46、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托甲房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)代理銷售其開發(fā)的商品房，并允許甲房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)吸收其他房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)參與其代理的商品房銷售。這種情況下代理傭金的結(jié)算方式是(　　)。

A. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接與各房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)結(jié)算

B. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只與甲房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)結(jié)算

C. 由參與代理的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)出具委托書，甲房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)代表其與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)結(jié)算

D. 代理成交額較大的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)直接與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)結(jié)算，其余與甲房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)結(jié)算

.答案： B

.解析： 考察商品房銷售代理的基本形式。該房地產(chǎn)公司的授權(quán)行為屬于獨家代理權(quán)，此時開發(fā)企業(yè)均要向代理商支付傭金。

47、某商品房開發(fā)項目占地面積2萬平方米，容積率為3，樓面地價為1000元/平方米，預(yù)計總建造成本為16800萬元(不含土地成本)，銷售稅費為銷售收入的11%，可銷售面積為總建筑面積的95%。若采用成本定價法確定銷售單價，成本利潤率為25%，則商品房銷售均價為(　　)元/平方米。

A. 5337

B. 5440

C. 5550

D. 5618

.答案： A

.解析： 考察成本導(dǎo)向定價法的計算。該房地產(chǎn)開發(fā)建筑面積2*3=6萬平方米，每平方米的建造成本為16800/6=2800元/平方米，則該商品房的單位成本=建造成本+地價=2800+1000=3800元/平方米。商品房單位價格=[商品房單位成本*(1+)成本加成率]/(1-銷售稅費率)=3800*1.25/0.89=5337元/平方米。

48、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對其開發(fā)的高層住宅小區(qū)不同銷售單元進行定價時，首先應(yīng)確定(　　)。

A. 樓幢均價

B. 樓層差價

C. 朝向差價

D. 樓層均價

.答案： A

.解析： 考察房地產(chǎn)項目定價的基本依據(jù)。一個房地產(chǎn)開發(fā)項目中，如果存在多個樓棟，首先應(yīng)確定樓棟平均價格。

49、房地產(chǎn)廣告預(yù)算中，比重最大的費用一般是(　　)。

A. 廣告調(diào)查費用

B. 廣告制作費用

C. 廣告媒體費用

D. 廣告策劃費用

.答案： C

.解析： 考察房地產(chǎn)廣告的預(yù)算。廣告媒體費用是廣告費用的主要部分，也是影響廣告決定做否的關(guān)鍵因素，約占廣告費用總額的80%。

50、住宅小區(qū)首次業(yè)主大會會議籌備組組長，應(yīng)由(　　)擔(dān)任。

A. 居民委員會代表

B. 業(yè)主代表

C. 建設(shè)單位代表

D. 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民代表

.答案： D

.解析： 考察業(yè)主大會的籌備。首次業(yè)主大會會議籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表和居民委員會代表組成。籌備組組長由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表擔(dān)任。

51、關(guān)于業(yè)主委員會職責(zé)的說法，錯誤的是(　　)。

A. 業(yè)主委員會負責(zé)召集業(yè)主大會會議

B. 業(yè)主委員會負責(zé)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同

C. 業(yè)主委員會負責(zé)制定管理規(guī)約

D. 業(yè)主委員會負責(zé)監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同

.答案： C

.解析： 考察業(yè)主委員會的職責(zé)。業(yè)主委員會的職責(zé)包括：(1)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議;(2)召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況;(3)代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;(4)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;(5)監(jiān)督管理規(guī)約的實施;(6)督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費;(7)組織和監(jiān)督專項維修資金的籌集和使用;(8)調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護和管理產(chǎn)生的糾紛;(9)業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。

52、業(yè)主委員會會議作出的決定，應(yīng)由(　　)簽字確認。

A. 全體委員

B. 半數(shù)以上的參會委員

C. 業(yè)主委員會主任

D. 參會委員

.答案： D

.解析： 考察業(yè)主委員會會議的內(nèi)容。業(yè)主委員會議應(yīng)制作書面記錄并存檔，業(yè)主委員會會議做出的決定，應(yīng)有參會委員的簽字確認。

53、根據(jù)《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》，一級資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的注冊資本最低為(　　)萬元。

A. 300

B. 400

C. 500

D. 600

.答案： C

.解析：考察 物業(yè) 服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)條件。一級資質(zhì)企業(yè)的條件要求，注冊資本為人民幣500萬以上。

54、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)將物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)事先向業(yè)主明示，這體現(xiàn)了物業(yè)服務(wù)的(　　)原則。

A. 合理

B. 公平

C. 公開

D. 質(zhì)價相符

.答案： C

.解析： 考察物業(yè)服務(wù)費的收費原則。公開原則包括事項公開和事后公開。實現(xiàn)公開指收費標(biāo)準(zhǔn)要事先向業(yè)務(wù)明示。

55、簽訂物業(yè)服務(wù)合同的雙方都具有相互給付的義務(wù)，這體現(xiàn)了物業(yè)服務(wù)合同的 (　　)特征。

A. 委托合同

B. 有名合同

C. 要式合同

D. 雙務(wù)合同

.答案： D

.解析： 考察物業(yè)服務(wù)合同的特征。物業(yè)服務(wù)合同都雙方具有相互給付的義務(wù)，故為雙務(wù)合同。

56、下列房地產(chǎn)活動中，屬于房地產(chǎn)金融活動的是(　　)。

A. 土地收購儲備

B. 不動產(chǎn)征收

C. 保障性住房建設(shè)

D. 住房抵押貸款

.答案： B

.解析： 考察房地產(chǎn)金融的概念。商品房開發(fā)、保障性住房建設(shè)、土地儲備和一級土地開發(fā)，以及購買住房或其他房地產(chǎn)等，都需要大量資金，對金融有很強的的依賴性，房地產(chǎn)金融是指與房地產(chǎn)有關(guān)的貨幣資金的籌集、融通等各種信用活動的總稱。

57、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向商業(yè)銀行申請房地產(chǎn)抵押貸款，通常采用的融資方式是(　　)

A. 間接融資和股權(quán)融資

B. 間接融資和債權(quán)融資

C. 直接融資和股權(quán)融資

D. 直接融資和債權(quán)融資

.答案： B

.解析： 考察房地產(chǎn)金融的職能。間接融資是資金有金融機構(gòu)將資金從供給方傳導(dǎo)需求方的方式，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款屬于間接貸款。債務(wù)融資是指企業(yè)通過銀行借款、發(fā)行債券、應(yīng)付款項等獲得資金的方式。

58、房地產(chǎn)保險的目的是(　　)。

A. 防止房地產(chǎn)發(fā)生意外災(zāi)害

B. 提高房地產(chǎn)盈利能力

C. 降低房地產(chǎn)運營費用

D. 補償因災(zāi)害造成的房地產(chǎn)損失

.答案： D

.解析： 考察房地產(chǎn)保險的作用。房地產(chǎn)保險通過對房地產(chǎn)領(lǐng)域因為自然災(zāi)害和意外事故造成的保險責(zé)任范圍內(nèi)的損失提供經(jīng)濟補償或資金給付。

59、購房人貸款45萬元，貸款期限為15年，貸款年利率為4.8%，若采用等額本金還款方式按月還款，則第20個月末的貸款余額為(　　)萬元。

A. 33

B. 35

C. 40

D. 43

.答案： C

.解析： 考察等額本金還款的計算。貸款期限為15*12=180月，等額本金還款方式下的貸款余額Pm=P(1-m/n)

=45*(1-20/180)=40萬元。

60、下列抵押權(quán)人的行為中，能夠合法有效保障房地產(chǎn)抵押權(quán)的是(　　)。

A. 占有抵押房地產(chǎn)

B. 辦理房地產(chǎn)抵押登記

C. 扣押抵押房地產(chǎn)權(quán)屬證書

D. 派人看守抵押房地產(chǎn)

.答案： B

.解析： 本題考察房地產(chǎn)抵押貸款的內(nèi)容。中國實行房地產(chǎn)抵押等級制度，房地產(chǎn)抵押應(yīng)向縣級人民政府規(guī)定的部門辦理抵押登記。

（責(zé)任編輯：xy）

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