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注冊物業(yè)管理師考試物業(yè)管理實務講義

二、物業(yè)查驗的主要內(nèi)容與方式

(一)物業(yè)查驗的主要內(nèi)容

1．物業(yè)資料

在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，物業(yè)管理企業(yè)應接收查驗下列資料：

(1)竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；

(2)設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料；

(3)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

(4)物業(yè)管理所必需的其他資料。

2．物業(yè)共用部位

按照《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)在承接物業(yè)時，應對物業(yè)共用部位進行查驗。主要內(nèi)容包括：

(1)主體結構及外墻、屋面；

(2)共用部位樓面、地面、內(nèi)墻面、天花、門窗；

(3)公共衛(wèi)生間、陽臺；

(4)公共走廊、樓道及其扶手、護欄等。

3．共用設施設備

物業(yè)的共用設施設備種類繁多，各種物業(yè)配置的設備不盡相同，共用設施設備承接查驗的主要內(nèi)容有：低壓配電設施，柴油發(fā)電機組，電氣照明、插座裝置，防雷與接地，給水排水，電梯，消防水系統(tǒng)，通信網(wǎng)絡系統(tǒng)，火災報警及消防聯(lián)動系統(tǒng)，排煙送風系統(tǒng)，安全防范系統(tǒng)，采暖和空調(diào)等。

4．園林綠化工程

園林綠化分為園林植物和園林建筑。2012年注冊物業(yè)管理師報名時間物業(yè)的園林植物一般有花卉、樹木、草坪、綠(花)籬、花壇等，園林建筑主要有小品、花架、園廊等。這些均是園林綠化的查驗內(nèi)容。

5．其他公共配套設施

物業(yè)其他公共配套設施查驗的主要內(nèi)容有：物業(yè)大門、值班崗亭、圍墻、道路、廣場、社區(qū)活動中心(會所)、停車場(庫、棚)、游泳池、運動場地、物業(yè)標識、垃圾屋及中轉(zhuǎn)站、休閑娛樂設施、信報箱等。

(二)物業(yè)查驗的方式

承接查驗不同于工程項目建設的竣工驗收，是在物業(yè)建設單位竣工驗收的基礎上，對建設單位移交的物業(yè)資料，有關單項驗收報告，以及對物業(yè)共用部位、共用設施設備、園林綠化工程和其他公共配套設施的相關合格證明材料，對物業(yè)公共部位配套功能設施是否按規(guī)劃設計要求建設完成等進行核對查驗。承接查驗還應對設施設備進行調(diào)試和試運行，還應督促建設單位及時解決發(fā)現(xiàn)的問題。

查驗的相關資料由建設單位提供，物業(yè)管理企業(yè)主要是進行必要的復核。物業(yè)管理企業(yè)應督促建設單位盡快安排驗收。建設單位無法提供相關合格證明材料，物業(yè)存在嚴重安全隱患和重大工程缺陷，影響物業(yè)正常使用的，物業(yè)管理企業(yè)可以拒絕承接物業(yè)。

物業(yè)管理的承接查驗主要以核對的方式進行，在現(xiàn)場檢查、設備調(diào)試等情況下還可采用觀感查驗、使用查驗、檢測查驗和試驗查驗等具體方法進行檢查。

1．觀感查驗

觀感查驗是對查驗對象外觀的檢查，一般采取目視、觸摸等方法進行。

2．使用查驗

使用查驗是通過啟用設施或設備來直接檢驗被查驗對象的安裝質(zhì)量和使用功能，以直觀地了解其符合性、舒適性和安全性等。

3．檢測查驗

檢測查驗通過運用儀器、儀表、工具等對檢測對象進行測量，以檢測其是否符合質(zhì)量要求。

4．試驗查驗

試驗查驗通過必要的試驗方法(如通水、閉水試驗)測試相關設施設備的性能。

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