第三節(jié) 假設(shè)開發(fā)法的估價前提

實(shí)際運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法時，有三種情況：業(yè)主自己開發(fā)，業(yè)主轉(zhuǎn)讓開發(fā)，被人民法院強(qiáng)制拍賣轉(zhuǎn)讓。這幾種情況下的后續(xù)開發(fā)時間和費(fèi)用構(gòu)成是不同的。

看一個例子。假設(shè)預(yù)測該商品房在建工程的后續(xù)建設(shè)期，通過比較法得到了類似商品房的正常建設(shè)期為3年，該在建工程的正常建設(shè)期為2年。

則該在建工程由現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)續(xù)建完成的情況下，其后續(xù)建設(shè)期為1年。

但如果是該在建工程要被現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自愿轉(zhuǎn)讓給其他房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，或被人民法院強(qiáng)制拍賣，則還應(yīng)加上“換手”的正常期限，如需要辦理有關(guān)變更等交接手續(xù)，相當(dāng)于產(chǎn)生了一個新的“前期”。如果“換手”的正常期限為0.5年和1年，則該在建工程的后續(xù)建設(shè)期為1.5年和2年。在“換手”的情況下，不僅會有一個新的“前期”，通常還會發(fā)生新的“前期費(fèi)用”，因此在估算后續(xù)開發(fā)必要支出時，還應(yīng)加上這部分“前期費(fèi)用”。

假設(shè)開發(fā)法的估價前提有3種：

①估價對象由業(yè)主開發(fā)完成——“業(yè)主自行開發(fā)前提”;

②估價對象被業(yè)主自愿轉(zhuǎn)讓給他人開發(fā)完成——“自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提”;

③估價對象被迫轉(zhuǎn)讓給他人開發(fā)完成——“被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提”。

同一估價對象在這三種不同的估價前提下運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價，評估出的價值往往是不同的。

自行開發(fā)的評估價值>自愿轉(zhuǎn)讓評估價值>被迫轉(zhuǎn)讓評估價值。

假設(shè)開發(fā)法的估價前提，不是估價師隨意假定的，必須根據(jù)估價目的和估價對象所處的實(shí)際情況來選擇，并應(yīng)在估價報告中充分說明理由。

房地產(chǎn)抵押估價和房地產(chǎn)司法拍賣估價，一般應(yīng)采用“被迫轉(zhuǎn)讓前提”。

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