第一章 物業(yè)經(jīng)營管理概述

(一)單項選擇題(每題1分，每題的備選項中，只有1個最符合題意)

1.企業(yè)房地產(chǎn)資產(chǎn)管理通常屬于企業(yè)的( )，因而企業(yè)在逐漸地將其發(fā)包出去，這就為物業(yè)管理行業(yè)提供了新的市場。

A.常規(guī)業(yè)務(wù) B.特別業(yè)務(wù) C.核心業(yè)務(wù) D.非核心業(yè)務(wù)

2..物業(yè)經(jīng)營管理又稱為( )。

A.物業(yè)設(shè)備管理 B.物業(yè)資產(chǎn)管理 C.物業(yè)設(shè)施管理 D.物業(yè)服務(wù)管理

3.物業(yè)經(jīng)營管理是以( )為對象，為業(yè)主提供的貫穿于物業(yè)整個壽命周期的綜合性管理服務(wù)。

A.商業(yè)性物業(yè) B.綜合性物業(yè) C.收益性物業(yè) D.公益性物業(yè)

4.( )是房地產(chǎn)投資信托基金和機構(gòu)投資愿意進行商業(yè)房地產(chǎn)投資的主要物質(zhì)載體。

A.居住性物業(yè) B.綜合性物業(yè) C.公益性物業(yè) D.收益性物業(yè)

5.( )具有良好的地理位置，建筑物實物狀況良好，建筑質(zhì)量達到有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求;但建筑物的功能不是最先進的，有自然磨損存在。

A.甲級寫字樓 B.乙級寫字樓 C.丙級寫字樓 D.丁級寫字樓

6.寫字樓分類在很大程度上依賴于專業(yè)人員的主觀判斷，人們很容易區(qū)別( )。

A.甲級寫字樓和乙級寫字樓 B.甲級寫字樓和丙級寫字樓

C.丙級寫字樓和乙級寫字樓 D.丙級寫字樓和丁級寫字樓

7.區(qū)域購物中心的建筑面積在( )以上，有效商業(yè)服務(wù)半徑可達到( )，由專業(yè)購物中心管理集團開發(fā)經(jīng)營。

A.5萬m2/100 km B.10萬m2/200 km

C.15萬m2/300 km D.20萬m2/400 km

8.區(qū)域購物中心定位于( )，覆蓋老中青幼四代各個層次不同類型的顧客，再輔以針對各類消費者之需的各類專業(yè)店。

A.綜合式消費 B.休閑式消費 C.家庭式消費 D.企業(yè)式消費

9.( )的建筑規(guī)模一般在3萬m2。以上，其商業(yè)輻射區(qū)域可覆蓋整個城市，服務(wù)人口在30萬人以上，年營業(yè)額在5億元人民幣以上。

A.區(qū)域購物中心 B.市級購物中心 C.地區(qū)購物商場 D.居住區(qū)商場

10.( )的建筑規(guī)模、商業(yè)服務(wù)半徑、服務(wù)人口、年營業(yè)額等差異較大。

A.區(qū)域購物中心 B.市級購物中心 C.特色商店 D.居住區(qū)商場

11.用于出租經(jīng)營的居住建筑主要是( )，這是經(jīng)營性房地產(chǎn)的重要類型。

A.別墅和公寓 B.別墅和酒店 C.旅館和招待所 D.酒店和招待所

12.( )是指包含有許多住宅單元的建筑物，通常不分割產(chǎn)權(quán)出售，供出租或短期居住。

A.別墅 B.公寓 C.旅館 D.酒店

13.國際上在休閑娛樂行業(yè)流行的分時度假經(jīng)營模式，通常是由( )負責經(jīng)營管理。

A.物業(yè)管理公司 B.房地產(chǎn)開發(fā)公司

C.物業(yè)經(jīng)營管理公司 D.文化管理公司

14.( )的設(shè)計大多采用田園式、民居式或別墅式的建筑風格，強調(diào)與大自然融為一體，追求淳樸簡潔、清新淡雅、就地取材。

A.星級酒店 B.酒店公寓 C.家庭旅館 D.旅游度假村

15.物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)的目標，是從( )的角度出發(fā)，在實現(xiàn)物業(yè)各期凈收益最大化的基礎(chǔ)上，保持和提高物業(yè)的市場價值以及未來發(fā)展?jié)摿Α?/p>

A.物業(yè) B.業(yè)主 C.租戶 D.市場

16.公司是指依法定程序設(shè)立的，由( )以上股東共同出資經(jīng)營，以營利為目的，具有 法人資格的經(jīng)濟組織。

A.一個 B.兩個 C.三個 D.四個

17.物業(yè)管理企業(yè)的性質(zhì)是與( )工作的性質(zhì)密切相關(guān)。

A.物業(yè)經(jīng)營管理 B.物業(yè)資產(chǎn)管理 C.物業(yè)設(shè)備管理 D.物業(yè)服務(wù)管理

18.管理型物業(yè)管理企業(yè)是具有( )物業(yè)管理能力的企業(yè)，它受業(yè)主委托對物業(yè)經(jīng)營管理績效承擔綜合責任，在物業(yè)管理活動中處在總包的位置。

A.戰(zhàn)略性 B.策略性 C.專業(yè)性 D.綜合性

19.( )是具有物業(yè)運行過程中某種專業(yè)管理能力的企業(yè)，通常以專業(yè)分包的形式，也以直接接受業(yè)主委托的形式，在成本、績效或成本加績效合同的基礎(chǔ)上，獲得物業(yè)管理業(yè)務(wù)。

A.管理型物業(yè)管理企業(yè) B.專業(yè)型物業(yè)管理企業(yè)

C.綜合型物業(yè)管理企業(yè) D.服務(wù)型物業(yè)管理企業(yè)

20.( )是同時具備物業(yè)策略管理和物業(yè)運行管理能力的企業(yè)。

A.專業(yè)型物業(yè)管理企業(yè) B.管理型物業(yè)管理企業(yè)

C.服務(wù)型物業(yè)管理企業(yè) D.綜合型物業(yè)管理企業(yè)

21.對于( )，物業(yè)管理就是物業(yè)經(jīng)營管理的全部內(nèi)容。

A.居住物業(yè) B.工業(yè)物業(yè) C.商業(yè)物業(yè) D.特殊物業(yè)

22.( )是一種新型的房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)務(wù)，其主要功能是通過對人和工作的協(xié)調(diào)，為某一機構(gòu)(企業(yè)或事業(yè)單位)創(chuàng)造一個良好的生產(chǎn)、辦公環(huán)境。

A.資產(chǎn)管理 B.設(shè)施管理 C.文化管理 D.物業(yè)管理

23.( )從對物業(yè)、設(shè)施和租戶的管理上升到聘請多個物業(yè)管理企業(yè)和設(shè)施管理公司來同時管理多宗物業(yè)。

A.房地產(chǎn)資產(chǎn)管理 B.房地產(chǎn)設(shè)施管理

C.房地產(chǎn)設(shè)備管理 D.房地產(chǎn)物業(yè)管理

24.物業(yè)管理或設(shè)施管理、資產(chǎn)管理和組合投資管理的作用是( )。

A.相互制約的 B.相互排斥的

C.相互關(guān)聯(lián)的 D.相互配合的

25.投資決策主要取決于兩個關(guān)鍵因素( )。

A.收益和波動 B.收益和風險

C.預(yù)期收益和波動 D.預(yù)期收益和風險

26.物業(yè)經(jīng)營管理公司代表個人投資者或機構(gòu)投資者來促使房地產(chǎn)投資的利潤目標的實現(xiàn)，實際上就是以( )的角色在工作。

A.物業(yè)公司 B.物業(yè)業(yè)主 C.物業(yè)委托人 D.物業(yè)代理人

27.我國尚無統(tǒng)一的寫字樓分類標準，通常按所處位置、樓宇設(shè)計裝修狀況和( )等進行分類。

A.服務(wù)能力 B.經(jīng)營能力 C.收益能力 D.管理能力

28.從廣義上講，設(shè)施設(shè)備管理是一種( )活動，與使用者或租客的日常活動密切相關(guān)。

A.“日常性” B.“家務(wù)性” C.“周期性” D.“專業(yè)性”

29.物業(yè)經(jīng)營管理又稱為物業(yè)資產(chǎn)管理，是以收益性物業(yè)為對象，為業(yè)主提供貫穿于物業(yè)整個壽命周期的綜合性管理服務(wù)，主要提供( )服務(wù)。

A.設(shè)備管理 B.投資管理 C.小區(qū)管理 D.價值管理

30.現(xiàn)有一寫字樓有良好的地理位置，建筑物實物狀況良好但有一定的功能陳舊和自然磨損現(xiàn)象，則該寫字樓應(yīng)該屬于( )。

A.甲級寫字樓 B.乙級寫字樓 C.丙級寫字樓 D.丁級寫字樓

31.物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)的目標，是在( )的基礎(chǔ)上，保持和提高物業(yè)的市場價值以及未來發(fā)展?jié)摿Α?/p>

A.保證物業(yè)正常使用 B.實現(xiàn)物業(yè)各期凈收益最大化

C.延長物業(yè)經(jīng)濟壽命 D.維持物業(yè)的正常物業(yè)管理

32.現(xiàn)有某物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主委托對物業(yè)經(jīng)營管理績效承擔綜合責任，履行策略性物業(yè)管理的職能，公司下設(shè)若干專業(yè)分公司履行相應(yīng)職能，據(jù)此判斷該企業(yè)屬于( )。

A.專業(yè)型物業(yè)管理企業(yè) B.管理型物業(yè)管理企業(yè)

C.投資型物業(yè)管理企業(yè) D.綜合型物業(yè)管理企業(yè)

33.物業(yè)經(jīng)營活動中，物業(yè)管理和設(shè)施管理的主要作用是( )。

A.在資產(chǎn)持有期間努力滿足投資者的回報目標

B.在物業(yè)類型或地域分布上分散投資以減少風險

C.使物業(yè)業(yè)主減少經(jīng)營管理成本

D.為租戶提供及時的服務(wù)和保證物業(yè)的持續(xù)收入和現(xiàn)金流

34.物業(yè)經(jīng)營管理活動中，通過對人和工作的協(xié)調(diào)，以為某一機構(gòu)創(chuàng)造一個良好的生產(chǎn)、辦公環(huán)境為主要功能的管理活動是( )。

A.物業(yè)管理 B.設(shè)施管理

C.房地產(chǎn)資產(chǎn)管理 D.房地產(chǎn)組合投資管理

(二)多項選擇題(每題2分。每題中的備選項中。有2個或2個以上選項符合題意。錯選，本題不得分;少選，所選每個選項0.5分)

1.物業(yè)經(jīng)營管理是指為了滿足業(yè)主的目標，綜合利用( )的技術(shù)、手段和模式，以收益性物業(yè)為對象，為業(yè)主提供的貫穿于物業(yè)整個壽命周期的綜合性管理服務(wù)。

A.物業(yè)管理 B.設(shè)施管理 C.成本管理

D.房地產(chǎn)組合投資管理 E.房地產(chǎn)資產(chǎn)管理

2.物業(yè)經(jīng)營管理活動既包括了以保證物業(yè)正常使用的運行操作管理，也包括了將物業(yè)作為一種收益性資產(chǎn)所進行的( )、物業(yè)價值和經(jīng)營績效評估等經(jīng)營活動。

A.資本投資決策 B.市場營銷 C.租賃管理

D.成本控制 E.可行性研究

3.物業(yè)經(jīng)營管理不是一個特定的專業(yè)領(lǐng)域，而是由( )隨著市場需求的變化，不斷拓展、交叉和融合的結(jié)果。

A.物業(yè)管理 B.設(shè)施管理 C.房地產(chǎn)資產(chǎn)管理

D.租賃管理 E.房地產(chǎn)組合投資管理

4.物業(yè)經(jīng)營管理活動的管理對象通常為收益性物業(yè)，主要包括( )等。

A.寫字樓 B.零售商業(yè)物業(yè) C.出租型別墅或公寓

D.工業(yè)物業(yè) E.酒店和休閑娛樂設(shè)施

5.寫字樓是為商務(wù)、辦公活動提供空間的建筑，包括( )三種類型。

A.企業(yè)自用寫字樓 B.商鋪

C.出租寫字樓 D.自用出租復(fù)合型寫字樓

6.零售商業(yè)物業(yè)主要依據(jù)其( )三個方面進行分類。

A.建筑規(guī)模 B.商業(yè)輻射區(qū)域的范圍 C.產(chǎn)權(quán)特點

D.經(jīng)營范圍 E.經(jīng)營商品的特點

7.中國人的別墅概念跟歐美發(fā)達國家有很大的不同，通常把( )等統(tǒng)統(tǒng)稱為別墅。

A.獨立式住宅 B.聯(lián)排住宅 C.多層住宅

D.低容積率住宅 E.低密度復(fù)合住宅

8.公寓是指包含有許多住宅單元的建筑物，通常不分割產(chǎn)權(quán)出售，供出租或短期居住。具體類型包括( )。

A.復(fù)式公寓 B.花園公寓 C.酒店公寓

D.單間公寓 E.洋房公寓

9.工業(yè)物業(yè)是指為人類生產(chǎn)活動提供入住空間的物業(yè)，包括( )等。用于出租經(jīng)營的工業(yè)物業(yè)常常出現(xiàn)在工業(yè)開發(fā)區(qū)、工業(yè)園區(qū)、科技園區(qū)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

A.工業(yè)廠房 B.倉儲用房 C.生產(chǎn)車間

D.高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房 E.研究與發(fā)展用房

10.酒店和休閑娛樂設(shè)施是為人們的商務(wù)或公務(wù)旅行、會議、旅游、休閑、康體娛樂活動提供入住空間的建筑，包括( )等。

A.酒店 B.休閑度假中心 C.康體中心

D.賽馬場 E.高爾夫球場

11.雖然酒店和休閑娛樂設(shè)施同屬于一個大類，但在軟硬件設(shè)置和運營管理模式方面各有特色。酒店與休閑娛樂設(shè)施的差別主要表現(xiàn)在( )。

A.服務(wù)對象不同 B.經(jīng)營方式不同 C.地理位置不同

D.服務(wù)內(nèi)容不同 E.建筑設(shè)計和裝潢風格不同

12.物業(yè)管理企業(yè)以公司的形式存在。作為公司，一般應(yīng)具有以下( )特征。

A.依照有關(guān)法律進行登記注冊

B.由兩個以上股東共同出資經(jīng)營

C.以營利為目的

D.具有法人資格

E.是經(jīng)濟組織

13.現(xiàn)代物業(yè)管理企業(yè)完全按照( )的機制來運作，靠提供經(jīng)營管理服務(wù)獲得報酬，取得盈利。

A.自主經(jīng)營 B.自負盈虧 C.自我約束

D.自我發(fā)展 E.自我管理

14.物業(yè)管理企業(yè)可以劃分為( )。

A.服務(wù)型 B.管理型

C.專業(yè)型 D.綜合型 E.專項型

15.管理型物業(yè)管理企業(yè)的工作重點在于( )、績效評價和客戶關(guān)系管理等。

A.現(xiàn)金流管理 B.預(yù)算與成本管理

C.物業(yè)市場營銷與租賃管理 D.專業(yè)物業(yè)管理服務(wù)采購與分包商管理

E.物業(yè)管理工作的規(guī)劃與計劃

16.物業(yè)管理企業(yè)的管理從層次上又可以分為( )三個層次。

A.公司管理 B.現(xiàn)場管理

C.現(xiàn)場作業(yè) D.項目管理 E.戰(zhàn)略管理

17.物業(yè)經(jīng)營管理的內(nèi)容與物業(yè)類型和業(yè)主持有物業(yè)的目的密切相關(guān)，通常將其分為以下哪幾個層次( )。

A.物業(yè)管理 B.設(shè)施管理 C.房地產(chǎn)資產(chǎn)管理

D.房地產(chǎn)品牌管理 E.房地產(chǎn)組合投資管理

18.設(shè)施管理的對象，主要是( )等物業(yè)，服務(wù)對象通常為擁有房地產(chǎn)的非房地產(chǎn)企業(yè)或機構(gòu)。

A.高新技術(shù)企業(yè)用房 B.醫(yī)院 C.科研教學(xué)設(shè)施

D.大型公共文體設(shè)施 E.政府和企業(yè)辦公樓

19.房地產(chǎn)組合投資管理的視野更加廣闊，包括( )以及在合適的時機購置和處置物業(yè)資產(chǎn)。

A.理解和執(zhí)行物業(yè)業(yè)主的投資目標

B.評價資產(chǎn)管理公司的表現(xiàn)

C.審批資產(chǎn)管理公司為維護物業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)安全、功能先進

D.保持其市場競爭地位而提出的更新改造計劃

E.以經(jīng)風險調(diào)整后的組合投資回報最大化為目標來管理資產(chǎn)

20.物業(yè)經(jīng)營管理中的戰(zhàn)略性工作內(nèi)容包括( )。

A.確定戰(zhàn)略 B.確定標準 C.構(gòu)建信息基礎(chǔ)

D.決策分析 E.進行資產(chǎn)組合

21.支出的分配、組織和管理是物業(yè)管理師工作的一個重要方面，它完成的質(zhì)量好壞很可能會對物業(yè)的凈運營收益和資本價值產(chǎn)生影響。支出的幾個重要方面包括( )、工作成本和地方性稅收。

A.日常管理費用 B.計提維修準備金

C.設(shè)施維護費用 D.保險費 E.法律和財務(wù)費用

22.物業(yè)經(jīng)營管理的常規(guī)工作內(nèi)容包括( )。

A.現(xiàn)金流和成本管理 B.日常維修和維護

C.未來維修和維護 D.設(shè)施設(shè)備管理

E.物業(yè)保險管理

23.房地產(chǎn)投資的利潤是通過以下( )基本途徑創(chuàng)造出來的。

A.在極好的條件下購買物業(yè)

B.在持有期間以現(xiàn)金流量的現(xiàn)值最大化為目標來經(jīng)營物業(yè)

C.在持有期間以現(xiàn)值最大化為目標來經(jīng)營物業(yè)

D.在合適的時推銷出物業(yè)

E.在合適的時機售出物業(yè)

24.區(qū)域購物中心是指規(guī)模巨大，集( )等于一體，包括百貨店、大賣場以及眾多專業(yè)連鎖零售店在內(nèi)的超級商業(yè)中心。

A.旅游 B.購物 C.休閑 D.娛樂 E.飲食

25.資產(chǎn)投資者需要結(jié)合對市場的跟蹤、分析判斷，確定不同市場條件下的投資標準。這些投資標準包括( )。

A.現(xiàn)金流 B.租金波動 C.基于市場交易的收益變化

D.凈現(xiàn)值 E.收益率

26.物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)中,能為業(yè)主提供物業(yè)管理顧問、咨詢服務(wù)的企業(yè)一般都有( )。

A.管理型物業(yè)管理企業(yè) B.專業(yè)型物業(yè)管理企業(yè) C.投資型物業(yè)管理企業(yè)

D.綜合型物業(yè)管理企業(yè) E.所有物業(yè)管理企業(yè)

27.物業(yè)經(jīng)營管理三個層次工作中，屬于物業(yè)管理主要職責的是( )等。

A.物業(yè)維護及安全管理 B.保持與租戶的聯(lián)系并收租

C.控制運營成本及保存財務(wù)報告記錄 D.綜合型物業(yè)管理企業(yè)

E.制定物業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略計劃

28.物業(yè)經(jīng)營管理三個層次工作中，屬于組合投資管理主要職責的有( )等。

A.制定并執(zhí)行組合投資策略 B.設(shè)計和協(xié)調(diào)物業(yè)資產(chǎn)的資本結(jié)構(gòu)

C.負責策略資產(chǎn)的配置和衍生工具的應(yīng)用 D.綜合型物業(yè)管理企業(yè)

E.制定物業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略計劃

29.關(guān)于物業(yè)經(jīng)營管理中的服務(wù)費，下列說法中正確的有( )。

A.服務(wù)費用實際是由業(yè)主支付 B.服務(wù)費用實際是由租戶支付

C.包括供暖、排污、電梯等公共服務(wù)設(shè)施 D.計算時不考慮會計服務(wù)成本

E.包括針對整體物業(yè)的保險或維修

【參考答案】

(一)單項選擇題

1.D 2.B 3.C 4.D 5.B 6.B 7.B 8.C 9.B 10.C 11.A 12.B 13.C 14.D 15.B

16.B 17.A 18.B 19.B 20.D 21.A 22.B 23.A 24.C 25.D 26.B 27.C 28.B

29.C 30.B 31.B 32.D 33.D 34.B

(二)多項選擇題

1.ABDE 2.ABCD 3.ABCE 4.ABCDE 5.ACD 6.ABE 7.ABE 8.ABD 9.ABDE 10.ABCDE 11.ACDE 12.ABCDE 13.ABCD 14.BCD 15.ABCDE 16.ABC 17.ABCE 18.ABCDE 19.ABCDE 20.ABCDE 21.BCDE 22.ABCDE 23.ABC 24.BCDE 25.ABC 26.AD 27.ABCD 28.ABC 29.BCE

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