《物業(yè)管理實務(wù)》是2013年物業(yè)管理師考試科目之一，為了幫助考生更加系統(tǒng)地復(fù)習(xí)備考，小編特整理了2013年物業(yè)管理師考試《物業(yè)管理實務(wù)》相關(guān)知識點，希望能給您的備考帶來一定的幫助，順利通過考試!

第三節(jié) 裝修管理

物業(yè)裝飾裝修管理是通過對物業(yè)裝飾裝修過程的管理、服務(wù)和控制，規(guī)范業(yè)主、物業(yè)使用人的裝飾裝修行為，協(xié)助政府行政主管部門對裝飾裝修過程中的違規(guī)行為進行處理和糾正，從而確保物業(yè)的正常運行使用，維護全體業(yè)主的合法權(quán)益。

物業(yè)裝飾裝修是業(yè)主入住后必不可少的環(huán)節(jié)。由于缺乏物業(yè)裝飾裝修建筑專業(yè)知識和對裝飾裝修管理相關(guān)法律法規(guī)的了解，業(yè)主在裝飾裝修過程中更多的是考慮物業(yè)的實用、美觀和舒適，而較少顧及建筑安全和公共權(quán)益。隨著人們審美情趣的不斷變化，物業(yè)裝修設(shè)計、施工、材料等的個性化程度越來越高。加之物業(yè)裝飾裝修過程長、點多面廣、不確定因素多，管理控制難度大。稍有不慎，一方面有可能危害物業(yè)安全，影響物業(yè)的正常使用，或?qū)ξ飿I(yè)構(gòu)成潛在的危險，導(dǎo)致物業(yè)風險;另一方面，也可能激發(fā)物業(yè)服務(wù)雙方的矛盾和沖突，影響物業(yè)管理和社區(qū)的和諧局面。因此，物業(yè)裝飾裝修管理是物業(yè)服務(wù)的重點和難點之一，不僅要求細致專業(yè)、一絲不茍，方案上嚴格把關(guān)，溝通上入情在理，而且要求物業(yè)管理單位高度敬業(yè)、檢查頻密、消滅隱患、及時整改。

物業(yè)裝飾裝修管理包括裝飾裝修申報、登記審核、入場手續(xù)辦理、裝飾裝修過程監(jiān)督檢查以及驗收等環(huán)節(jié)，內(nèi)容上包括裝飾裝修流程設(shè)計、管理細則規(guī)定、過程控制和責任界定等方面。物業(yè)管理單位實施裝飾裝修管理的依據(jù)是建設(shè)部110號令《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理規(guī)定》以及國家和地方的其他規(guī)定。

一、物業(yè)裝飾裝修管理流程

裝飾裝修管理既是物業(yè)管理內(nèi)部操作作業(yè)指導(dǎo)書，也是方便業(yè)主了解裝飾裝修管理流程的公示性標識。因此，要求物業(yè)裝飾裝修流程的書面形式須文字簡明、內(nèi)容清晰、圖表明確、一目了然。

(一)流程示意圖

裝飾裝修流程示意圖一般懸掛于物業(yè)管理單位或在業(yè)主入住辦理現(xiàn)場。在物業(yè)管理內(nèi)部裝飾裝修作業(yè)文件以及《業(yè)主手冊》(或《業(yè)主須知》等發(fā)放給業(yè)主的資料上也需有與其相一致的內(nèi)容。裝飾裝修流程一般內(nèi)容形式見下圖：

(二)流程分述

1.備齊資料

資料的準備由業(yè)主(或物業(yè)使用人)和施工隊分別準備和提供。一般包括物業(yè)所有權(quán)證明，申請人身份征原件及復(fù)印件，裝飾裝修設(shè)計方案，裝修施工單位資質(zhì)，原有建筑、水電氣等改動設(shè)計和相關(guān)審批，以及其他法規(guī)規(guī)定的相關(guān)內(nèi)容。物業(yè)使用人對物業(yè)進行裝飾裝修時，還應(yīng)當取得業(yè)主的書面同意。

2.物業(yè)裝飾裝修申報

用戶在入住過程中，應(yīng)已收到物業(yè)管理企業(yè)發(fā)出的裝修手冊及裝修申報登記表。用戶在裝修施工前，須認真閱讀裝修手冊，填寫申報登記表，并提交管理單位登記備案。只有在物業(yè)管理單位對裝飾裝修內(nèi)容的登記備案完成之后，用戶才能動工裝修。

物業(yè)管理工作人員應(yīng)要求和指導(dǎo)業(yè)主逐項填寫裝飾裝修申請登記表，確保各項申請明確無誤，涉及專業(yè)部門(如水、電、氣等)、建筑結(jié)構(gòu)、消防等項目的，要求寫明地點、位置或改變的程度及尺寸(具體詳見附后的裝飾裝修申報登記表)等詳細數(shù)據(jù)和資料，必要時裝修人或裝修單位還應(yīng)向有關(guān)部門申報核準。

3.物業(yè)裝飾裝修登記

物業(yè)管理單位在進行裝飾裝修登記時，可以書面形式將裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項告知裝修人和裝修人委托的裝飾裝修企業(yè)，并且督促裝修人在裝飾裝修開工前主動告知鄰里。

物業(yè)管理單位應(yīng)該在規(guī)定工作日(一般為3個工作日)內(nèi)完成登記工作;超出物業(yè)項目管理單位管理范圍的，應(yīng)報主管部門。

物業(yè)管理單位應(yīng)詳細檢查裝飾裝修申請登記表中的裝修內(nèi)容，有下列行為之一的將不予登記：

(1)未經(jīng)原設(shè)計單位或具有相應(yīng)資質(zhì)等級的設(shè)計單位提出設(shè)計方案，擅自變動建筑主體和承重結(jié)構(gòu)的;

(2)將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房間的;

(3)擴大承重墻上原有的門窗尺寸，拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體的;

(4)損壞房屋原有的節(jié)能設(shè)施，降低節(jié)能效果的;

(5)未經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準搭建建筑物、構(gòu)筑物的;

(6)未經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準改變住宅外立面，在非承重外墻上開門、窗的;

(7)未經(jīng)供暖管理單位批準拆改供暖管道和設(shè)施的;

(8)未經(jīng)燃氣管理單位批準拆改燃氣管道和設(shè)施的;

(9)其他影響建筑結(jié)構(gòu)和使用安全的行為。

4.簽訂《物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議》

在物業(yè)裝飾裝修之前，物業(yè)管理單位和裝修人應(yīng)簽訂《物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議》，約定物業(yè)裝飾裝修管理的相關(guān)事項，應(yīng)當包括下列內(nèi)容：

(1)裝飾裝修工程的實施內(nèi)容;

(2)裝飾裝修工程的實施期限;

(3)允許施工的時間;

(4)廢棄物的清運與處置

(5)外立面設(shè)施及防盜窗的安裝要求;

(6)禁止行為和注意事項;

(7)管理服務(wù)費用;

(8)違約責任;

(9)其他需要約定的事項。

5.辦理開工的一般手續(xù)

(1)業(yè)主按有關(guān)規(guī)定向物業(yè)管理單位(或指定方)繳納裝飾裝修管理服務(wù)費;

(2)裝飾裝修施工單位應(yīng)到物業(yè)管理單位辦理開工證、出人證等;

(3)裝修人或裝飾裝修施工單位應(yīng)備齊滅火器等消防器材。

6.施工

物業(yè)裝飾裝修施工期間，裝修人和裝飾裝修施工單位應(yīng)嚴格按照裝修申報登記的內(nèi)容組織施工。

物業(yè)管理單位應(yīng)按照裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議做好管理和服務(wù)工作，加強現(xiàn)場檢查，發(fā)現(xiàn)裝修人或裝飾裝修施工單位有違反有關(guān)規(guī)定的行為，應(yīng)當及時勸阻和制止;已造成事實后或拒不改正的，應(yīng)及時報告有關(guān)部門依法處理。對裝修人或者裝飾裝修單位違反《物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議》的，應(yīng)追究違約責任。

7.驗收

物業(yè)管理單位應(yīng)當按照裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議進行現(xiàn)場檢查，對照裝修申報方案和裝飾裝修實際結(jié)果進行比較驗收，驗收合格后應(yīng)簽署書面意見。對因違反法律、法規(guī)和裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議而驗收不合格的，應(yīng)提出書面整改意見要求業(yè)主和施工方限期整改。若發(fā)生起義、無法統(tǒng)一意見或業(yè)主拒不接受情況的，應(yīng)報城市管理有關(guān)行政部門處理，并將檢查記錄存檔。

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（責任編輯：中大編輯）

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