《物業(yè)管理實務》是2014年物業(yè)管理師考試科目之一，為了幫助考生更加系統地復習備考，小編特整理了2014年物業(yè)管理師考試《物業(yè)管理實務》講義，希望能給您的備考帶來一定的幫助，順利通過考試!

3.登記并取得招標文件

物業(yè)管理企業(yè)在確定參加投標后，按招標公告和投標邀請書指定的地點和方式登記并取得招標文件。

4.準備投標文件

投標文件應嚴格按照招標文件的要求編制投標文件，并對招標文件提出的實質性要求和條件作出響應。投標文件又稱標書，一般由投標函、投標報價表、資格證明文件、物業(yè)管理方案、招標文件要求提供的其他材料等幾部分組成。常見的做法是將投標文件根據性質分為商務文件和技術文件兩大類。

(1)商務投標文件(或稱物業(yè)基本情況)

1)公司簡介。包括投標公司的資質條件、以往業(yè)績、人員等情況。

2)公司法人地位及法定代表證明。包括資格證明文件(營業(yè)執(zhí)照、稅務登記證、企業(yè)代碼以及行業(yè)主管部門頒發(fā)的資質等級證書、授權書、代理協議書等)、資信證明文件(保函、已履行的合同及商戶意見書、中介機構出具的財務狀況書等)。

3)投標報價單及招標文件要求提供的其他資料。

商務文件要求投標人按招標要求和行業(yè)標準真實反映企業(yè)的情況和詳細的報價。

(2)技術文件

技術文件又稱技術指標，主要是物業(yè)管理方案和招標方要求提供的其他技術性資料。

應注意，有的 招標條件要求在技術文件中禁止透露可以反映企業(yè)情況的數據、文字、報價等，在準備材料時應按招標要求準備相關資料。

5.送交投標文件

全部投標文件編制好以后，投標人應按招標文件要求進行封裝，并按時送達招標單位。

6.接受招標方的資格審查

投標人應按招標文件規(guī)定的要求準備相應的資料，接受招標方的資格審查。

7.參加開標、現場答辯和評標

投標人在接到開標通知后，應在規(guī)定的時間到達開標地點參加會議和現場答辯，并接受評標委員會的審核。

8.簽約并執(zhí)行合同

投標人在收到中標通知書后，應在規(guī)定的時間內及時與招標人簽訂物業(yè)管理服務合同。同時，投標人還要同招標單位協商解決進駐物業(yè)區(qū)域、實施前期物業(yè)管理的有關的問題。

投標結束后，要對投標活動進行分析總結，結算投標有關費用，對招標投標資料進行整理、歸檔。

(三)投標的策略及技巧

1.投標的組織策劃

物業(yè)管理企業(yè)在獲取招標信息后應組織相關人員組成投標小組，對投標活動進行策劃實施，其主要任務是項目分析評估、標書編制、投標策略的制訂、參與現場踏勘、開標、評標、現場答辯、簽約談判等。

(1)根據招標物業(yè)項目的情況選擇企業(yè)骨干力量組成投標小組，投標小組成員的選擇、配備，尤其是項目負責人的選擇是確保投標活動的質量和效率的基礎。

(2)對招標方、招標物業(yè)基本情況和競爭對手要進行深入細致的調查，正確評估，預測并降低投標的風險。

(3)正確編制標書。編制標書要根據招標文件的要求進行，在透徹掌握招標文件內容和進行細致深入的市場調查基礎上，確定管理項目的整體思路(包括物業(yè)管理工作重點、服務特色、管理目標、管理方式及實施措施等)，制訂物業(yè)管理方案。

(4)在科學分析和準確計算的前提下測算管理服務成本并制訂合理報價。

(5)靈活運用公共關系，多渠道獲取相關信息，確保報價的合理性。

(6)選擇最能體現企業(yè)優(yōu)勢的物業(yè)作為招標方考察的對象。

(7)加強與招標方的溝通，了解招標方的需求，及時掌握投標過程中出現的變化情況并采取相應的應對措施。

(8)周密安排招標方的資格預選和評標過程中的現場答辯活動。

2.項目的現場踏勘

在踏勘現場過程中，招標人還會就投標公司代表提出的問題作出口頭回答，但這種口頭回答并不具備法律效力，只有在投標者以書面形式提出問題并由招標人作出書面答復時，才能產生法律約束力。投標人應對現場物業(yè)進行詳細的踏勘，查勘現場物業(yè)與投標報價是否存在外在風險條件。具體包括以下幾方面：

(1)物業(yè)建筑及安裝施工進度(新建物業(yè))，物業(yè)當前使用情況及陳舊老化程度(舊有物業(yè));物業(yè)配套設施設備及其分布情況;周邊道路交通及停車場情況;園林綠化及環(huán)境標識情況;內部公共使用區(qū)域及通道分布情況;物業(yè)管理用房等。

(2)主要業(yè)主情況，包括客戶定位、主要服務要求與所需特殊服務、物業(yè)服務費的承受能力等。這些情況可由投標人自行安排人員與時間進行調查。

(3)物業(yè)所在地的氣候條件、經濟環(huán)境、人文環(huán)境、消費需求和市場變化情況以及與物業(yè)管理相關的政策法規(guī)等。

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（責任編輯：vstara）

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