務所承擔的法律責任不應超出它對合同風險的理解，即不應超出物業(yè)公司訂立合同時預見到或者應當預見到違反合同可能造成的損害。例三指的是物業(yè)公司在預見或應當預見時擔責；而例四指的是物業(yè)公司在未能預見時免責。

例三中的車輛被砸系可預見范圍，不能認定為不可抗力。不可抗力一般理解為少見的、破壞力極強的自然災害等?！段飿I(yè)管理條例》第三十六條規(guī)定“物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損失的應當依法承擔響應的法律責任”，由于員工違規(guī)操作引發(fā)的問題，按照法律上稱“雇主責任”，物業(yè)管理企業(yè)也將承擔其屬下員工不當行為的賠償責任。

例四則是意外事件。凡因個人原因引起的意外傷害（除工作范圍內(nèi)），其責任自負。李大娘在小區(qū)內(nèi)道路上跌倒，沒有受到他人傷害；物業(yè)公司的安全員及時處置，已經(jīng)盡職盡責。李大娘這種意外傷害的確是與自己不當心或一時路滑不適應造成。一般物業(yè)管理公司預見外的免責事由主要有：不可抗力；業(yè)主之故意；物業(yè)本身之性質(zhì)；損害系業(yè)主之同伴、探望者或業(yè)主接納同住之人（內(nèi)部第三人）所為。通常刑事犯罪具有突發(fā)性、不可預測性、隱蔽性等特點，那么，在業(yè)主遭受外來第三人的不法人身侵害時，即使業(yè)主的人身遭受了損害，這種情況下物業(yè)公司難以徹底防范，也不應當承擔法律責任。反之，物業(yè)公司則應當根據(jù)具體的失職情況承擔相應的違約責任，這種責任一般僅限于民事經(jīng)濟賠償范圍內(nèi)，通常也不可能對人身損害進行全額賠償。

三、應在公平范圍內(nèi)擔責

例五：某小區(qū)一業(yè)主的小孩在經(jīng)過樓宇下面的人行道時，被樓上拋下的一個花盆砸成重傷，搶救無效死亡?？砍鍪卢F(xiàn)場一側(cè)樓上共有48戶人家，物業(yè)公司查來查去也查不出是誰家丟下的花盆，在無法確定責任人的情況下，悲憤的死者家屬以管理不善將小區(qū)的物業(yè)公司告上了法庭，要求賠償180萬元。后經(jīng)法院判決，由出事現(xiàn)場樓上48戶人家與物業(yè)公司各分擔3000合計賠償14.4元。

例六：家住廈門某物業(yè)小區(qū)的甘先生停放在小區(qū)內(nèi)停車場的一輛價值18.7萬元的汽車被偷走了。而甘先生在車被偷走的當天上午，剛向廈門某物業(yè)管理公司交納了一個月100元的車位使用費。隨后，甘先生以保管合同關(guān)系為由認為保安失職將物業(yè)公司告上了法庭，要求物業(yè)公司賠16.8萬元。法院駁回了甘先生要求物業(yè)公司賠償?shù)恼埱蟆?/p>

公平責任指雙方都沒有過錯，根據(jù)實際情況擔責，即在損害事實已經(jīng)發(fā)生的情況下，以公平考慮作為價值判斷標準，根據(jù)實際情況和可能，由雙方當事人公平地分擔損失的歸責原則。例五、例六都是根據(jù)公平責任來確定物業(yè)公司是否擔責。例五中，由于過錯方無法查證，因此被認定為共同責任。由于物業(yè)公司收取的是有限費用，就只能承擔有限的賠償責任，與其他業(yè)主共同擔責。例六中按雙方簽訂的《物業(yè)服務合同》第十條規(guī)定，物業(yè)公司所提供的服務是對“交通與車輛停放秩序的管理”，按照合同第二十三條規(guī)定“露天車位、地下車庫的車位使用費依照市物價局和業(yè)主管理委員會商定的標準向車位使用人收取”，收取甘先生100元并非保管費。甘先生每天將車停在小區(qū)的停車場后，并沒有將他的車鑰匙及有關(guān)證件交給物業(yè)公司，無法“使保管物置于保管人的實際占有和控制之下”。因此，物業(yè)公司和甘先生之間不是保管關(guān)系，當然也就不能賠償。

法院認為甘先生和物業(yè)管理公司之間就車輛停放產(chǎn)生的不是保管合同關(guān)系而是停車場地有償使用關(guān)系，以物業(yè)公司收取100元/月的費用而應當承擔16.8萬元的巨額賠償責任也顯失公平，基于公平責任范圍實際產(chǎn)生的法律關(guān)系上作出了物業(yè)公司不用擔責的判決。

目前物業(yè)管理的經(jīng)費來源是向業(yè)主、住戶收取物業(yè)管理服務費，考慮到業(yè)主、住戶的承擔能力，收取這些費用的原則是收支平衡，這些費用要能夠維持公共設施的運行和保養(yǎng)維修以及管理人員的薪酬等費用開支，才會有贏余。如果不體現(xiàn)公平原則，例五中，若兌現(xiàn)業(yè)主索賠的180萬元，物業(yè)公司就根本無法正常運行下去，最后物業(yè)管理行業(yè)的出路就只有夭折。

從公正公平層面來說，物業(yè)公司保安職能是不能替代公共安全職能，但也不能無所作為。正如例六中物業(yè)保管合同義務不能視為保安的必然義務。由于我國尚無統(tǒng)一的關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)保安職責的法律規(guī)定，從各地方法規(guī)、規(guī)章、政策性文件的規(guī)定來看，

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