第二章 房地產(chǎn)投資及其區(qū)位選擇

(一)單項選擇題(每題1分，每題的備選項中，只有1個最符合題意)

1.房地產(chǎn)投資是指以獲得( )的房地產(chǎn)資產(chǎn)收益或增值為目的，預先墊付一定數(shù)量的貨幣或實物，直接或間接地從事或參與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的經(jīng)濟行為。

A.未來 B.現(xiàn)期 C.長期 D.過去

2.房地產(chǎn)投資的形式可以分為( )。

A.實物投資和貨幣投資 B.個人投資和公司投資

C.直接投資和間接投資 D.開發(fā)投資和間接投資

3.( )是指投資者直接參與房地產(chǎn)開發(fā)或購買過程，參與有關管理工作。

A. 直接投資 B. 間接投資 C. 開發(fā)投資 D. 置業(yè)投資

4.間接投資主要是指將資金投入與房地產(chǎn)相關的( )的行為，間接投資者不直接參與房地產(chǎn)經(jīng)營管理工作。

A.貨幣市場 B.證券市場 C.資本市場 D.交易市場

5.房地產(chǎn)開發(fā)投資是指投資者從( )開始，通過在土地上的進一步投資活動，建成可以滿足人們某種入住需要的房地產(chǎn)產(chǎn)品，然后將其推向市場進行銷售，轉讓給新的投資者或使用者，并通過這個轉讓過程收回投資、獲取開發(fā)利潤。

A.征用土地 B.囤積土地 C.開發(fā)土地 D.購置土地

6.房地產(chǎn)開發(fā)投資通常屬于( )，它形成了房地產(chǎn)市場上的增量供給。

A.長期投資 B.短期投資 C.常規(guī)投資 D.特殊投資

7.以下關于房地產(chǎn)投資信托基金的說法中，不正確的是( )。

A.房地產(chǎn)投資信托基金是購買、開發(fā)、管理和出售房地產(chǎn)資產(chǎn)的公司

B.投資者可以直接把資金投入到房地產(chǎn)公司中

C.收入現(xiàn)金流的主要部分將分配給作為投資者的股東

D.本身僅起到一個投資代理的作用

8.住房抵押貸款證券化興起于( )，經(jīng)過30多年的發(fā)展，已成為美國、加拿大等發(fā)達國家住房金融市場上的重要籌資工具和手段。

A.20世紀40年代 B.20世紀50年代

C.20世紀60年代 D.20世紀70年代

9.住房抵押貸款證券化是指把( )所持有的個人住房抵押貸款債權轉化為可供投資者持有的住房抵押支持證券，以達到籌措資金、分散房地產(chǎn)金融風險等目的。

A.金融機構 B.證券機構 C.信托機構 D.中介機構

10.所謂“房地產(chǎn)的價值就在于其位置”， 房地產(chǎn)不能脫離周圍環(huán)境而單獨存在，體現(xiàn)的是房地產(chǎn)投資特性的( )。

A.不可移動性 B.政策影響性 C.適應性 D.各異性

11.由于房地產(chǎn)的不可移動性，投資者在進行投資決策時，對未來的地區(qū)環(huán)境的可能變化和某宗具體物業(yè)的考慮是并重的。通過對( )的了解和分析，就可以做到正確并有預見性地選擇投資地點。

A.城市經(jīng)濟 B.城市發(fā)展 C.城市規(guī)劃 D.城市地理

12.房地產(chǎn)經(jīng)濟壽命是指在正常市場和運營狀態(tài)下，房地產(chǎn)的經(jīng)營收益( )其運營成本，即凈收益大于零的持續(xù)時間

A.小于 B.大于 C.不小于 D.不大于

13.以下關于房地產(chǎn)投資特性的說法中，不正確的是( )。

A.房地產(chǎn)自然壽命從地上建筑物開工建設開始算起

B.房地產(chǎn)本身并不能產(chǎn)生收益

C.房地產(chǎn)投資容易受到政府政策的影響

D.房地產(chǎn)市場上不可能有兩宗完全相同的房地產(chǎn)

14.一般而言，工業(yè)物業(yè)比商業(yè)物業(yè)變現(xiàn)性差主要是由于所對應物業(yè)的( )所決定的。

A.固定性 B.各異性 C.適應性 D.專業(yè)性

15.由于受區(qū)位和周圍環(huán)境的影響，土地不可能完全相同;兩棟建筑物也不可能完全一樣，即使是在同一條街道兩旁同時建設的兩棟采用相同設計形式的建筑物，也會由于其內部附屬設備、臨街情況、物業(yè)管理情況等的差異而有所不同，這描述的是房地產(chǎn)的( )。

A.專業(yè)管理依賴性 B.相互影響性 C.適應性 D.各異性

16.以下不屬于房地產(chǎn)投資之弊的描述是( )。

A.投資數(shù)額巨大 B.投資回收期較長

C.土地資源稀缺 D.需要專門的知識和經(jīng)驗

17.當實際收益超出預期收益時，就稱投資有增加收益的潛力;而實際收益低于預期收益時，就稱投資面臨著風險損失。較預期收益增加的部分，通常被稱為( )。

A.風險收入 B.風險報酬 C.風險損失 D.風險預期

18.房地產(chǎn)投資需要估價師、經(jīng)紀人、會計師、律師等提供專業(yè)服務，以確保置業(yè)投資總體收益的最大化，反映的是房地產(chǎn)投資的( )。

A.專業(yè)性 B.市場性 C.適應性 D.各異性

19.從會計的角度來說，建筑物隨著其年齡的增長，每年的收益能力都在下降，所以稅法中規(guī)定的折舊年限相對于建筑物的自然壽命和經(jīng)濟壽命來說要( )。

A.長得多 B.短得多 C.差不多 D.相等

20.由于通貨膨脹的影響，房地產(chǎn)和其他有形資產(chǎn)的重建成本不斷上升，從而導致了房地產(chǎn)和其他有形資產(chǎn)價值的上升，所以說房地產(chǎn)投資具有( )。

A.保值性 B.增值性 C.貶值性 D.盈利性 陳艷蘭

21.以下關于房地產(chǎn)投資優(yōu)點的描述中，屬于置業(yè)投資者能夠容忍較低的投資回報率的原因是( )。

A.相對較高的收益水平 B.能夠得到稅收方面的好處

C.易于獲得金融機構的支持 D.能抵消通貨膨脹的影響

22.通常情況下，人們把風險劃分為對市場內所有投資項目均產(chǎn)生影響、投資者無法控制的( )和僅對市場內個別項目產(chǎn)生影響、可以由投資者控制的( )。

A.系統(tǒng)風險、個別風險 B.系統(tǒng)風險、市場風險

C.個別風險、系統(tǒng)風險 D.個別風險、非系統(tǒng)風險

23.通貨膨脹風險又稱為( )，是指投資完成后所收回的資金與初始投入的資金相比，購買力降低給投資者帶來的風險。

A.物價風險 B.貨幣風險 C.經(jīng)濟力風險 D.購買力風險

24.從總體上來說，房地產(chǎn)市場是地區(qū)性市場，也就是說當?shù)厥袌霏h(huán)境條件變化的影響比整個國家市場環(huán)境條件變化的影響要( )。

A.大得多 B.小得多 C.差不多 D.無法判斷

25.房地產(chǎn)投資決策以投資者對( )為基礎，通過密切關注當?shù)厣鐣?jīng)濟發(fā)展狀況、細心使用投資分析結果，來降低市場供求風險的影響。

A.過去收益估計 B.現(xiàn)在收益估計 C.未來收益估計 D.長期收益估計

26.一般來說，房地產(chǎn)市場周期波動可分為( )四個階段。

A.蕭條、危機與衰退、復蘇與發(fā)展、繁榮

B.危機與衰退、蕭條、復蘇與發(fā)展、繁榮

C.復蘇與發(fā)展、繁榮、危機與衰退、蕭條

D.復蘇與發(fā)展、蕭條、危機與衰退、繁榮

27.以下關于變現(xiàn)風險的描述正確的是( )。

A.是指急于將商品兌換為現(xiàn)金時的風險

B.是指急于將現(xiàn)金兌換為商品時的風險

C.是指急于將商品兌換為現(xiàn)金時由于升價而導致資金損失的風險

D.是指急于將商品兌換為現(xiàn)金時由于折價而導致資金損失的風險

28.利率調升會對房地產(chǎn)投資產(chǎn)生影響，以下有關闡述不正確的是( )。

A.會導致房地產(chǎn)實際價值的折損

B.會刺激房地產(chǎn)市場上的需求數(shù)量

C.會加大投資者的債務負擔

D.會使投資項目的財務凈現(xiàn)值減小

29.或然損失風險是指火災、風災或其他偶然發(fā)生的自然災害引起的置業(yè)投資損失。防范該風險的最好辦法是( )。

A.將風險轉移給保險公司 B.出售所投資的物業(yè)

C.加強物業(yè)管理工作 D.多買幾份財產(chǎn)保險

30.比較風險又稱為( )，是指投資者將資金投入房地產(chǎn)后，失去了其他投資機會，同時也失去了相應可能收益的風險。

A.成本風險 B.機會風險 C.成本機會風險 D.機會成本風險

31.持有期風險是指與房地產(chǎn)投資持有時間相關的風險。一股說來，投資項目的生命周期越長，可能遇到的影響項目收益的不確定性因素就( )。

A.越少 B.越多 C.差不多 D.不變

32.商業(yè)輻射區(qū)域通常被分為三個部分：主要區(qū)域、次要區(qū)域和邊界區(qū)域。主要區(qū)域是與項目所處地點直接相鄰的區(qū)域，其營業(yè)額的( )都來自該區(qū)域。

A.30%～45% B.40%～55% C.50%～65% D.60%～75%

33.下列關于物業(yè)經(jīng)營管理的說法中,不正確的是( )。

A.物業(yè)經(jīng)營管理主要以非收益性物業(yè)為管理對象

B.物業(yè)經(jīng)營管理主要以業(yè)主或投資者為服務對象

C.物業(yè)經(jīng)營管理強調策略性價值管理

D.物業(yè)經(jīng)營管理要求物業(yè)管理師具備房地產(chǎn)投資知識以及選擇投資區(qū)位的能力

34.下列關于房地產(chǎn)直接投資與間接投資的說法中,不正確的是( )。

A. 在直接投資中,投資者直接參與房地產(chǎn)開發(fā)與購買過程

B.直接投資分為從購地開始的開發(fā)投資和面向物業(yè)的置業(yè)投資

C.不論是直接投資還是間接投資,投資者都需要參與房地產(chǎn)經(jīng)營管理

D.投資于房地產(chǎn)投資信托基金和房地產(chǎn)抵押支持證券均屬于間接投資

35.某人購買市場上的別墅用于自住的行為，屬于以下哪一種投資行為( )。

A.房地產(chǎn)直接投資中的開發(fā)投資

B.房地產(chǎn)直接投資中的置業(yè)投資

C.房地產(chǎn)間接投資中的開發(fā)投資

D.房地產(chǎn)間接投資中的置業(yè)投資

(二)多項選擇題(每題2分。每題中的備選項中。有2個或2個以上選項符合題意。錯選，本題不得分;少選，所選每個選項0.5分)

1.投資者進行房地產(chǎn)投資的主要目的，是為了使其財富最大化。通過進行房地產(chǎn)投資，投資者可以獲得( )。

A.作為房地產(chǎn)業(yè)主的榮譽 B.較高的收益 C.資本增值

D.降低其投資組合的總體風險 E.抵抑通貨膨脹的影響

2.開發(fā)投資者主要是賺取開發(fā)利潤，其風險較大但回報豐厚;置業(yè)投資者則從長期投資的角度出發(fā)，希望獲得( )四個方向的利益。

A.收益 B.保值 C.增值 D.資信 E.消費

3.房地產(chǎn)間接投資的具體形式包括( )。

A.購買房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的債券 B.購買房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的股票

C.購買房地產(chǎn)投資信托的股份 D.購買收益性良好的國庫券

E.購買房地產(chǎn)抵押支持證券

4.當房地產(chǎn)開發(fā)投資者將建成后的房地產(chǎn)用于( )時，短期開發(fā)投資就轉變成了長期置業(yè)投資。

A.出售 B.出租 C.經(jīng)營 D.空置 E.閑置

5.下列說法中，正確的是( )。

A.房地產(chǎn)置業(yè)投資是以獲取物業(yè)所有權或使用權為目的的投資

B.房地產(chǎn)置業(yè)投資對象只能是開發(fā)商新竣工的商品房

C.房地產(chǎn)置業(yè)投資的目的分為自用和投資兩種

D.房地產(chǎn)直接投資即是指房地產(chǎn)開發(fā)投資

E.房地產(chǎn)置業(yè)投資對象也可以是舊有物業(yè)

6.投資者將資金投入REITs有很多優(yōu)點，包括( )。

A.收益相對穩(wěn)定 B.收益相對較高 C.投資的流動性較好

D.投資收益主要來源于其所擁有物業(yè)的經(jīng)常性租金收入

E.REITs的資產(chǎn)或股份比在市場上買賣房地產(chǎn)更容易

7.按資產(chǎn)投資的類型劃分，房地產(chǎn)投資信托公司可以分為( )三種形式。

A.負債型 B.權益型 C.抵押型

D.資產(chǎn)型 E.混合型

8.以下屬于房地產(chǎn)投資特性的是( )。

A.位置固定性 B.適應性 C.各異性

D.政策影響性 E.相互影響性

9.房地產(chǎn)的位置固定性或不可移動性，要求房地產(chǎn)所處的區(qū)位必須對( )都具有吸引力，才能最終獲得市場的認可。

A.開發(fā)商 B.置業(yè)投資者 C.政府 D.租戶 E.中介

10.房地產(chǎn)壽命可以區(qū)分為( )。

A.發(fā)展壽命 B.經(jīng)濟壽命 C.經(jīng)營壽命 D.自然壽命 E.折舊壽命

11.國外的研究表明，房地產(chǎn)的經(jīng)濟壽命與其使用性質相關。一般情況下，下列說法正確的有( )。

A.公寓、酒店、劇院建筑的經(jīng)濟壽命是40年

B.工業(yè)廠房、普通住宅、寫字樓的經(jīng)濟壽命是45年

C.銀行、零售商業(yè)用房的經(jīng)濟壽命是50年

D.倉儲用房的經(jīng)濟壽命是60年

E.鄉(xiāng)村建筑的經(jīng)濟壽命是30年

12.以下能顯著地提高附近房地產(chǎn)的價值的是( )。

A.政府在道路、公園、博物館等公共設施方面的投資

B.居住區(qū)旁新建加油站 C.城市快速軌道交通線的建設

D.城市景觀改造工程 E.大型城市改造項目的實施

13.以下屬于房地產(chǎn)投資之利的是( )。

A.相對較高的收益水平 B.能夠得到稅收方面的好處

C.易于獲得金融機構的支持 D.能抵消通貨膨脹的影響

E.提高投資者的資信等級

14.以下有關風險和不確定性的描述中，正確的有( )。

A.風險和不確定性有顯著的區(qū)別 B.風險涉及到變動和可能性

C.變動常?？梢杂脴藴史讲顏肀硎?D.標準方差越大，投資風險也就越小

E.不確定性的大小可以量化

15.政策影響性是指房地產(chǎn)投資容易受到政府政策的影響。由于房地產(chǎn)在社會經(jīng)濟活動中的重要性，各國政府均對房地產(chǎn)市場倍加關注，經(jīng)常會有新的政策措施出臺，通常包括( )的政策。

A.消費者保護 B.住房改革 C.金融

D.土地供給 E.財政稅收

16.專業(yè)管理依賴性是指房地產(chǎn)投資離不開專業(yè)化的投資管理活動。在房地產(chǎn)開發(fā)投資過程中，需要投資者在( )等方面具有管理經(jīng)驗和能力。

A.獲取土地使用權 B.規(guī)劃設計 C.工程管理

D.市場營銷 E.項目融資

17.房地產(chǎn)投資首先面臨的是系統(tǒng)風險，投資者對這些風險不易判斷和控制，以下屬于系統(tǒng)風險的是( )。

A.通貨膨脹風險 B.市場供求風險 C.周期風險

D.政策風險 E.利率風險

18.政府對房地產(chǎn)投資過程中的( )等，均對房地產(chǎn)投資者收益目標的實現(xiàn)產(chǎn)生巨大的影響，從而給投資者帶來風險。

A.土地供給政策 B.地價政策 C.稅費政策

D.住房政策 E.環(huán)境保護政策

19.政治風險主要由( )等因素造成，政治風險一旦發(fā)生，不僅會直接給建筑物造成損害，而且會引起一系列其他風險的發(fā)生，是房地產(chǎn)投資中危害最大的一種風險。

A.政變或戰(zhàn)爭 B.房地產(chǎn)宏觀調控 C.外來侵

D.罷工 E.騷亂

20.在房地產(chǎn)投資風險中，非市場風險包括( )。

A.收益現(xiàn)金流風險 B.未來經(jīng)營費用風險 C.資本價值風險

D.比較風險 E.時間風險

21.風險對房地產(chǎn)投資決策的影響包括( )。

A.根據(jù)項目風險大小確定相應的投資量的大小

B.根據(jù)項目風險大小確定相應的投資收益水平

C.根據(jù)風險管理的能力選擇投資方向

D.根據(jù)風險周期變化特點把握投資時機

E.根據(jù)風險周期變化特點把握投資金額

22.以下關于狹義的區(qū)位的理解正確的是( )。

A.指某一具體投資場地在城市中的地理位置

B.包括宏觀位置和中觀、微觀位置

C.包括經(jīng)濟地理位置和自然地理位置

D.某一具體宗地的區(qū)位是排他的、獨一無二的

E.可以從圖上或現(xiàn)場找到該宗地

23.對于房地產(chǎn)投資區(qū)位的廣義理解，除了其地理位置外，往往還應包括( )。某具體區(qū)位所處的社會、經(jīng)濟、自然環(huán)境，決定了。對區(qū)位的廣義理解，還應包括在。

A.該區(qū)位所處的社會、經(jīng)濟、自然環(huán)境或背景

B.該區(qū)位附近的市場需求和消費特征

C.該區(qū)位在地圖上的具體位置

D.該區(qū)位的自然地理位置

E.該區(qū)位進行房地產(chǎn)投資所須支付的成本的高低和所面臨的競爭關系

24.居住物業(yè)項目的投資區(qū)位選擇時要考慮的主要因素包括( )。

A.環(huán)境因素 B.易接近性 C.居民人口與收入

D.市政公用和公建配套設施完備的程度 E.公共交通便捷程度

25.以下不屬于影響寫字樓項目區(qū)位選擇的特殊因素的是( )。

A.環(huán)境因素 B.與其他商業(yè)設施接近的程度 C.易接近性

D.周圍土地利用情況和環(huán)境 E. 公建配套設施完備的程度

26.零售商業(yè)物業(yè)投資區(qū)位的選擇，在很大程度上取決于零售商業(yè)物業(yè)輻射區(qū)域分析的結果。商業(yè)輻射區(qū)域分析包括( )。

A.市政配套完善程度 B.可能的顧客流量 C.消費者行為

D.喜好和偏愛 E.購買能力分析

27.居住項目的市場前景受附近地區(qū)( )、當前居住狀況等方面的影響。

A.人口數(shù)量 B.家庭規(guī)模和結構 C.周圍土地利用情況

D.家庭收入水平 E.人口流動性

28.房地產(chǎn)投資中，工業(yè)項目場地的選擇時須考慮的特殊因素包括( )。

A.當?shù)靥峁┲饕牧系目赡苄?B.交通運輸是否足夠方便

C.技術人才和勞動力供給的可能性 D.控制環(huán)境污染的政策

E.水、電等資源供給的充足程度

29.投資者進行房地產(chǎn)投資的目的主要有( )。

A. 保證投資者財富得到使用

B. 獲得房地產(chǎn)業(yè)主的榮譽

C.獲得較高的收益和資本增值

D.降低投資者投資組合的總體風險

30.下列房地產(chǎn)投資行為中，屬于房地產(chǎn)間接投資行為的有( )。

A. 購買房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的債券

B. 購買房地產(chǎn)市場的二手房

C.購買房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的股票

D.購買房地產(chǎn)抵押支持證券

E 購買房地產(chǎn)抵押支持證券

【參考答案】

(一)單項選擇題

1.A2.C3.A4.B5.D6.B7.B8.D9.A10.A11.C12.B13.A14.C15.D16.C17.B18.A

19.B20.B21.D22.A23.D24.A25.C26.C27.D28.B29.C30.D31.B32.D33.A34.C 35.B

(二)多項選擇題

1.ABCDE2.ABCE3.ABCE4.BC5.ACE6.ADE7.BCE8.ABCDE9.ABD10.BD11.ABCD12.ACDE13.ABCDE14.ABC15.BCDE16.ABCDE17.ABCDE18.ABCDE19.ACDE20.ABCDE21.BCD22.ABDE23.ABE24.ACDE25.AE26BCDE27.ABDE28.ABCDE29.BCDE30.ACDE

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